Tổng hợp các cách định giá nhà đất mà ai cũng cần biết

Định giá nhà đất là một việc vô cùng quan trọng. Để định giá nhà đất chính xác và tránh”bị hớ” lại khó khăn hơn chúng ta tưởng tượng, bởi giá nhà đất luôn thay đổi theo từng ngày, nhất là ở những khu vực có kinh tế phát triển. RETI xin giới thiệu với các bạn các cách định giá nhà đất hiệu quả và hợp lý nhất trong bài viết dưới đây.

Định giá nhà đất là gì?

Định giá nhà đất là việc sử dụng các công cụ và phương pháp định giá nhằm xác định giá nhà đất cụ thể tại một thời điểm nhất định. Tùy vào mỗi cá nhân, tổ chức sẽ có các cách định giá nhà đất khác nhau. Giá nhà đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, pháp lý, kinh tế thì nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Do đó, việc định giá nhà đất không giống như với việc định giá các tài sản thông thường.

Ý nghĩa định giá nhà đất

Định giá nhà đất hay thẩm định giá nhà đất là công việc vô cùng quan trọng. Đối với người mua, thẩm định giá nhà đất sẽ giúp bạn không mua bất động sản có giá trị cao hơn giá trị thực của nó. Nếu bạn là nhà đầu tư mà mua giá cao thì rất khó có thể đầu tư thành công và thu về lợi nhuận cao. Đối với người bán, thẩm định giá nhà đất tốt sẽ giúp bạn không bị bán giá thấp hơn so với giá trị thật của bất động sản và giá thị trường.

cach dinh gia nha dat 2 — Định giá nhà đất hay thẩm định giá nhà đất là công việc vô cùng quan trọng

Chẳng hạn như bạn muốn bán một ngôi nhà, sẽ có 2 trường hợp dưới đây xảy ra:

Trường hợp 1: Bạn bán với mức giá quá cao so với giá bán của thị trường, điều này dẫn đến việc không ai mua nổi ngôi nhà ấy hoặc có thể là 6 tháng sau, 1 năm sau, giá thị trường mới chạm được giá bán của bạn. Tuy nhiên đến thời điểm ấy, cơ hội sử dụng tài chính của bạn có thể đã vụt mất rồi. Ví dụ: Bạn đang cần bán căn nhà này để mua một căn nhà mới, nhưng nếu một năm sau mới bán được thì căn nhà mới ấy người ta đã mua hết rồi.

Trường hợp 2: Bán bạn hớ, bán với giá quá rẻ so với mức thị trường. Có thể thị trường đang là 25 triệu/m2, nhưng bạn chỉ bán 20 triệu/m2.

Còn nếu bạn muốn mua một ngôi nhà, sẽ có những trường hợp dưới đây xảy ra:

Trường hợp 1: Nếu bạn là nhà đầu tư thì bạn có thể bị mua đắt. Nếu bạn bị mua đắt, thì rất có thể bạn đã thua ngay kể từ khi bắt đầu đầu tư rồi.

Trường hợp 2: Nếu bạn mua để ở, ngôi nhà bạn mua có giá cao hơn hẳn nhà hàng xóm khi cùng một kích cỡ. Hẳn bạn sẽ rất nuối tiếc khi nghe thấy số tiền bạn phải trả cao hơn người hàng xóm.

Trên đây là những hậu quả khi bạn không biết cách định giá nhà đất. Bởi vậy, biết cách định giá nhà đất mang một ý nghĩa, vai trò quan trọng, giúp bạn tránh mất tiền và giúp bạn đạt được những cơ hội đầu tư tài chính khác. Dưới đây là những cách định giá nhà đất mà chúng ta hay gặp nhất. Bạn có thể áp dụng một hoặc tất cả những phương pháp sau đây để áp dụng vào nhà, đất của mình cho phù hợp.

Các cách định giá nhà đất

Định giá nhà đất qua vị trí

Vị trí, vị trí và vị trí – đây được coi là yếu tố bảo chứng vàng của ngành bất động sản. Dù nhu cầu thị trường có biến động ra sao thì vị trí vẫn luôn là yếu tố quan trọng bậc nhất để định giá bất động sản cũng như bảo đảm giá trị bền vững. Một bất động sản ở trung tâm có giá trị rất khác với một bất động sản vùng ven. Nhà mặt tiền sẽ có mức giá khác với nhà trong hẻm, và hẻm lớn sẽ khác với hẻm nhỏ, đường lớn sẽ khác so với đường nhỏ…

cách định giá nhà đất Agent Reti Proptech — Vị trí được coi là bảo chứng vàng cho bất động sản

Các yếu tố trên ảnh hưởng nhiều đến cách định giá nhà đất vì vị trí khác nhau sẽ dẫn đến việc khai thác kinh doanh khác nhau. Chẳng hạn, nhà ở mặt tiền đường lớn, lô góc, vị trí đẹp chắc chắn sẽ sầm uất và kinh doanh tốt hơn và thu hút khách hàng hơn. Từ đó giá trị bất động sản cũng cao hơn.

Ngoài ra, giá nhà đất còn được xác định theo yếu tố “nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ“. Các yếu tố xung quanh ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Nhà đất có gần trung tâm, gần sông hồ, đường lớn… các tiện ích xung quanh như trường học, siêu thị, chợ, bệnh viện… đều là những yếu tố để giúp bạn có cách tính giá nhà đất chính xác và hiệu quả. Một điều quan trọng nữa là hạ tầng giao thông xung quanh có thuận tiện di chuyển, các yếu tố quy hoạch trong tương lai cũng ảnh hưởng đến giá bán và tiềm năng tăng giá trong tương lai của bất động sản.

Định giá nhà đất qua bảng giá địa phương

Sau khi bạn đã xác định được vị trí nhà đất, bạn cần dành ra một khoảng thời gian để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan tỉnh hay thành phố ban hành. Dưới đây là ví dụ về bảng giá đất của huyện Đan Phượng:

hW00v9Y cách định giá nhà đất Agent Reti Proptech — Bảng giá nhà đất địa phương (Ảnh minh họa)

Bảng giá nhà đất địa phương là bảng giá được UBND Tỉnh quy định về giá đất tại từng vị trí cụ thể cho từng thời điểm nhất định. Tùy vào từng địa phương (dựa vào tốc độ phát triển kinh tế) có thể đưa ra mức giá chênh lệch so với bảng giá đất tại địa phương. Thông thường giá nhà, đất trên thị trường gấp từ 2-3.5 lần so với bảng giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, đây chỉ là con số ước lượng, bạn cần dựa thêm vào những phương pháp khác trong bài viết này để đưa ra giá chính xác nhất.

Xem thêm: Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản

Định giá nhà đất qua phân loại nhà, đất

Một cách định giá nhà đất khác nữa là dựa vào phân loại nhà đất. Bất động sản bạn đang nắm giữ là loại đất thổ cư, đất nông nghiệp hay đất trồng cây lâu năm…. Và khu đất đó đã có sổ chưa? Đó chính là những tiêu chí để bạn đưa ra cách tính giá đất.

Đối với trường hợp nhà gắn liền với đất ở thì cách định giá nhà đất cũng tương tự như đất. Các loại nhà phổ biến hiện nay như nhà cấp 4, nhà cấp 3 … Hơn nữa, khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần phải tính tuổi thọ nhà đất dựa vào thời điểm xây dựng và sửa chữa nhà để khấu hao giá trị bất động sản.

HlRPUch cách định giá nhà đất Agent Reti Proptech — Cách định giá nhà đất qua phân loại nhà ở

Ngoài ra, hiện nay người ta thường tính giá nhà ở theo diện tích sàn xây dựng. Tùy vào từng khu vực, vật liệu xây dựng, loại nhà.. thì sẽ có cách tính đơn giá 1m2 xây dựng khác nhau. Đơn giá xây dựng hiện nay dao động từ 4000VND – 6000VND/m2 sàn xây dựng.

Cách tính trên áp dụng cho trường hợp nhà xây mới. Trong trường hợp bạn thẩm định nhà đất đã hình thành thì bạn trừ đi phần khấu hao đã sử dụng. Ví dụ, nhà đã sử dụng từ 1-2 năm thì bạn khấu hao giá nhà 30 – 40% so với giá xây dựng mới. Có thể nói, đây là cách định giá nhà đất miễn phí tương đối sát với giá thị trường.

Có thể bạn quan tâm: Nhà cấp 4 là gì? Phân loại các cấp nhà ra sao?

Định giá nhà đất qua những nhà đất lân cận

Có thể nói, đây là cách làm phổ biến nhất. Định giá nhà đất thông qua các bất động sản xung quanh sẽ giúp bạn đưa ra được giá nhà đất 1 cách chính xác. Tìm hiểu thông tin những bất động sản xung quanh sẽ giúp bạn nắm được mức giá của mặt bằng chung của khu vực đó. Tiếp đến, bạn dựa thêm vào những mặt lợi thế hoặc hạn chế bất động sản của bạn so với những bất động sản khác để có thể tăng hoặc giảm cho phù hợp nhất.

JFuF6TO cách định giá nhà đất Agent Reti Proptech

Đây được coi là cách định giá nhà miễn phí được nhiều người làm hiện nay và có hiệu quả, chính xác nhất. Bạn có thể bỏ qua các phương pháp khác nhưng phương pháp này tuyệt đối phải làm để xác định giá bất động sản cho thật sát với giá của thị trường. Bạn nên tham khảo từ 3-5 bất động sản lân cận để giúp bạn có cái nhìn khách quan nhất.

Định giá nhà đất thông qua ngân hàng

Cách này thường mất 1 khoản phí thẩm định, đó là định giá nhà đất thông qua ngân hàng. Các ngân hàng sẽ có đội ngũ thẩm định giá chuyên môn để xuống khảo sát khu đất và đưa ra mức giá phù hợp nhất. Trong thực tế, giá thẩm định của ngân hàng thường thấp hơn hơn giá thị trường từ 8- 10%. Đây chỉ là con số được ước lượng, hiện nay các ngân hàng cạnh tranh trong việc cho vay bằng việc thế chấp tài sản nhà đất nên giá thẩm định nhà đất của ngân hàng cũng rất sát với giá thị trường.

8HsJysW cách định giá nhà đất Agent Reti Proptech — Cách định giá nhà đất thông qua ngân hàng

Thông thường, ngân hàng khi định giá bất động sản thế chấp sẽ tiến hành quy trình 5 bước như sau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về các tài sản bất động sản được giao dịch trong thời gian gần nhất, cùng khu vực mà có thể so sánh được với bất động sản thế chấp cần định giá về mặt diện tích, vị trí, số tầng, tình trạng pháp lý…
Bước 2: Kiểm tra tài sản có thể so sánh, xây dựng giá trị cho bất động sản thế chấp.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản phù hợp để so sánh với bất động sản thế chấp mục tiêu (khoảng từ 3 – 5 cái) rồi tiến hành điều chỉnh.
Bước 4: Phân tích thị trường, giá bán, sự khác nhau của các bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu. Rút ra kết luận và tiến hành điều chỉnh.
Bước 5: Bước này tiến hành ước tính giá trị bất động sản thế chấp trên cơ sở đã điều chỉnh khoa học.

Một số nhà đầu tư đang tận dụng tốt phương pháp thẩm định thông qua ngân hàng để mua được giá tốt nhưng cầm cố được giá cao hơn. Cụ thể, bạn sẽ nhờ 3 – 4 ngân hàng thẩm định. Bạn tham khảo ngân hàng có giá thẩm định thấp nhất để đàm phán mua. Sau đó, nếu muốn vay thì bạn sẽ vay tại ngân hàng có giá thẩm định cao nhất.

Định giá nhà đất online

Một cách khác khá hay và nhanh chóng mà mọi người có xu hướng tìm hiện nay đó là định giá nhà đất online. Chỉ cần lướt qua một vòng internet, bạn sẽ thấy có nhiều công ty bất động sản hay kênh thông tin rao vặt về nhà đất. Và chỉ với một cú nhấp chuột, bạn có thể tra khảo thông tin về giá nhà, giá đất trong khu vực và các địa bàn lân cận một cách dễ dàng.

MyAAh0b cách định giá nhà đất Agent Reti Proptech — Cách định giá nhà đất online qua nhiều kênh thông tin về nhà đất

Trên đây RETI đã tổng hợp 6 cách định giá nhà đất giúp bạn có thể đưa ra quyết định đúng đắn khi mua hay đầu tư một bất động sản. Nếu có thể, bạn hãy xâu chuỗi các phương pháp lại với nhau để có thể mua bán bất động sản chuyên nghiệp. Chúc các bạn thành công!

Định giá nhà đất là gì?

Ý nghĩa định giá nhà đất

Chẳng hạn như bạn muốn bán một ngôi nhà, sẽ có 2 trường hợp dưới đây xảy ra:

Trường hợp 2: Bán bạn hớ, bán với giá quá rẻ so với mức thị trường. Có thể thị trường đang là 25 triệu/m2, nhưng bạn chỉ bán 20 triệu/m2.

Còn nếu bạn muốn mua một ngôi nhà, sẽ có những trường hợp dưới đây xảy ra: