Hợp đồng mua bán bất động sản là văn bản vô cùng quan trọng trong mọi giao dịch mua nhà. Để tránh các tình trạng tiền mất tật mang. Cũng như các rắc rối không đáng có về sau. Người mua chung cư cần trang bị cho mình những lưu ý cần thiết trước khi đặt bút ký hợp đồng. Vậy những lưu ý đó là gì? Tất cả sẽ được Reti.vn chia sẻ trong bài viết dưới đây!
Nội dung bài viết
1. Nhà chung cư là gì? Hợp đồng mua bán chung cư là gì?
Theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, với lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng được sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.
Theo đó, nhà chung cư bao gồm:
- Nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở
- Nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh
Trong đó, Hợp đồng mua bán nhà chung cư là văn bản cam kết thể hiện việc hai bên thỏa thuận, để bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư sang cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Có hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường dùng hiện nay là:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa các cá nhân với nhau
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa nhà đầu tư với một cá nhân, tổ chức khác. Trong trường hợp này, căn hộ chung cư có thể chỉ là tài sản hình thành trong tương lai.
Muôn vàn vấn đề có thể xảy ra khi người mua thiếu kinh nghiệm ký hợp đồng mua chung cư
Ngày nay, căn hộ chung cư đã trở thành sự lựa chọn của rất nhiều người. Đặc biệt là người dân sống ở thành thị. Những nơi có quỹ đất ngày càng khan hiếm trong khi lượng dân số ngày một gia tăng.
Tuy nhiên, chính vì sự thiếu kinh nghiệm trng việc ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã khiến không ít khách hàng rơi vào những vòng lẩn quẩn. Không ít người sau khi đọc hợp đồng một cách rất qua loa đã rơi vào những cái bẫy đã được giăng sẵn trong hợp đồng. Vội vàng đặt bút ký và xuống tiền mua chung cư để rồi gặp phải hàng loạt các rắc rối liên quan đến pháp lý.
Thông thường, hợp đồng mua bán nhà sẽ được các chủ đầu tư hoặc bên bán soạn thảo từ trước. Do đó, không chỉ một mà khá nhiều người đã khôn khéo đưa ra những điều khoản gây bất lợi cho cho người mua. Như việc thanh toán, thời hạn bàn giao, các khoản phạt, trách nhiệm, …
Chính vì vậy, khi chỉ đọc qua loa, người mua chung cư sẽ không thể nhận ra mà cứ thế ký hợp đồng. Điều này khiến khi có xảy ra tranh chấp, hợp đồng không đảm bảo được lợi ích cho bên mua.
Những kinh nghiệm mua nhà chung cư không thể bỏ qua
Để tránh gặp phải các rắc rối không đáng có, trước khi đặt bút ký hợp đồng, bạn cần trang bị thêm những lưu ý vô cùng quan trọng sau:
1. Thông tin của các bên mua bán
Điều đầu tiên bạn cần quan tâm đó chính là kiểm tra kỹ thông tin của các bên tham gia mua bán chung cư trong hợp đồng.
Thông tin bản thân
Bạn nên kiểm tra thật kỹ xem thông tin cá nhân của mình xem đã đúng chưa. Bởi chúng sẽ là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bạn nếu có tranh chấp xảy ra.
Đồng thời, đây cũng sẽ là thông tin quan trọng để làm sổ hồng căn hộ chung cư sau này. Bởi trong quy trình làm giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cư, chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý, thuế đất, biên bản bàn giao căn hộ, kể cả hợp đồng mua bán lên Sở tài nguyên môi trường.
Thông tin bên bán
Ngoài thông tin của mình, bạn cũng cần phải lưu ý tới cả thông tin bên bán. Người đại diện ký hợp đồng mua bán có đúng là người đại diện pháp luật hay ủy quyền của chủ đầu tư dự án chung cư hay không.
Bởi không ít người có chủ ý lừa đảo, giả mạo người đại diện của phía chủ đầu tư. Khi đó, hợp đồng mua bán đương nhiên sẽ bị vô hiệu. Bạn sẽ rơi vào tình cảnh tiền mất tật mang, số tiền tích góp được sẽ không cánh mà bay.
2. Hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực?
Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014, các loại hợp đồng liên quan đến bất động sản phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực rõ ràng. Tuy nhiên, các loại Hợp đồng mà có một bên là chủ đầu tư, có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng.
Do đó, tùy vào từng đối tượng mà có phải công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hay không.
Khi đó, trình tự và thủ tục để làm hợp đồng này gồm:
Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ về nhân thân, tài sản, mối quan hệ… để tiến hành làm hợp đồng mua bán
Bước 2: Đến tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành lập hợp đồng
Bước 3: Nộp một bộ hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, các giấy tờ đã chuẩn bị.
Bước 4: Khi Công chứng viên kiểm tra giấy tờ thấy đúng và đầy đủ thì sẽ chứng kiến việc hai bên mua, bên bán ký kết hợp đồng
Bước 5: Nộp phí và nhận hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư
Sau khi công chứng xong thì cá nhân, tổ chức bán sẽ tiến hành sang tên căn hộ chung cư cho bên mua.
3. Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán căn hộ chung cư
Khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì phải nộp các loại thuế, phí sau:
Thuế thu nhập cá nhân:
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.
Và trách nhiệm nộp thuế là do bên bán phải nộp.
Tuy nhiên, nếu hai bên thỏa thuận khác thì hai bên sẽ thực hiện theo thỏa thuận. Thuế thu nhập cá nhân khi bán chung cư = 2% x giá chuyển nhượng căn hộ chung cư
Lưu ý: Nếu không xác định được giá thực tế hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm mua bán thì giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá của UBND tỉnh quy định.
Lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ do bên mua phải nộp hoặc do hai bên thỏa thuận khác và được tính theo công thức sau đây: (Điều 5 Nghị định140/2016/NĐ-CP)
Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Diện tích đất x giá đất của một mét vuông tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Ngoài ra, khi sử dụng căn hộ chung cư, người mua cần lưu ý các loại phí sau đây:
- Phí bảo trì nhà chung cư (Điều 108 Luật Nhà ở 2014)
- Giá dịch vụ nhà chung cư
- Phí gửi xe
Lưu ý: Giá dịch vụ và phí gửi xe sẽ do từng địa phương quy định.
4. Thời gian giao nhà, giao sổ hồng, diện tích và thiết bị được giao:
Thời gian giao nhà
Thời gian giao nhà là phần rất quan trọng đối với hình thức mua nhà hình thành trong tương lai (ở đây là dự án chung cư). Vì vậy cần phải hỏi thật chi tiết. Nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng hạn cam kết thì trách nhiệm và khoản bồi thường như thế nào. Lãi suất được áp dụng đối với chủ đầu tư và khách mua khi 02 bên bị phạt trễ hợp đồng cụ thể ra sao.
Việc bàn giao căn hộ thực tế có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với ngày bàn giao dự kiến được thống nhất trong hợp đồng, nhưng sẽ không sớm hoặc chậm quá 90 (chín mươi) ngày, tính từ ngày bàn giao dự kiến; bên bán sẽ có văn bản thông báo cho bên mua biết lý do khiến chậm bàn giao căn hộ.
Trước ngày bàn giao thực tế căn hộ 15 (mười lăm) ngày, bên bán sẽ gửi văn bản thông báo cho bên mua về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao căn hộ theo mẫu đã quy định. Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, mang tính quyết định giá trị căn hộ.
Vì vậy nên hỏi kỹ chủ đầu tư về thời gian bàn giao sổ hồng. Bạn có thể lưu ý các khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ đỏ để không bị thu thêm tiền bởi theo quy định, đó là trách nhiệm của phía chủ đầu tư.
Diện tích căn hộ bàn giao
Bạn cần làm rõ diện tích trong bản hợp đồng là diện tích thông thủy ( lọt lòng ) hay diện tích tim tường.
Theo thông tư 03/2014 TT-BXD của Bộ xây dựng đã quy định rằng diện tích thông thủy sẽ chính là diện tích sở hữu chính xác của bạn và được dùng làm căn cứ để tính giá bán căn hộ chung cư cho người mua.
Diện tích này bao gồm cả tường ngăn phòng ốc phía bên trong một căn hộ, diện tích lô gia phơi đồ, ban công (nếu có); loại trừ tường bao quanh căn hộ, phần tường ngăn cách giữa các căn hộ, phần sàn có cột, hộp kỹ thuật trong căn hộ.
Riêng với ban công thì sẽ tính toàn bộ diện tích mặt sàn làm ban công, còn nếu có tường chung thì chỉ tính diện tích phía mép trong của tường chung.
Thiết bị được bàn giao
Hãy đọc kỹ Phụ lục hợp đồng vật liệu bàn giao. Khi nhận bàn giao hãy lấy đó làm đối chiếu và yêu cầu chủ đầu tư làm đúng, nếu không đủ thì không ký nhận bàn giao.Vì có trường hợp chủ đầu tư không giao đủ, đúng loại thiết bị hoặc nói sẽ bổ sung sau nhưng không làm.
5. Giá trị hợp đồng
Ngoài những thông tin trên, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ, bạn cần xem xét kỹ giá trị hợp đồng. Xem chúng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa. Các khoản chi phí này cần phải được liệt kê một cách rõ ràng. Điều này sẽ giúp tránh được các tranh chấp xảy ra trong tương lai.
Bởi không ít người mua nhà đã không chú ý tới khoản mục này khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Chính vì vậy, tới khi nhận bàn giao căn hộ, người mua lại phải chi trả thêm một số khoản phí phát sinh khác. Điển hình như tiền đặt cọc hoàn thiện căn hộ, phí cấp số đỏ, sổ hồng. Hoặc phía chủ đầu tư tự ý tăng chi phí quản lý dịch vụ. Hay thêm các khoản phí khác mà không thỏa thuận với người mua.
6. Phương thức thanh toán
Bên cạnh giá trị hợp đồng thì phương thức thanh toán cũng vô cùng quan trọng. Bạn tuyệt đối nên tránh thanh toán trễ hạn hay sai phương thức. Từ đó sẽ phát sinh các mức phí không cần thiết.
Đặc biệt, hiện nay, hình thức mua nhà trong tương lai đang rất được ưa chuộng. Và điều này cũng đã quy định rõ ràng trong Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014. Cụ thể, chủ đầu tư chỉ được huy động tối đa từ khách hàng là 70% giá trị căn hộ trước khi bàn giao. Đồng thời, trong lần đầu tiên không được huy động quá 30% theo phương thức thanh toán cũng như trong các đợt thanh toán tiếp theo.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư hiện đang triển khai rất nhiềucác phương thức thanh toán khác nhau. Do đó, tùy vào khả năng của mình, bạn sẽ chọn phương thức phù hợp nhất. Đồng thời, mỗi đợt thanh toán cần làm rõ khoản tiền và thời gian cần đóng để tránh bị vi phạm.
7. Thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại
Nhiều chủ đầu tư có xu hướng làm ăn dối trá, thường che giấu các thông tin: thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án nhà ở thương mại (lâu dài, có thời hạn) và các quy định pháp lý liên quan khác như: phê duyệt của cấp có thẩm quyền về mặt bằng, thiết kế, thi công và giám sát,…
Bản thân người mua nhà hiện nay cũng thường hay bỏ qua các quy định này khi xem xét hợp đồng mua bán căn hộ. Chính những điều thiếu sốt này đã dẫn đến tình trạng nhiều dự án căn hộ thương mại có giá bán tưởng là rẻ, nhưng thật ra lại không hề rẻ vì chủ đầu tư đi thuê đất của nhà nước để xây nhà ở kinh doanh có thời hạn ngắn (20, 30 – 50 năm).
Hết thời hạn thuê, nhà nước có quyền thu hồi lại đất, khi đó, chủ đầu tư đã thực hiện xong phần nghĩa vụ và trách nhiệm của họ, để lại cho người mua nhà những vấn đề pháp lý tiếp theo. Như vậy, để bảo vệ quyền lợi cho chính mình, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp rõ những thông tin này trước khi đưa quyết định mua căn hộ.
Trong bối cảnh thị trường hiện nay, nhiều chủ đầu tư thường lợi dụng sự cả tin và thiếu hiểu biết của khách hàng dẫn đến lối làm ăn chộp giật, mất uy tín. Để bảo vệ quyền lợi của chính mình cũng như tránh những rủi ro pháp lý nêu trên, ngoài việc tìm kiếm một chủ đầu tư uy tín, người mua vẫn cần trang bị cho mình đầy đủ kiến thức và những điều cần lưu ý trên trước khi đặt bút ký hợp đồng mua chung cư.
Tuy nhiên, khi làm việc với Reti, bạn sẽ không cần phải quá lo lắng về những rắc rối và phức tạp về pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản, nhất là giao dịch mua nhà dự án. Mọi thông tin đều được công khai minh bạch, các dự án của chủ đầu tư uy tín hàng đầu Việt Nam. Ngoài ra, c ác chuyên viên của Reti sẽ hỗ trợ và hướng dẫn bạn mọi thủ tục và quy trình cần thiết để việc hoàn tất giao dịch được diễn ra an toàn và nhanh chóng.
Hy vọng bài viết này sẽ giúp bạn chuẩn bị đầy đủ thêm kinh nghiệm để có một giao dịch thành công, tránh được những rủi ro không đáng có.
Nếu bạn quan tâm các bài viết về pháp luật Bất Động Sản, hãy truy cập vào website Reti.vn để tìm hiểu nhé!
| RETI là công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, phương thức offline và nền tảng giao dịch BĐS online, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 0921 595 985 Email: support@reti.vn |
