Theo các chuyên gia, thì hiện nay giá cả bất động sản đang chịu ảnh hưởng từ rào cản pháp lý dự án rất lớn. Các thủ tục pháp lý được xem là nút thắt quan trọng, nếu gỡ được nút thắt này thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ phát triển được ổn định hơn.
Có lẽ, pháp lý dự án vẫn luôn là câu chuyện muôn thuở được nhắc nhiều suốt những năm qua. Theo các chuyên gia, chừng nào thủ tục hành chính vẫn kéo dài như hiện nay thì chừng ấy giá BĐS sẽ không thể giảm được.
Chia sẻ tại Hội thảo tổ chức tại Tp.HCM mới đây, TS.Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, nói đến BĐS thì có 3 vấn đề chính vẫn còn tồn đọng đó là: pháp lý, năng lực tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp. Trong đó, yếu tố pháp lý doanh nghiệp hoàn toàn bị động.
Theo ông Khương, hiện nay thị trường phát triển ngày càng nhanh như song hành với nó không phải là sự phát triển kịp thời của khung pháp lý. Chính điều này dẫn đến việc ách tắc pháp lý làm đội vốn đầu tư và kéo theo đó là đội giá bán.
Chẳng hạn, một sản phẩm BĐS dự kiến bán 30 – 35 triệu đồng/m2, nhưng chờ pháp lý sẽ phải bán lên 45 triệu đồng/m2 mới đủ bù vào các chi phí phát sinh.
Chính vì việc đội giá bán như thế đã khiến NĐT nước ngoài e ngại rót vốn vào BĐS Việt Nam. Mặc dù họ nhìn thấy tiềm năng tại thị trường nước ta rất lớn. Tuy nhiên, hầu hết các NĐT ngoại không thể tham gia rót vốn vào các dự án BĐS được vì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn tất hành lang pháp lý… Chính bởi nút thắt này nên việc kêu gọi vốn nước ngoài tham gia vào BĐS Việt Nam cũng phần nào bị ảnh hưởng nhiều.
Theo ông Khương thì nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn triển khai dự án được cho dù ngân hàng siết tín dụng. Ấy vậy, câu chuyện nằm ở chỗ là không cấp phép xây dựng làm sao doanh nghiệp đi vay? Không cấp phép xây dựng làm sao doanh nghiệp thực hiện dự án để bán cho người dân?
Rất nhiều doanh nghiệp điêu đứng bởi không huy động được vốn của khách mua bởi ách tắc thủ tục. Những doanh nghiệp đi vay để đầu tư dự án thật sự nhiều khi phải chờ đợi mòn mỏi thủ tục.
Cùng quan điểm với ông Khương, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho hay, mặc dù lệnh cách ly xã hội mới được tháo gỡ, ấy vậy mà thị trường BĐS đã quay trở lại tốt. Như vậy có thể thấy, nếu được tháo gỡ về chính sách, thủ tục thì thị trường BĐS còn sẽ bật dậy mạnh mẽ hơn.
Vậy để tạo điều kiện cho thị trường BĐS và nền kinh tế cả nước cũng như toàn Vùng kinh tế trọng điểm phía nam hồi phục và tăng trưởng trở lại mạnh mẽ sau đại dịch Covid-19, ông Châu đã đề xuất giải pháp, thay vì xin hỗ trợ bằng tiền, các doanh nghiệp BĐS hãy xin Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo quyết liệt để tháo gỡ các ách tắc, vướng mắc về cơ chế chính sách.
Cụ thể, Chính phủ sớm ban hành “Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai”, trong đó có cơ chế xử lý các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen cài trong dự án nhà ở, để tái khởi động lại hàng trăm dự án nhà ở đang bị ách tắc hiện nay.
Song song đó, Chính phủ ban hành quy trình “chuẩn” về thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Bởi hiện nay, hàng trăm dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp do doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng đều bị ách tắc các thủ tục đầu tư xây dựng.
Ngoài ra, trở ngại lớn nhất để phục hồi thị trường BĐS là vấn đề pháp lý và thủ tục hành chính. Cụ thể, những trở ngại như: đấu thầu đất công, đất thuê, thủ tục giải phóng mặt bằng, đất phân lô bán nền và tính không minh bạch từ quy hoạch đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng. Chia sẻ của TS.Lê Xuân Nghĩa – nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia.
Ông Nghĩa cho hay, để khắc phục tình trạng vô cùng phức tạp này, cần có cơ quan chuyên trách rà soát lại toàn bộ quy định pháp lý, giúp chỉnh sửa các luật, đơn giản hóa thủ tục và chế tài xử lý minh bạch, và phải làm liên tục trong vài năm. Không chỉ vậy, để vực dậy thị trường BĐS, Chính phủ có thể xem xét để giảm thuế cho các doanh nghiệp phát triển BĐS, đặc biệt là thuế quyền sử dụng đất. Thuế phí vận tải, vận chuyển và thuế của các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, các nhà thầu xây dựng….
Trong đó, biện pháp tín dụng là biện pháp hiệu quả nhất để khôi phục thị trường BĐS. Chi tiết:
- Giảm tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng BĐS
- Nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay BĐS và cho vay mua nhà
- Tạm thời duy trì tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm
- Thiết lập quan hệ tín dụng hiệu quả giữa ngân hàng, nhà đầu tư, nhà thầu và khách hàng để thúc đẩy cả cung và cầu phục hồi hợp lý, có kiểm soát tốt
- Giảm lãi suất cho vay trung dài hạn trên cơ sở sử dụng đồng bộ các công cụ của chính sách tiền tệ theo hướng phục hồi tăng trưởng tín dụng hợp lý.
“Các biện pháp thủ tục, thuế, tín dụng góp phần làm giảm chi phí phát triển dự án BĐS và chi phí bán nhà”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Không chỉ vậy, theo các chuyên gia trong ngành, nếu dịch bệnh có qua đi mà vấn đề pháp lý chưa giải quyết triệt để, chưa “sạch” để triển khai thì câu chuyện khó khăn vẫn tiếp diễn. Dịch bệnh diễn biến phức tạp gây khó khăn trong ngắn hạn và sẽ được khống chế, trong khi nút thắt pháp lý không được tháo gỡ sẽ gây khó khăn cho thị trường trong dài hạn.
Do đó, bên cạnh việc hỗ trợ doanh nghiệp BĐS về tài chính, thuế để vượt qua khó khăn ở thời điểm này thì cần hỗ trợ doanh nghiệp về thủ tục pháp lý để cải thiện môi trường kinh doanh. Cụ thể, Chính phủ yêu cầu các cơ quan liên quan rà soát và cắt giảm các thủ tục hành chính và đẩy nhanh việc giải ngân vốn đầu tư.
