Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn trầm lắng vì dịch bệnh, nhiều nhà đầu tư có sẵn dòng tiền nhàn rỗi chờ cơ hội săn đất nền giá rẻ. Tuy nhiên, khách hàng có thể mất trắng nếu nóng vội, ham lợi nhuận mà “rót tiền” vào các dự án đất nền “ma”. Để hạn chế tối đa rủi ro này, trong bài viết dưới đây, RETI sẽ chỉ cho bạn 6 cách nhận biết một dự án chung cư không đủ điều kiện pháp lý trước khi quyết định mua.
Nội dung bài viết
Hiện trạng các dự án chung cư không đảm bảo yêu cầu pháp lý
Những dự án căn hộ chung cư không đủ điều kiện pháp lý để bán hay còn gọi là “dự án ma” là những dự án không có thật, chỉ tồn tại trên giấy, chưa được bất kỳ cơ quan chức năng nào phê duyệt hay còn được hiểu là những dự án không có thật. Một trường hợp khác là những dự án đã được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng, không đủ điều kiện bán nhưng chủ đầu tư vẫn thực hiện việc bán. Vì vậy, các bạn cần phải biết cách kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án để nhằm hạn chế rủi ro đáng tiếc nêu trên.
Dự án căn hộ chung cư đủ điều kiện mở bán thì phải bao gồm những giấy tờ gì?
Một dự án chung cư đủ điều kiện pháp lý để bán thì hồ sơ phải bao gồm:
- Phê duyệt quy hoạch 1/500
- Sổ đất
- Quyết định giao đất
- Chấp thuận chủ trương đầu tư
- Chấp thuận Phòng cháy chữa cháy, đấu nối điện nước, đường giao thông nội bộ
- Giấy phép xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, giấy phép phần thân, phần móng đối với căn hộ căn cư
- Văn bản thông báo đủ điều kiện huy động vốn
- Thông báo bảo lãnh ngân hàng
Làm sao để xác định được dự án chung cư không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý?
Để tìm hiểu Dự án chung cư không đáp ứng đủ điều kiện pháp lý thì việc đầu tiên cần làm là không chỉ nghe và tin một những gì người bán/ người môi giới nói, hứa và viết. Thay vào đó, hãy hỏi, đọc, xem và kiểm tra các tài liệu pháp lý, hồ sơ và giấy tờ về dự án theo những cách sau:
Yêu cầu bên môi giới/ bên bán cung cấp các giấy tờ pháp lý cơ bản về dự án này từ chủ đầu tư để đọc và kiểm tra
Hồ sơ pháp lý của một dự án chung cư cần những giấy tờ quan trọng sau:
- Giấy chứng nhận đầu tư dự án này của nhà đầu tư
- Quyết định giao đất
- Văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư
- Thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt
Đây là bước kiểm tra cực kỳ quan trọng trước khi quyết định mua căn hộ vì qua bước này bạn sẽ đánh giá cũng như biết được ai mới là chủ đầu tư thực sự của dự án và ai là người có quyền bán, ký hợp đồng mua bán. Nhiều trường hợp dù không phải là chủ đầu tư nhưng một số công ty môi giới vẫn giới thiệu thông tin mập mờ để họ ký hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ, thỏa thuận (với các điều khoản phạt cọc, đặt bẫy…) nhằm chiếm đoạt vốn của khách hàng một cách bất hợp pháp. Trong khi các công ty này không cung cấp văn bản ủy quyền hoặc thỏa thuận với chủ đầu tư cho phép thực hiện việc này.
Cần phải hỏi, đọc và kiểm tra quyết định phê duyệt quy hoạch, bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với công trình đó
Kiểm tra Quyết định 1/500 là một trong những bước Kiểm tra tính pháp lý của dự án quan trọng nhất. Quyết định 1/500 hay còn gọi là bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, bản đồ này là bản thực hiện cụ thể của quy hoạch tỷ lệ 1/2000, bản đồ này còn được coi là cơ sở để lập các công trình xây dựng khác khi có đầy đủ giấy phép cũng như các nhà quản lý đầu tư xây dựng. Bản đồ 1/500 cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu và quy hoạch chung.
Nói cách khác, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là quy hoạch tổng thể của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị dự án, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và xây dựng. Theo đó, người mua đất có thể biết được lô đất mình mua sẽ nằm ở khu vực nào, vị trí nào trong dự án này.
Cần hỏi và kiểm tra văn bản nghiệm thu hoàn thành cơ sở hạ tầng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Để kiểm tra Dự án căn hộ đủ điều kiện pháp lý hay không thì cần phải thẩm tra văn bản nghiệm thu công trình. Việc nghiệm thu hạ tầng bao gồm chất lượng, số lượng, vị trí là bắt buộc và phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt, đồng thời tiến hành đo đạc, cắm mốc giới về dự án cụ thể. Việc nghiệm thu phải được cơ quan có thẩm quyền nơi có công trình thực hiện, có xác nhận và đóng dấu của cơ quan có thẩm quyền nơi có công trình, không phải chủ đầu tư thuê đơn vị tư nhân nghiệm thu, đóng dấu vào văn bản nghiệm thu.
Người mua cần phải đến và xem thực tế khu đất để thấy được tình trạng kết cấu hạ tầng thực tế của dự án
Người mua không nên chỉ tham khảo thông tin dự án qua tài liệu, hình ảnh và lời kể của người bán/ môi giới mà cần đến trực tiếp xem thực tế để kiểm tra các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; Các công trình, hạ tầng này phải được kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu bao gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; …
Nhiều trường hợp dự án một nơi nhưng môi giới/ giới thiệu dẫn người mua đi xem đất ở dự án khác nhằm đánh lừa người mua. Khi xem đất phải biết địa chỉ, vị trí khu đất, tờ bản đồ, số thửa theo hồ sơ pháp lý đã xem, kết hợp hỏi người dân địa phương và UBND cấp xã nơi có đất dự án để thực hiện chắc chắn họ không bị lừa mua đất tại dự án ma, dự án không chính chủ.
Yêu cầu bên môi giới/ bên bán cung cấp các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất nền của dự án này
Người mua cần xác định xem chủ đầu tư phát triển dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính hay chưa bằng cách yêu cầu bên môi giới/ bên bán cung cấp hồ sơ pháp lý chứng minh gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có). Nếu nhà đầu tư không thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì dự án không đủ điều kiện để chuyển nhượng. Mặt khác, việc xác minh vấn đề này còn giúp người mua đánh giá được năng lực tài chính cũng như uy tín của chủ đầu tư.
Kiểm tra kỹ lưỡng các vấn đề thế chấp, tranh chấp của dự án
Hiện nay, có nhiều trường hợp dù dự án đủ điều kiện pháp lý để bán nhưng một phần hoặc toàn bộ dự án đang bị tranh chấp, kê biên, thế chấp ngân hàng. Để kiểm chứng vấn đề này, người mua nên chủ động nghiên cứu, tra cứu thông tin dự án trên các trang web uy tín, tham khảo tại các cơ quan/ công sở nhà đất, hỏi ý kiến những người xung quanh để biết thông tin. Hãy chắc chắn rằng mảnh đất bạn mua không bị thế chấp, kê biên, tranh chấp để tránh những rủi ro sau này.
Nếu bạn quyết định mua một cái chung cư mà chỉ thông qua thông tin do người bán/ môi giới cung cấp sẽ tiềm ẩn rủi ro rất cao về tính pháp lý của dự án, gây trở ngại cho việc sở hữu căn hộ trong tương lai. Vì vậy, để tránh tiền mất tật mang, bạn cần chủ động và trực tiếp Kiểm tra tính pháp lý của dự án căn hộ bằng những cách mà RETI đã chia sẻ trong bài viết trên.
Để đọc và tìm hiểu nhiều hơn về pháp luật Bất động sản, bạn hãy truy cập tại Blog RETI, cũng như tìm hiểu thêm về các dự án để đầu tư tại RETI Dự án nhé!
| RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn |
