Bất động sản là lĩnh vực đi theo sát với chu kỳ của nền kinh tế, bài viết được đề theo chu kỳ 10 năm để bạn đọc dễ nắm bắt, nhưng trên thực tế chu kỳ BĐS ở Việt Nam ngắn hơn, thường chỉ kéo dài từ 7- 9 năm. Với những diễn biến hiện tại thì chúng ta có thể dự đoán chu kỳ thứ 4 đang đến giai đoạn đóng băng.
Vậy câu hỏi đặt ra là BĐS sẽ đóng băng đến bao giờ hoặc thị trường lúc nào hồi phục? Tìm hiểu ngay toàn cảnh về thị trường Bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hiện tại và dự đoán được tình hình vào cuối năm 2021 đầu năm 2022 trong bài viết dưới đây của RETI.
Nội dung bài viết
Chu kỳ bất động sản là gì?
Nhìn lại thị trường bất động sản sau gần 2 thập kỷ từ năm 1993 khi nhà nước ban hành luật đất đai có thể thấy rằng:
Chu kỳ bất động sản là một đặc tính rất quan trọng, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7-9 năm, lần lượt theo từng giai đoạn gồm: Phục hồi – tăng trưởng – bùng nổ – suy thoái và đóng băng.
Chu kỳ là một đặc tính rất quan trọng của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng hàng đầu trong nền kinh tế và có đầy đủ các quy luật sau: Quy luật chu kỳ, quy luật cung cầu, quy luật giá cả.
Quy luật chu kỳ luôn là một đặc tính rất quan trọng và cần được các nhà đầu tư quan tâm đầu tiên. Trong lịch sử non trẻ khoảng 30 năm của thị trường BĐS Việt Nam thì đã xuất nhiều nhiều đợt “sóng”, qua đánh giá thì các chu kỳ thể hiện đầy đủ các quy luật trên.
| Sốt lần 1 (1993 – 1994) | Ban hành luật đất đai năm 1993 Nền kinh tế thị trường mở cửa làm cho nhu cầu về BĐS tăng Lần đầu tiên người dân mua bán BĐS để kiếm lời |
| Đóng băng lần 1 (1995 – 1999) | Khủng hoảng kinh tế khu vực Đông Á Ban hành Nghị định số 18&87/1995/NĐ-CP |
| Sốt lần 2 (2000 – 2002) | Tín dụng nới rộng, lạm phát giảm. Có chủ trương cho Việt kiều mua nhà. Đầu cơ “phân lô bán nền” |
| Đóng băng lần 2 (2003 – 2006) | Ban hành Luật đất đai 2003. Dòng tiền từ BĐS chuyển sáng chứng khoán |
| Sốt lần 3 (2007 – 2008) | Việt Nam gia nhập WTO. Tín dụng tăng trưởng mạnh, GDP 2017 tăng hơn 7%. Kiều hối, vốn FDI lớn. Thị trường căn hộ chung cư, khu đô thị mới bùng nổ. |
| Đóng băng lần 3 (2009 – 2013) | Lạm phát bùng nổ với 2 con số, Ngân hàng nhà nước thắt chặt chính sách tiền tệ. Nợ quá hạn tăng cao, chủ yếu là nợ vay BĐS, làm các ngân hàng yếu kém phải sáp nhập. Vốn FII ngừng đổ vào BĐS. |
| Sốt lần 4 (2014 – 2019) | Gói tín dụng với lãi suất thấp 30 nghìn tỷ cho người thu nhập thấp mua nhà. Nới lỏng cho vay, lãi suất vay mua nhà thấp. Bất động sản tăng mạnh cả về giá và giao dịch tại tất cả các phân khúc: nhà chung cư, nhà phố, đất nền, biệt thự biển, condotel, đất ở đảo. Đặc biệt thời gian này có sốt đất ở tất cả các tỉnh trên toàn quốc |
Xem thêm Tất tần tật về CRM bất động sản – Công cụ đắc lực cho nhà quản lý.
4 chu kỳ bất động sản trong hai thập kỷ
Tới thời điểm hiện tại, thị trường BĐS của Việt Nam được xác định đã trải qua 4 vòng chu kỳ:
Từ năm 1993 đến năm 1999
Từ năm 1993 đến năm 1995 là thời kỳ tăng trưởng của thị trường BĐS ở chu kỳ thứ nhất. Thời gian này, luật đất đai chính thức ra đời giúp thị trường BĐS được định hình rõ ràng. Cùng lúc đó, GDP tăng trường trên 9% vào các năm 1995 khiến người dân tin vào tương lai xán lạn của nền kinh tế nước nhà. Từ đó, giá nhà đất được thúc đẩy lên đà tăng trưởng BĐS.
Bắt đầu từ năm 1997 đến năm 1999, thị trường BĐS dần đi vào suy thoái khi khu vực Châu Á có dấu hiệu khủng hoảng và GDP năm 1999 của Việt Nam giảm còn 5,8%. Trong thời điểm đó, các nhà đầu tư dường như không có động thái tích cực với BĐS, đa phần “nằm im” hoặc chuyển hướng đầu tư.
Từ năm 2000 đến năm 2006
Vào những năm cuối thế kỷ XX đầu thế kỷ XIX, thị trường kinh tế Việt Nam bước vào giai đoạn phục hồi. Các hiệp định thương mại quốc tế được ký kết, chỉ số GDP cao ngất ngưởng. Việt Nam thời điểm này được ví như “con hổ” kinh tế, thị trường BĐS cũng nhờ đó dần chuyển mình.
Đến năm 2021, Nhà nước tung nhiều chính sách mới về vay vốn cũng như tín dụng nhằm thúc đẩy thị trường BĐS, điều này đã thổi bùng cơn sốt giá đất ở một số tỉnh thành lớn. Lượng giao dịch và giá nhà trong năm này đều tăng cao. Với cơn sốt giá đất 2001 giá nhà đất tăng lên nhiều lần dẫn đến tình trạng nhiều người lao động thu nhập thấp không có khả năng sở hữu.
Trước tình trạng giới đầu tư bùng nổ, nhà nước đã ban hành luật đất đai vào năm 2003. Bên cạnh đó thời gian này, một dòng tiền lớn từ BĐS chạy sang đầu tư chứng khoán. Bời vậy thị trường giai đoạn này chính thức đóng băng.
Từ năm 2007 đến năm 2013
Tháng 11/2006, Việt Nam chính thức gia nhập WTO, điều này tạo đà thúc đẩy GDP trong nước tăng hơn 7% so với những năm trước. Các công ty nước ngoài, vốn FDI cũng đổ xô vào Việt Nam đầu tư, ngân sách kiều hối tăng trong khoảng thời gian này.
Trước thực trạng đó, năm 2007 – 2008 thị trường Việt Nam đón nhận sự sôi động trở lại của thị trường căn hộ chung cư và các khu đô thị mới.
Từ năm 2009 đến 2013 sau những cơn sốt đất kinh hoàng của 2008, thị trường BĐS dần đi vào đóng băng. Thống kê lạm phát bùng nổ với hai con số, ngân hàng nhà nước cũng tiến hành thắt chặt tiền tệ. Nợ quá hạn tăng cao, đặc biệt nợ vay BĐS ghi nhận con số khủng khiếp dẫn đến các ngân hàng yếu kém phải sáp nhập và vốn FII cũng ngừng đổ vào BĐS.
Xem thêm Tham vọng của Vingroup khi tham gia bất động sản công nghiệp.
Từ năm 2014 đến năm 2020
Trước tình hình đóng băng của thị trường, đầu năm 2014 nhà nước đã đẩy mạnh các gói kích cầu như: Gói tín dụng với lãi suất thấp 30 nghìn tỷ cho người thu nhập thấp mua nhà,.. Thị trường lúc này đã ấm đân, bắt đầu tan băng, xu hướng tăng lên khá mạnh mẽ,…
Đặc biệt trong giai đoạn 2017 – 2018, thị trường chứng kiến sự bùng nổ ở các phân khúc BĐS cao cấp và BĐS nghỉ dưỡng. Các tỉnh thành ven biển có ngành du lịch phát triển đã “bức tốc” về thị trường BĐS như: Đà Nẵng, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc, Quảng Ninh,…
Đến giữa năm 2019 thị trường giảm tốc và đón thêm nhiều thách thức. Cụ thể, việc triển khai rà soát pháp lý của hàng loạt dự án đã khiến thị trường dần khó khăn. Đặc biệt, diễn biến phức tạp của đại dịch Covid-19 như cú đánh bồi khiến thị trường đã khó khăn này lại càng khó khăn.
Trước tình trạng đó cuối năm 2020, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất cực thấp, nhà nước cũng triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư. Đặc biệt, một vài chính sách về luật đất đai được sửa đổi và hoàn thiện theo nhận định của giới chuyên gia có lợi thế cho nhà đầu tư.
Có thể bạn quan tâm Tất tần tật khái niệm về proptech.
Thời điểm cơ hội 10 năm xuất hiện?
Thực sự rất khó cho bất cứ nhà kinh tế hay chuyên gia nào dự đoán chính xác đáy hay thời điểm bắt đầu hồi phục của thị trường. Tuy nhiên, dựa vào các thông số thu thập được (GDP, tốc độ đô thị hóa, tốc độ gia tăng dân số…), chỉ có thể dự tính thị trường sẽ đóng băng trong khoảng 2 năm nữa, tức là đến nửa cuối năm 2021.
>>> Top 8 dự án Ciputra “hot” nhất hiện nay.
Nếu đúng như vậy thì dấu hiệu thị trường hồi phục sẽ bắt đầu vào cuối năm 2021 hoặc đầu năm 2022 với những dấu hiệu đầu tiên là chính sách hỗ trợ của chính phủ, tiếp đến là động thái chuyển dịch dòng tiền sang BĐS. Tuy nhiên, thực tế chứng minh thì trong thời gian thị trường đóng băng vẫn có những phân khúc giao dịch tốt, một ví dụ điển hình là một dự án giá rẻ tại Hà Nội đã bán rất chạy vào thời kỳ thị trường khó khăn những năm 2009-2013.
Như vậy, dù tình hình thị trường như thế nào thì việc tìm đúng thị trường ngách và giao dịch có chủ đích rõ ràng của nhà đầu tư vấn có thể mang lại quả ngọt trái mùa.
Việc dự báo chính xác trung, dài hạn với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng là nhiệm vụ bất khả thi đối với bất cứ chuyên gia hay tổ chức nào, tuy nhiên với những số liệu đánh giá tiềm lực của đất nước Việt Nam, niềm tin vào đội ngũ lãnh đạo dày dạn kinh nghiệm trong Chính phủ, chúng ta hoàn toàn tin tưởng giai đoạn 2020-2030 là một thập kỷ bùng nổ của BĐS.
Việc đón sóng đầu tư tại thời điểm hiện tại cũng là một điều các nhà đầu tư nên cân nhắc. Tuy nhiên, giới chuyên gia khuyên rằng: Để hạn chế rủi ro trong vấn đề đầu tư, khách hàng nên lựa chọn những dự án có pháp lý đạt chuẩn và chủ đầu tư uy tín cùng tiềm năng sinh lời cao. Khách hàng cũng không nên sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính bởi thời gian này nên đầu tư dài hạn không theo xu hướng lướt sóng.
Đọc thêm Phú Quốc lên thành phố. Bước đột phá từ phát triển du lịch nghỉ dưỡng.
Trên đây là toàn cảnh về thị trường Bất động sản Việt Nam trong bối cảnh hiện tại và dự đoán được tình hình vào cuối năm 2021 đầu năm 2022, nếu bạn quan tâm đến các chủ đề có liên quan, truy cập website của RETI Proptech để biết thêm thông tin chi tiết.
| RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn |
Chu kỳ bất động sản là gì?
Chu kỳ bất động sản là một đặc tính rất quan trọng, mỗi chu kỳ kéo dài từ 7-9 năm, lần lượt theo từng giai đoạn gồm: Phục hồi – tăng trưởng – bùng nổ – suy thoái và đóng băng.
Năm 2021 nằm trong chu kỳ tăng giá mới?
Việc dự báo chính xác trung, dài hạn với nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng là nhiệm vụ bất khả thi đối với bất cứ chuyên gia hay tổ chức nào, tuy nhiên với những số liệu đánh giá tiềm lực của đất nước Việt Nam, niềm tin vào đội ngũ lãnh đạo dày dạn kinh nghiệm trong Chính phủ, chúng ta hoàn toàn tin tưởng giai đoạn 2020-2030 là một thập kỷ bùng nổ của BĐS.
