Bất động sản đô thị vệ tinh là phân khúc đang nở rộ mạnh mẽ trong những năm gần đây tại hai đầu tàu kinh tế của cả nước là TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nhờ nhiều yếu tố thuận lợi như vị trí, hạ tầng, tiện ích, cảnh quan, uy tín nhà phát triển.

Đô thị vệ tinh là gì?

Đô thị vệ tinh được hiểu đơn giản là những đô thị nhỏ có khoảng cách nhất định (về không gian và cư trú) với đô thị trung tâm nhưng nó vẫn phụ thuộc một số mặt cơ bản.

Đô thị vệ tinh phải được nối với đô thị trung tâm bằng hệ thống giao thông công cộng quy mô lớn và nhanh như tàu tốc hành, đường cao tốc,.. thuận tiện cho việc di chuyển và giảm áp lực dân số và mật độ cư trú ở đô thị trung tâm, đồng thời tạo khoảng xanh để điều hoà môi trường sinh thái cho đô thị.

Chức năng của đô thị vệ tinh

Một số chức năng chính của đô thị vệ tinh được hoạch định rõ ràng như sau:

• Đô thị vệ tinh có chức năng công nghiệp
• Đô thị vệ tinh được quy hoạch để để sinh sống
• Đô thị có chức năng phát triển nghiên cứu khoa học, văn hóa giáo dục.

Phân loại đô thị vệ tinh

Nếu xét về vị trí, đô thị vệ tinh có thể chia thành vòng trong và vòng ngoài.

Nếu dựa vào mối liên hệ với đô thị trung tâm, đô thị vệ tinh có thể chia thành ba loại: đô thị vệ tinh hoàn toàn phụ thuộc, nửa độc lập và hoàn toàn độc lập.

Gu chọn đô thị vệ tinh tại hai trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước

Tại thủ đô Hà Nội

Theo đồ án quy hoạch vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn 2050, Hà Nội sẽ có 5 đô thị vệ tinh kết nối với trung tâm. TP. Hà Nội hiện đang tập trung vào 5 dự án đô thị trung tâm sau: 

Đô thị vệ tinh Láng- Hòa Lạc

Đô thị Hòa Lạc (phía Tây Hà Nội, cách Hồ Hoàn Kiếm gần 40 km), nằm phần lớn trên huyện Thạch Thất, được quy hoạch có chức năng chính về khoa học công nghệ và đào tạo, trọng tâm là ĐH Quốc gia Hà Nội và khu công nghệ cao. 

Đô thị vệ tinh Sóc Sơn

Đô thị Sóc Sơn (nằm phía Bắc, cách Hồ Gươm 30 km), theo kỳ vọng sẽ phát triển công nghiệp, dịch vụ hàng không, du lịch nghỉ dưỡng sinh thái, khai thác tiềm năng Cảng hàng không quốc tế Nội Bài cùng cảnh quan núi Sóc, chân núi Tam Đảo.

Đô thị vệ tinh Phú Xuyên

Khu đô thị vệ tinh này nằm ở phía Nam, cách trung tâm hơn 30 km), được quy hoạch phát triển công nghiệp, trung chuyển hàng hóa, xây dựng các cụm công nghiệp để di dời nhà máy từ nội đô, hỗ trợ phát triển nông nghiệp cho vùng đồng bằng phía Nam sông Hồng. Theo kế hoạch, 500 ha là diện tích để phát triển hạ tầng khu công nghiệp và 150 ha cho phát triển đô thị đã được quây rào chắn và xây cơ sở hạ tầng.

Đô thị vệ tinh Xuân Mai 

Đô thị Xuân Mai nằm ở phía Tây Nam Hà Nội, cách trung tâm gần 40 km) được kỳ vọng là khu dịch vụ – công nghiệp hỗ trợ phát triển tiểu thủ công nghiệp và hệ thống làng nghề; phát triển các khu tiểu thủ công nghiệp…

Theo thiết kế, Xuân Mai được chia làm ba phân khu, trong đó có một khu làm trung tâm dịch vụ về thương mại, đào tạo đại học, cao đẳng, phục vụ khoảng 16.200 sinh viên. 

Đô thị vệ tinh Sơn Tây 

Khu đô thị vệ tinh này tọa lạc ở phía Tây Bắc Hà Nội, cách trung tâm 50 km và được thiết kế là đô thị văn hóa lịch sử, du lịch nghỉ dưỡng.

Tại TP. Hồ Chí Minh

Trong bối cảnh TP HCM thiếu quỹ đất để phát triển dự án quy mô lớn, việc các doanh nghiệp và nhà đầu tư tìm đến các đô thị vệ tinh được cho là xu hướng tất yếu. Ngoài ra, các chính sách siết đầu tư và cấp phép xây dựng tại thành phố cũng khiến nguồn cung bất động sản năm qua ghi nhận mức tăng trưởng thấp hơn những năm trước.

Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Minh Hòa – Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển TP HCM cho rằng, để có đủ không gian phát triển những dự án quy mô lớn hàng trăm hecta, với quy hoạch bài bản, hài hòa giữa môi trường tự nhiên, tiện ích hiện đại và hạ tầng hoàn thiện, các doanh nghiệp buộc tìm đến quỹ đất ở các vùng vệ tinh lân cận trung tâm.

Theo khảo sát thực tế, các nhà đầu tư có điều kiện tốt ở TP HCM hiện không còn mặn mà với đất nền mà đang hướng tới những sản phẩm có khả năng ‘tạo thị’, tức sớm hình thành cộng đồng dân cư bền vững trong tương lai, do đó hạ tầng, tiện ích đi kèm rất quan trọng. Đó là những lí do cho sự khởi sắc của bất động sản đô thị vệ tinh ở thành phố mang tên Bác.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE TP HCM cho biết, đối với các khu vực mới như những trục đô thị thuộc vùng vệ tinh, nhóm khách hàng đầu tiên luôn là các nhà đầu tư với lợi thế về nguồn tài chính sẵn có.

Các chuyên gia cho rằng, các nhà đầu tư nhanh nhạy thường chú ý đến những sản phẩm quy mô lớn từ nhà phát triển uy tín. Thương hiệu của chủ đầu tư, nhà phát triển dự án bước đầu bảo chứng cho năng lực triển khai, chất lượng sản phẩm. Kế đến, các yếu tố vị trí, cảnh quan, hạ tầng và tiện ích được xem xét kỹ nhằm xác định biên lợi nhuận và khả năng hình thành cộng đồng dân cư sầm uất trong tương lai, phục vụ nhóm khách mua ở thực.

Theo đó, do mục đích cuối cùng của các sản phẩm bất động sản chất lượng vẫn phải hướng đến phục vụ người mua ở thực trong tương lai. Vì vậy, lợi nhuận tốt và bền vững hay không cần xét đến khả năng xây dựng cộng đồng của dự án và mức độ quan tâm đến hạ tầng, tiện ích của đơn vị triển khai.

Một số giải pháp nhằm phát triển đô thị vệ tinh theo hướng bền vững

Để phát triển đô thị vệ tinh theo hướng bền vững, tận dụng mọi nguồn lực, trước hết chính quyền thành phố cần có một tầm nhìn chiến lược cũng như có những ý tưởng đột phá trong quy hoạch tổ chức không gian trên địa bàn. 

Cụ thể, thành phố cần thực hiện những biện pháp chiến lược sau:

1. Khai thác tích cực các lợi thế về vị trí, vai trò, vị thế trong mối quan hệ vùng, các đặc điểm nổi bật về điều kiện tự nhiên, hạ tầng kinh tế, kĩ thuật, xã hội… để đẩy mạnh khai thác có hiệu quả các lợi thế về đầu mối giao lưu quốc tế với những cửa ngõ vận tải như đường hàng không, đường biển, cùng các ngành nghề liên quan trực tiếp như công nghệ, dịch vụ, thương mại, giáo dục, tài chính, ngân hàng,…
2. Trong qui hoạch kiến trúc cảnh quan, cần đề cao các yếu tố đặc thù thể hiện tính hiện đại, dân tộc, trên cơ sở khai thác có hiệu quả các yếu tố lịch sử văn hóa, tinh hoa kiến trúc truyền thống có giá trị, kết hợp hài hòa có chọn lọc với tinh hoa kiến trúc đương đại.
3. Kiến trúc công trình ở các khu đô thị mới cần phải đảm bảo phát triển theo xu hướng hiện đại phù hợp với khí hậu nhiệt đới, hướng tới kiến trúc xanh, tiết kiệm năng lượng, hài hòa với thiên nhiên nhằm bảo vệ môi trường, nâng cao chất lượng không gian sống của người dân đô thị.
4. Đồng hành cùng doanh nghiệp, sẵn sàng tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, hoàn thiện chính quyền điện tử để giảm phiền hà, chi phí cho người dân và nhà đầu tư.
5. Coi trọng việc quản lí đô thị và xem xét quy trình này trong mối tương quan với các mức độ quản lí của các tỉnh, thành lân cận.

Trên đây là những tổng hợp và nhận định của đội ngũ chuyên gia của RETI về thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Bạn đọc có thể cập nhật các tin tức liên quan về thị trường bất động sản khu vực và thế giới qua chuyên mục Tin thị trường với những thông tin chính xác và nhanh nhạy nhất.