Bất động sản công nghiệp đang được chú trọng và quan tâm trong nhiều năm gần đây. Đặc biệt, sau “bóng đen” của dịch Covid-19 dòng sản phẩm bất động sản này lại càng phát triển hơn bởi làn sóng dịch chuyển, mở rộng sản xuất của nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, nhìn vào thực trạng bất động sản Việt Nam thì vẫn tồn tại nhiều điểm yếu, cần chú ý quan tâm. Cụ thể đó là những điểm yếu nào, xin mời quý bạn đọc tìm hiểu qua bài viết dưới đây của RETI.
Nội dung bài viết
1. Hệ thống hạ tầng giao thông, kho bãi lưu trữ và vận chuyển
Có thể nói yếu tố đầu tiên cần chú ý nhất chính là cơ sở hạ tầng giao tại Việt Nam. Hầu hết, các hạ tầng này được đầu tư xây dựng nhằm mục đích “bán nhà” do vậy hạ tầng nhằm phục vụ cho BĐS công nghiệp thì lại chưa được chú trọng và quan tâm. Chính điều này làm ảnh hưởng ít nhiều khi đón sóng FDI.
Theo TS Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam chia sẻ, cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi lưu trữ và vận chuyển hàng hoá hiện là yếu tố có thể cản trở quyết định chuyển dịch đầu tư sang Việt Nam của các nhà sản xuất hàng đầu thế giới.
Đối với miền Bắc, các doanh nghiệp đặt nhà máy ở các địa phương nằm gần trục giao thông Hải Phòng và Hà Nội như: Các khu công nghiệp tại Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang,… mới hi vọng tiết giảm chi phí vận chuyển.
Tuy nhiên, tại các cảng biển lớn như: cảng Cát Lái, cảng Cái Mép và cụm cảng Hải Phòng thì nhiều năm gần đây, khối lượng hàng hóa tăng nhanh do sự tăng trưởng mạnh về nhu cầu xuất khẩu. Điều này gây nên tình trạng tắc nghẽn giao thông rất lớn, ảnh hưởng đến quá trình vận chuyển và trao đổi hàng hóa của nhiều doanh nghiệp.
“Giao thông từ Hà Nội tới Hải Phòng rất thuận tiện, nhưng đường đi từ Hải Phòng tới các cảng biển để xuất hàng hoá ra nước ngoài lại không được như vậy”, ông Khương nói.
Ngoài ra, vấn đề giảm chi phí vận chuyển hàng hoá từ các khu vực không kết nối trực tiếp với cảng biển như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc cũng trở thành bài toán khó với các doanh nghiệp.
Đối với miền Nam, các khu công nghiệp ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương phải di chuyển với khoảng cách trên 100 km để tới cảng biển ở Vùng Tàu. Còn các khu công nghiệp ở TP HCM dù sở hữu 92 tuyến đường thủy nội địa địa phương dài hơn 598,7 km; 5 tuyến đường thủy nội địa quốc gia hơn 100 km nhưng nhiều doanh nghiệp ở các địa phương này vẫn chưa khai thác hết hệ thống đường thủy để giảm tỷ trọng hàng hóa vận chuyển trên các tuyến cao tốc.
Theo ông Khương, cơ sở hạ tầng kém về số lượng và chất lượng sẽ đẩy chi phí vận chuyển và kho vận lên cao, khiến chi phí đầu tư tại Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Ấn Độ.
2. Nguồn cung đất công nghiệp hạn chế
Theo đánh giá của CBRE Việt Nam thì hiện nay, nguồn cung đất công nghiệp tại các vị trí có kết nối hạ tầng tốt như gần cảng và khu đô thị lớn vẫn còn hạn chế. Thị trường Việt Nam gần như không còn đất mới để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong ngắn hạn. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các vùng công nghiệp chủ chốt đã đạt trên 90%. Ngoài ra, việc mở rộng các nguồn cung hiện hữu gặp khó khăn dẫn đến triển vọng tăng trưởng về diện tích đất công nghiệp ở mức thấp.
Theo ông Lê Trọng Hiếu – Giám đốc bộ phận cho thuê văn phòng và công nghiệp của CBRE Việt Nam cho rằng, do kết nối hạ tầng đến các cảng biển, cảng sông và các thị trường tiêu thụ lớn còn hạn chế dẫn đến sự phát triển đất công nghiệp tại những khu vực công nghiệp mới diễn ra chậm. Sẽ mất ít nhất 2 năm để các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất tại các khu công nghiệp hiện hữu. Còn việc phát triển khu công nghiệp mới cần nhiều thời gian hơn.
“Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam hao tổn nhiều thời gian, chi phí cho cơ sở hạ tầng hơn so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Malaysia hay Philippines”, ông Hiếu cho biết.
3. Ô nhiễm môi trường
Ngoài các yếu tố kể trên, ô nhiêm môi trường cũng là vấn đề cần chú ý của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Theo TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế cho biết, hiện chỉ có số ít khu công nghiệp do Honda, Samsung đầu tư bảo đảm tiêu chuẩn về xử lý chất thải và bảo vệ môi trường.
Với những khu công nghiệp khác, đặc biệt các khu công nghiệp chuyên lắp ráp sản phẩm có hàm lượng giá trị thấp ở Bình Dương, việc xử lý chất thải rắn chưa thực sự theo đúng tiêu chuẩn, môi trường làm việc của công nhân cũng chưa tốt.
“Những doanh nghiệp dịch chuyển từ Trung Quốc đều cung ứng mặt hàng giá trị cao cho các quốc gia phát triển – nơi đòi hỏi tiêu chuẩn cao về môi trường. Còn cách đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam hiện chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lắp ráp, không chú trọng bảo vệ môi trường”, ông Hiển phân tích.
4. Phụ thuộc nguồn cung
Về vĩ mô, ông Lê Trọng Hiếu cho rằng, nguồn cung nguyên vật liệu và linh kiện cho các ngành công nghiệp của Việt Nam hiện phụ thuộc chủ yếu vào thị trường Trung Quốc. Còn phần lớn sản phẩm sản xuất, lắp ráp tại Việt Nam đều xuất khẩu sang các thị trường lớn như Mỹ, Nhật, châu Âu, Hàn Quốc.
Vì vậy, chỉ cần nguồn cung ứng nguyên liệu hoặc thị trường xuất khẩu bị ngưng trệ do các biến cố tương tự Covid-19, ngành công nghiệp chế biến chế tạo của Việt Nam sẽ chịu tác động ngay lập tức.
“Thị trường bất động sản công nghiệp với hai sản phẩm chính là đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng cho thuê sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực tương ứng khi nhu cầu sản xuất, xuất khẩu của doanh nghiệp chế biến chế tạo sụt giảm”, ông Hiếu cho biết.
