Các nhà đầu tư bất động sản bước vào năm 2023 và thậm chí cả 2024 sẽ phải đối mặt với bối cảnh rất khác so với đầu năm 2022. Thay vì giá cả leo tháng, thị trường chậm lại và giá giảm do chi phí đi vay tăng vọt.
Các nhà đầu tư hiện đang tạm dừng đưa ra quyết định để đánh giá lại những rủi ro họ có thể gặp phải, tái định giá tài sản và cân đối các phương án sử dụng đòn bẩy phù hợp.
Trong đó, sự tương tác giữa tăng trưởng cho thuê, tỷ lệ lấp đầy và chi phí vay vốn đang trở thành chìa khóa cho nhiều quyết định rót vốn. Đồng thời, khả năng phân bổ rủi ro trong ngắn hạn và dài hạn, hiệu quả hoạt động và khả năng chống chọi của bất động sản trước các thách thức lâu dài như biến đổi khí hậu cũng đang trở nên ngày càng quan trọng với nhà đầu tư.
Nội dung bài viết
Tái định giá để thúc đẩy thanh khoản
Các nhà đầu tư bất động sản thương mại trên thế giới đang tập trung vào cơ hội từ việc tái định giá tài sản khi thời kỳ vay tiền dễ dàng đã kết thúc. Đa phần họ không còn sẵn sàng trả nhiều tiền như trước cho việc mua lại một tài sản do chi phí vốn vay cao, thậm chí còn muốn được an toàn trước các thay đổi về nhu cầu thuê văn phòng hiện nay. Đó là lý do dẫn đến khối lượng giao dịch đang giảm, thể hiện rõ rệt ở các trung tâm quan trọng của thế giới như London và New York. Khối lượng này sẽ chỉ hồi phục khi giá cả được điều chỉnh phù hợp với thực tế tình hình tài chính và dòng vốn. Còn ở hiện tại, lợi thế đàm phán giá đang thuộc về bên mua.
Quay về với các nguyên tắc đầu tư cơ bản
Lợi nhuận bất động sản toàn cầu chậm lại kể từ quý 3 năm 2022, do lãi suất và lạm phát cao hơn cùng với tăng trưởng kinh tế thấp hơn ảnh hưởng đến hiệu suất đầu tư. Khi lãi suất tăng tại một số thị trường bất động sản lớn trên toàn cầu, thì lợi suất trong nhiều trường hợp cũng bị kéo xuống, gây tác động tiêu cực đến tăng trưởng vốn.
Trong trường hợp này, các chủ sở hữu cần tăng cường tập trung vào các nguyên tắc cơ bản trong phát triển và vận hành bất động sản, bao gồm giữ chân khách thuê, quản lý chặt chi phí vận hành và tăng thu nhập cho thuê để củng cố hiệu suất đầu tư. Đây sẽ là chìa khóa để đảm bảo bất động sản phát triển bền vững trong bối cảnh bất ổn.
Điều này cũng giải thích tại sao bất động sản công nghiệp, lĩnh vực hoạt động hiệu quả nhất kể từ khi đại dịch COVID-19 bắt đầu, có mức giảm lợi nhuận lớn nhất nhưng vẫn có vị trí tốt tại hầu hết các thị trường lớn trên toàn cầu, với tỷ lệ trống thấp hơn và thu nhập hoạt động ròng tăng trưởng vượt trội so với loại hình khác.
Tìm tia sáng trong bóng tối
Năng suất và chất lượng cho thuê thể hiện hiệu suất hoàn vốn theo chu kỳ có thể giúp các nhà đầu tư xác định danh mục tài sản của mình sẽ như thế nào trong trường hợp thị trường đi xuống.
Đối với yếu tố lợi suất, lợi nhuận có xu hướng tăng trong giai đoạn chấp nhận rủi ro nhưng chuyển sang âm trong giai đoạn giảm thiểu rủi ro. Chất lượng cho thuê, một yếu tố quyết định tỷ lệ lấp đầy và thời hạn thuê, thường mang lại lợi nhuận cao hơn trong thời kỳ tăng trưởng yếu đi khi nhà đầu tư tìm kiếm sự đảm bảo về thu nhập hơn là tiềm năng tăng trưởng về thu nhập.
Các danh mục đầu tư được quyết định bởi chất lượng cho thuê nhiều hơn là lợi suất cho thuê cũng thường ít bị tổn thương hơn so với các danh mục chọn phương án ngược lại.
Xác định rủi ro khí hậu là rủi ro tài chính
Các nhà đầu tư cho rằng rất khó để định giá rủi ro khí hậu giữa vô số yếu tố cần xem xét khi giao dịch tài sản. Tuy nhiên, các nghiên cứu chỉ ra rằng những văn phòng ở London, Paris và Sydney được xếp hạng bền vững thường có định giá cao hơn và thu hút vốn hơn so với các tòa nhà chưa đạt tiêu chuẩn này. Điều này cho thấy rõ tầm quan trọng của việc xây dựng các công trình xanh và giảm phát thải nhà kính.
Nguy cơ bất động sản bị giảm định giá sẽ khuyến khích chủ sở hữu thực hiện những thay đổi cần thiết đối với tòa nhà để giảm cường độ phát thải. Điều này cũng có nghĩa là khi những tài sản này được tung ra thị trường, chúng sẽ có mức giá phản ánh chính xác các chi phí vốn cần thiết để đạt được tiêu chuẩn bền vững.
