Khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản

Hiện nay, cụm từ bất động sản đang là một trong những cụm từ hot mà bạn có thể gặp ở bất cứ nơi nào, nhất là trên các mặt báo cũng như trên tin tức truyền hình. Tuy vậy nhưng không phải ai cũng biết và hiểu rõ về bất động sản, các loại bất động sản. Qua bài viết dưới đây, RETI sẽ đem đến góc nhìn tổng quan nhất về bất động sản: khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động sản.

Khái niệm về bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này

Đặc điểm của bất động sản

Tính cá biệt và khan hiếm

Trong những năm trở lại đây, thế giới đang ở trong tình trạng bùng nổ dân số. Theo đó, dân số của thế giới ngày càng tăng dần trong khi quỹ đất lại có hạn. Thêm vào đó, quá trình đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh khiến đất đai ngày cũng ít dần. Và những điều này nó tác động trực tiếp lên thị trường bất động sản khiến bất động sản đang dần trở nên khan hiếm.

Theo đó, diện tích đất đai của từng miếng đất trong khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ hiện đang rất ít và khan hiếm. Cũng vì sự khan hiếm và sự cố định tại chỗ này mà bất động sản còn mang thêm tính cá biệt.

Sự cá biệt của bất động sản được thể hiện ở điểm: Trong cùng một khu vực, nếu có hai bất động sản nằm cạnh nhau thì chúng sẽ có những đặc điểm khác nhau. Chẳng hạn như vị trí, không gian, khu vực tiếp xúc khác nhau dù chúng cùng nằm trong một khu vực. Thế nhưng, sự cá biệt này nó lại thể hiện giá trị của bất động sản qua đó thu hút nhà đầu tư rót vốn về đầu tư.

Tính bền lâu

Ngoài những công trình do hoạt động con người mang lại thì nhìn chung, bất động sản là những gì có sẵn và do thiên nhiên ban tặng. Chính vì thế, tính bền lâu của bất động sản chủ yếu sẽ phụ thuộc vào vật liệu tạo nên công trình đó trên đất nền có sẵn.

Cụ thể, tuổi thọ của bất động sản được tính theo “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế”. Trong đó, tuổi thọ kinh tế sẽ chấm dứt khi kinh phí sử dụng bất động sản ngang bằng với quyền lợi sở hữu được từ bất động sản đó trong trường hợp bình thường và trạng thái hoạt động bình thường. Còn tuổi thọ vật lý sẽ dài hơn tuổi thọ kinh tế rất nhiều. Tuổi thọ vật lý thường sẽ bị kết cấu, độ chịu lực của kiến trúc, công trình quy định. Tuổi thọ dài hay ngắn là phụ thuộc vào bất động sản liệu có hỏng hẳn chưa hay vẫn có thể tiếp tục sử dụng.

Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Giữa các bất động sản thường tác động nhất định lẫn nhau. Ví dụ, tại một khu vực được rót vốn đầu tư nhiều để nâng cấp mọi thứ hiện đại hơn. Điều này cũng vô tình khiến cho khu vực này trở nên đẹp hơn, giá trị về kinh tế cũng tăng. Lâu dần thì điều này sẽ tác động lên các bất động sản khác khiến chúng cũng được tăng giá trị hơn so với trước đồng thời cũng thu hút được nhiều nhà đầu tư. Tóm lại, các bất động sản có thể giúp đỡ nhau để cùng tăng giá trị. Đây chính là điểm mấu chốt của bất động sản để có thể thu hút nhiều nhà đầu tư rót vốn về.

Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sản sinh trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất – kinh doanh và các hoạt động khác.

Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.

Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS.

Phân loại Bất động sản

Bất động sản có thể phân thành ba loại, mỗi loại có những đặc trưng và chức năng khác nhau: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc biệt.

Bất động sản có đầu tư xây dựng

Đây là loại bất động sản phổ biến nhất hay còn gọi là bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) như bất động sản trung tâm thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc,… Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.

Bất động sản không đầu tư xây dựng

Loại bất động sản này không có những công trình do con người tạo ra mà xuất phát từ tự nhiên, bao gồm: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…

Bất động sản đặc biệt

Bất động sản đặc biệt là những công trình kiến trúc, di tích lịch sử có giá trị văn hóa cao như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,…

Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên góp phần xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của quốc gia.

Các nhân tố tác động đến giá bất động sản

Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ sở quan hệ cung – cầu về BĐS trên thị trường. Do vậy, khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống.

Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”… có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện…), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp…; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ,…

Tuy nhiên, BĐS cũng được xem là một loại hàng hoá được mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,…nên khi định giá bất động sản còn chịu sự tác động của nhiều yếu tố cụ thể như sau:

Nhóm các yếu tố tự nhiên

• Vị trí của BĐS: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm. Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị trí khác. Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.
• Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
• Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.

• Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác): Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
• Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
• Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
• Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm và ngược lại.

Nhóm các yếu tố kinh tế

• Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại.
• Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.
• Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,… hiện có.
• Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).
• Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là:

– Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

– Các chính sách tác động trực tiếp như: Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam, chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố, chính sách tài chính áp dụng đối với những  người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS, các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS.

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô là các yếu tố kinh tế liên quan như:

• Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực.
• Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực.
• Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực.
• Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…).
• Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
• Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
• Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
• Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
• Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
• Mức độ lạm phát chung
• Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

Các yếu tố xã hội

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung – cầu bị phá vỡ.

Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống.

Nhìn chung, việc xác định các yếu tố tác động đến việc định giá BĐS là quan trọng vì nó giúp việc định đúng giá trị thực của BĐS đảm bảo cho việc thế chấp, mua bán BĐS chính xác hơn, minh bạch hơn tránh những biến động khó lường do giá ảo của BĐS gây nên.

Trên đây là những thông tin về bất động sản là gì, đặc điểm và phân loại bất động sản. Nếu bạn quan tâm đến các chủ đề bất động sản có liên quan, theo dõi các bài viết khác cùng chủ đề tại RETI Proptech – nền tảng giao dịch bất động sản online đầu tiên tại Việt Nam.

RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn