Khi mua – bán một món hàng, bạn thường quan tâm tới giá cả bởi đó là yếu tố quan trọng, thậm chí nó còn chi phối quyết định mua hoặc bán món hàng đó. Tuy nhiên, trong mua bán bất động sản, nhiều người vẫn lơ là khâu thẩm định giá nhà đất trước khi giao dịch, nên đôi khi mức giá thỏa thuận chưa sát với mức giá thị trường.
Thẩm định giá nhà đất là cách xác định giá của một sản phẩm cụ thể tại một thời điểm nhất định. Người bán sẽ tự định giá để có thể bán được tài sản với giá tốt nhất. Còn về phía người mua, việc tự định giá sẽ hạn chế việc bị mua nhà với giá cao hơn so với mặt bằng giá tại khu vực và thời điểm đó. Reti gợi ý cho bạn 8 phương pháp tự thẩm định giá mà người bán và người mua có thể tham khảo để áp dụng.
1. Thẩm định giá nhà đất qua khảo sát giá từ các kênh thông tin
Hiện nay, các kênh thông tin rao vặt về nhà đất đã khá phổ biến. Chỉ cần một cú click chuột là bạn có thể tìm hiểu thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận. Vì thế, để bán căn nhà của mình với mức giá phù hợp, việc đầu tiên bạn cần làm là định giá bán cho căn nhà và đăng chúng trên các phương tiện thông tin đại chúng. Nếu định giá của bạn đưa ra quá cao, người mua sẽ “chạy” hết; ngược lại, nếu định giá quá thấp, người thiệt thòi sẽ là bạn.
Sau khi bạn đã thực hiện bước trên, bây giờ bạn phải xem xét, so sánh lại toàn bộ thông tin các căn nhà đã được bán và đang rao bán, bỏ qua một số căn nhà có đặc tính quá khác so với nhà bạn.
Thông thường, thông tin trong vòng 60 ngày vẫn có giá trị để so sánh. Trong quá trình so sánh, bạn cần lưu ý về diện tích, chiều dài, chiều rộng, hình dáng, phong thủy để có được những phép so sánh chính xác.
Công cụ hữu hiệu nhất để rao bán và tham khảo giá là các diễn đàn rao vặt về nhà đất. Dĩ nhiên, bạn sẽ phải mất phí nếu muốn bất động sản của mình luôn hiển thị đầu trang. Không những vậy, những kênh này còn là nơi để tham khảo các thông tin thị trường, về phân khúc sản phẩm, cũng như giúp so sánh giá với các bất động sản lân cận.
Mức giá của bất động sản sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến giá trị của chính ngôi nhà đó trong tương lai, nên công tác tự thẩm định giá nhà đất là khá quan trọng. Bạn cần chắt lọc và tham khảo kỹ thông tin sao cho chính xác, tránh nhầm lẫn.
2. Thẩm định giá nhà đất bằng phương pháp xác định giá trị vị trí
Đây là phương pháp mà người muốn định giá nhà đất sẽ thực hiện việc so sánh giá bất động sản đang muốn giao dịch với các loại bất động sản tương đồng thông qua việc khảo sát và thu thập thông tin:
Khi tự thẩm định giá nhà đất, đầu tiên bạn cần lưu ý đến vị trí nhà hoặc khu đất của mình. Mặt tiền đường lớn, mặt đường nội bộ, hẻm chính hay hẻm phụ đều sẽ có giá trị khác nhau. Nếu nhà nằm ngay trên mặt tiền đường lớn thì có giá trị kinh doanh cao nên giá bán đương nhiên cũng sẽ cao hơn các loại nhà hẻm.
Vị trí của một căn nhà, hay còn gọi là cực vị thế, xác định xem nó có đạt một trong ba yếu tố “nhất cận thị – nhị cận giang – tam cận lộ” hay không. Nếu căn nhà nằm ngay mặt tiền đường lớn thì chắc chắn mức giá sẽ cao hơn rất rất nhiều so với nhà nằm trong hẻm. Nếu đó là đất thì mảnh đất của bạn nằm trong khu vực trung tâm thành phố hay ngoại thành. Nếu bất động sản nằm ở vị trí gần sông, tạo thuận lợi về mặt phong thủy và không gian thoáng mát, lúc này mức giá sẽ cao hơn rất nhiều.
Thật vậy, vị trí có thể được xem là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản nói chung. Nói cách khác, vị trí vừa là yếu tố nội sinh lẫn ngoại sinh giúp thẩm định giá nhà đất.
Ngoài ra cần so sánh về: Môi trường, đặc điểm pháp lý, thống kê mức giá chuyển nhượng, điều kiện giao dịch, thanh toán…
Điều này sẽ cần đến việc người bán và người mua tìm hiểu kỹ và có kinh nghiệm thị trường tốt. Và những người môi giới chuyên nghiệp hay các đơn vị tư vấn thẩm định giá nhà đất uy tín sẽ giúp bạn cập nhật giá nhà đất nhanh và cũng như giúp bạn nhận thức rõ về ưu điểm, nhược điểm, tiềm năng của loại hình nhà đất này giúp bạn có lựa chọn chính xác, nhanh chóng.
3. Thẩm định giá nhà đất bằng phương pháp tham khảo bảng giá đất
Bảng giá đất sẽ do UBND thành phố chứa bất động sản ban hành. Bảng giá này sẽ tùy thuộc vào vị trí, tuyến đường của từng khu vực trong thành phố.
Thông thường, bảng giá đất được dùng làm căn cứ để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của các cá nhân, hộ gia đình đối với phần diện tích trong hạn mức. Bảng giá đất này cũng sẽ là căn cứ để xác định giá cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 18, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của thủ tướng Chính phủ quy định về giá đất.
Để nắm được bảng giá đất, bạn cần tham khảo thêm luật sư hoặc các đơn vị chuyên thẩm định giá để hiểu rõ bản chất của bảng giá. Từ đó, họ sẽ có hướng tư vấn phù hợp nhất với nhu cầu và tính chất của mảnh đất mà bạn đang sở hữu.
4. Thẩm định giá bằng phương pháp tham khảo cách định giá đất của ngân hàng
Thẩm định giá nhà đất theo ngân hàng cũng là một phương pháp rất hữu hiệu. Bởi các ngân hàng thường có đội ngũ thẩm định giá nhà đất khá chặt chẽ từ các khâu tìm kiếm thu thập thông tin, kiểm tra tài sản, so sánh và xây dựng giá trị bất động sản, lựa chọn tài sản so sánh tới phân tích thị trường để có được kết quả thẩm định giá nhà đất chuẩn xác nhất.
Với kinh nghiệm, kỹ năng sử dụng các công cụ thẩm định giá nhà đất tốt, chính xác, phòng ngừa rủi ro cao nhất, tuy nhiên giá trị thực tế có thể cao hơn khoảng từ 10 – 20% giá định giá.
Vì vậy, nếu bạn có thể sử dụng định giá từ đơn vị thẩm định giá cho vay của ngân hàng thì có thể tin tưởng và có quyết định giao dịch khá chính xác. Nếu là người bán nhờ tư vấn thẩm định giá nhà đất từ phía ngân hàng thì sẽ có thêm được sự tin tưởng từ chính người mua.
5. Thẩm định giá bằng cách xác định tình trạng nhà
Để định giá chính xác giá trị căn nhà, bạn phải tính từ thời điểm xây dựng đến khi sửa chữa để khấu trừ các khoản hao phí, tổn thất trong quá trình sử dụng. Mức khấu hao thường dao động trong khoảng từ 10 – 30% giá trị bất động sản, nhưng cũng tùy từng trường hợp cụ thể mới có thể xác định chính xác được mức khấu hao này.
Nếu bạn mua nhà hay đất để sử dụng lâu dài và dùng làm tài sản thừa kế cho con cháu thì không có vấn đề gì, nhưng nếu bạn mua để bán hoặc cho thuê thì nên giữ gìn nhà, đất cẩn thận. Bạn nên bố trí người trông coi, cai quản nhà, đất đó nếu không có mặt ở đó, hoặc thuê dịch vụ tu sửa, giải quyết hư hao, hỏng hóc.
6. Thẩm định giá nhà thông qua giá bán bất động sản lân cận
Giá bán của các bất động sản lân cận cũng ảnh hưởng không nhỏ đến việc thẩm định giá nhà. Để có được thông tin về giá của các bất động sản lân cận, bạn có thể thu thập thông tin từ các phương tiện thông tin đại chúng, các sàn giao dịch bất động sản hoặc là khảo sát thực địa người dân xung quanh. Bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với dự án bạn đang cần thẩm định về diện tích, vị trí, tiện ích,… để có thêm cơ sở so sánh về giá cả.
Theo kinh nghiệm từ các công ty thẩm định uy tín, bạn cần tham khảo ít nhất 3 bất động sản lân cận để đảm bảo định giá sản phẩm được chính xác và đạt hiệu quả tốt nhất.
7. Đánh giá thông tin và định giá
Hãy đóng vai người đang đi mua nhà, đi khảo sát các căn nhà đang đăng biển rao bán tại khu vực gần với nhà của bạn để hỏi giá bán. Nếu có thể, bạn nên xem khoảng ba căn.
Ngoài ra, bạn có thể hỏi hàng xóm, hoặc tổ trưởng tổ khu phố về những khu nhà, đất lân cận cũng đang rao bán. Nếu bạn đang ở trong một thị trường mà giá địa ốc đang nóng, thì bạn có thể gia tăng giá bán so với thông tin thẩm định giá mà bạn có khoảng 10%. Còn nếu thị trường địa ốc đang có nguy cơ đóng băng, bạn nên sử dụng những thông tin thẩm định giá nhà đất như một công cụ để ấn định giá bằng chính giá bạn đã khảo sát cộng thêm khoảng 5%.
Một mẹo nhỏ để bạn có thể xác định được mức giá tốt là phải cố gắng tìm ra những lợi điểm về bất động sản của bạn so với những bất động sản đã giao dịch. Tập trung nhấn mạnh những điểm đó trong quá trình thương lượng sẽ giúp bạn thương thảo được mức giá tốt nhất.
8. Phương pháp thẩm định giá nhà đất hỗn hợp
Phương pháp thẩm định giá nhà đất chính xác nhất chính là phương pháp tổng hợp được kết quả, đánh giá và nhận định từ các phương pháp riêng rẽ nêu trên để có được nhận định giá nhà đất cuối cùng.
Giá trị của nhà đất được hình thành từ rất nhiều các yếu tố như: vị trí, pháp lý, quy hoạch, chất lượng, tiềm năng, tiện ích, … Vì vậy việc sử dụng định giá chi tiết cho từng yếu tố cụ thể càng chi tiết sẽ thực sự hiệu quả, hữu ích hơn nếu bạn biết cách tổng hợp, so sánh và đánh giá thông tin chính xác.
Mỗi phương pháp đều có những điểm mạnh và hạn chế của nó nhưng đều đưa ra cho bạn được một kết quả và việc tổng hợp các kết quả thẩm định giá nhà đất trên sẽ giúp bạn có cơ sở để so sánh các thông tin nhà đất hữu ích, tình trạng, giá trị thị trường…
Bạn có thể đọc 5 phương pháp thẩm định giá nhà đất hay nhiều hơn là 7, 10… tên gọi định giá nhà đất bằng phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư nhưng chắc chắn sẽ phải là người biết tổng hợp các kết quả từ các phương pháp đó để có được quyết định đủ chiều sâu giúp việc lựa chọn giá bán, giá mua phù hợp nhất.
Trên đây là những kinh nghiệm giúp bạn có được nhiều cách thức xác định giá, phương pháp thẩm định giá nhà đất hiệu quả giúp giao dịch đạt kết quả tốt nhất. Đồng thời, có thể giúp bạn có thêm những kiến thức về thẩm định giá trong việc thực hiện nghĩa vụ và bảo vệ quyền lợi của mình.
Tin tức khác:
RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả.
Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang…
Website: https://reti.vn/
Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech
Hotline: 098 712 6898
Email: support@reti.vn