Dự báo xu hướng của thị trường bất động sản 2023

Thanh khoản thị trường về đáy xuyên suốt những tháng qua khiến nhiều chủ đầu tư liên tục rời lịch mở bán sản phẩm mới theo kế hoạch.

Nhiều doanh nghiệp tiếp tục đợi tín hiệu từ thị trường. Nhiều nhà đầu tư cá nhân chờ đợi cơ hội đầu tư vững chắc. Hàng ngàn dự án “án binh bất động” chờ tháo gỡ.

Thị trường vẫn tiếp tục ghi nhận thông tin giải thể, tạm ngừng hoạt động của một lượng lớn doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng bỏ nghề, thất nghiệp vẫn diễn ra theo chiều hướng tăng mạnh trong ngành bất động sản.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm rõ rệt, đặc biệt so với giai đoạn sốt đất nửa đầu năm 2022.

Cùng với đó là sự thiếu vắng nguồn cung phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân. Giá căn hộ tại các thành phố lớn tăng liên tục và chưa có tín hiệu dừng lại.

Nguồn cung ra thị trường quý 1.2023 đạt khoảng 25.000 sản phẩm, chủ yếu là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó. Tỷ lệ hấp thụ trong quý 1-2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục, được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính – đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 50% giá trị đầu tư.

Những người thế chấp bất động sản để vay tiền ngân hàng không có khả năng nộp bổ sung tiền, tài sản bị ngân hàng phát mãi tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, càng tạo áp lực về thanh khoản cho thị trường.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho biết trong quý 1, tình trạng chờ đợi, trầm lắng vẫn diễn ra.

Tuy nhiên, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.

Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các KCN, khu trung tâm dịch vụ du lịch vẫn thu hút sự quan tâm của các của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu thị trường bất động sản.

Đặc biệt kể từ đầu tháng 3, sau khi Chính phủ có hàng loạt động thái rõ ràng nhằm tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, thị trường bắt đầu ghi nhận thêm những tín hiệu quan tâm từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Để thị trường bất động sản thoát khỏi trạng thái trầm lắng

Theo Chủ tịch VARS, trong quý 2 sẽ có nhiều hơn những văn bản pháp luật nhằm tháo gỡ khó khăn cho hàng ngàn dự án đang “đắp chiếu” chờ đợi tham gia vào thị trường, cung cấp vào thị trường nguồn cung mới.

Nếu thị trường có thêm nguồn cung sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư, và Chính phủ tiếp tục vào cuộc một cách quyết liệt với các chính sách giúp tháo gỡ các điểm nghẽn, cộng với lãi suất được điều chỉnh hợp lý, thì thị trường sẽ sớm khởi sắc.

Tuy nhiên, để thị trường thật sự thoát khỏi trạng thái trầm lắng, VARS kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh việc ban hành các văn bản dưới luật, có tính chất tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý cho hàng ngàn dự án đầu tư phát triển đang “án binh bất động”.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng gỡ bỏ vướng mắc pháp lý, mở rộng đối tượng được vay, hưởng ưu đãi tín dụng cho các sản phẩm có giá trị thấp, các dự án mới, dự án thương mại. Nhà nước nên hỗ trợ về thuế như thời điểm dịch Covid-19, cho phép doanh nghiệp bất động sản được chậm thuế từ 6 tới 12 tháng.

Báo cáo của VARS cũng khẳng định, để thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, sớm cân bằng cán cân cung cầu, cần đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch VARS, cho biết nhà ở xã hội là phân khúc có nhu cầu cao nhất thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên, các chính sách hiện tại chưa thực sự thu hút chủ đầu tư tham gia phát triển phân khúc này, khiến nguồn cung trên thị trường không thể đáp ứng lượng lớn nhu cầu hiện tại.

Do đó, Nhà nước cần sớm sửa đổi, ban hành các nghị định, thông tư liên quan đến chuyển nhượng dự án, tính tiền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội. Đồng thời, linh hoạt, không quy định cụ thể đối tượng được mua nhà ở xã hội.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài Chính – Bất Động Sản Dat Xanh Services (FERI), cũng cùng quan điểm, cho rằng cần quy định điều kiện về đối tượng được mua nhà ở xã hội thoáng hơn, có ưu đãi lãi suất hợp lý hơn với tình hình thị trường.

Về gói tín dụng 120 nghìn tỉ đồng, những người ở khu vực thành thị có nhu cầu nhà ở xã hội cao nhất. Với giá căn hộ khoảng 2 tỉ đồng, lãi suất phải trả khi sử dụng gói tín dụng này là 18-20 triệu đồng. Đây là mức khá cao.

Như vậy, những người được mua, trừ chi phí cho gia đình, thì thu nhập ít nhất phải 30 triệu đồng một tháng.