Bất động sản thứ cấp là gì? Có nên đầu tư vào thị trường BĐS thứ cấp không?

Căn cứ vào tính chất, thời gian phát hành công cụ của tài chính mà có thể phân chia thị trường thành thứ cấp và sơ cấp. Trước tình trạng thiếu hụt nguồn cung ở thị trường sơ cấp và nhu cầu nhà ở luôn cao khiến cho thị trường thứ cấp phân khúc căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội diễn ra vô cùng sôi động. Vậy bất động sản thứ cấp là gì và những lợi ích khi mua nhà thứ cấp đang được nhiều người tìm kiếm hiện nay ra sao, hãy cùng RETI tìm hiểu trong bài viết sau đây.

Thị trường thứ cấp là gì?

Để nắm bắt được khái niệm này, ta cần phải hiểu rõ giữa thị trường thứ cấp và sơ cấp.

– Thị trường sơ cấp hay còn gọi là thị trường phát hành. Đây là giai đoạn các công cụ tài chính được giao dịch lần đầu. Do đó, đây được gọi là thị trường cấp 1.

– Thị trường thứ cấp hay còn gọi là thị trường cấp 2. Đây là thị trường giao dịch các công cụ tài chính đã được phát hành tại thị trường sơ cấp. Hoạt động tại thị trường thứ cấp thường xảy ra trên các phạm vi rộng và có tổng mức lưu chuyển vốn lớn hơn nhiều so với thị trường thứ cấp.

Mối quan hệ giữa thị trường tài chính cũng như thị trường bất động sản (BĐS) sơ cấp và thứ cấp là mối quan hệ hữu cơ, nội tại và biện chứng. Đóng vai trò là cơ sở nền tảng, tiền đề cho thị trường thứ cấp, thị trường sơ cấp đóng vai trò cực kỳ quan trọng. Ngược lại, thị trường thứ cấp tạo ra động lực thúc đẩy thị trường sơ cấp phát triển mạnh mẽ hơn nữa.

Phân loại thị trường bất động sản

Định nghĩa thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là tập hợp những sắp xếp để người mua và người bán có thể trao đổi các sản phẩm BĐS và xác định giá cả và số lượng BĐS được thực hiện.

Căn cứ theo Bộ luật Dân sự Điều 181, bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm:

– Đất đai

– Các tài sản khác gắn liền với đất

– Nhà ở và các công trình xây dựng được gắn liền với đất, kể cả các tài sản khác gắn với nhà ở và các công trình xây dựng trước đó

– Các tài sản khác được pháp luật quy định

Tuy nhiên, không phải tất cả các bất động sản được nêu ở trên đều được tham gia vào thị trường hay được phân loại thị trường thứ cấp. Sản phẩm BĐS muốn được giao dịch cần có đầy đủ các yếu tố giao dịch theo đúng quy định của Nhà nước. Ví dụ như đất đai sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không được xảy ra tranh chấp,…

Xem thêm: Bất động sản là gì?

Phân loại thị trường bất động sản thứ cấp và sơ cấp

Trong lĩnh vực bất động sản, thị trường BĐS có thể phân loại thành các thị trường như sau:

– Thị trường cấp 1: (Hay thị trường sơ cấp) Đây là thị trường chuyển nhượng giao hoặc cho thuê quyền sự dụng đất.

– Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán lại hoặc thuê.

– Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê các loại công trình sau khi đã được mua hoặc cho thuê.

Từ các kết quả nghiên cứu và nhận định từ các chuyên gia BĐS của Việt Nam, ta có thể thấy 2 loại thị trường chủ yếu tại Việt Nam là thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp.

Thị trường BĐS sơ cấp

Được hình thành khi nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Chủ thể khi tham gia thị trường này là Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu với nhà đầu tư hoặc người có nhu cầu sử dụng đất.

Thị trường BĐS thứ cấp

Là giai đoạn từ sau khi nhận được quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất lúc này tiến hành đầu tư tạo dựng bất động sản như xác định vị trí công trình, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng cá nhân, xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc,…. Sau đó tiến hành các giao dịch về thủ tục hàng hóa bất động sản như mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc thế chấp, bảo hiểm… 

Lợi ích khi mua nhà thứ cấp

Nhận ngay nhà ở

Khi giao dịch trong quá trình mua căn hộ thứ cấp, chủ nhà có thể dọn về ở ngay, không cần mất nhiều thời gian để chờ đợi. Thậm chí nếu có thể đem cho thuê lại thì sẽ có thu nhập ngay. Người mua hay nhà đầu tư không phải chịu những rủi ro như người mua sơ cấp. Bởi căn hộ chỉ mới có trên giấy tờ, không biết mức độ hoàn thiện, chất lượng công trình, năng lực quản lý ra sao. Người mua căn hộ thứ cấp sẽ có quyền lựa chọn thoải mái, không bị áp lực của hiệu ứng FOMO.

Nhiều khi nếu có tài chính, chịu khó “trường kỳ mai phục” sẽ có thể tìm được chủ nhà bán rẻ đến bất ngờ, điều này đặc biệt đúng trong giai đoạn bàn giao nhà, khi mà người mua phải đóng số tiền khá lớn. Với những nhà đầu tư chuyên nghiệp, tài sản thứ cấp là tài sản đã hiện hữu, dòng tiền dịch chuyển liên tục thông qua tài sản này.

Tham khảo: Căn hộ suite là gì?

Giảm thiểu chi phí phát sinh khi mua

Nếu người mua trong thị trường sơ cấp phải trả nhiều chi phí cần phải đóng khi ở chung cư như:

• Chi phí xây dựng ban đầu
• Chi phí quảng cáo cho việc tiếp thị của chủ đầu tư
• Lãi vay hằng tháng mà chủ đầu tư phải trả khi vay để xây dựng (nếu có vay).
• Chi phí “chôn tiền” trong trường hợp dự án bị trễ tiến độ xây dựng
• Chi phí rủi ro khi dự án xảy ra tranh chấp, tuyên bố phá sản hay bị ngân hàng tịch thu.

Trong khi đó mua nhà thứ cấp bạn sẽ được hưởng nhiều cơ hội thỏa thuận được giá tốt hơn. Chạm tới mức gần nhất giá trị thực của tài sản tại thời điểm mua và giảm thiểu các chi phí bị phát sinh.

Lợi thế khi thương lượng giá

Khi quyết định mua nhà thứ cấp, người mua sẽ có nhiều lợi thế hơn trong quá trình đàm phán, thương lượng giá cả. Người mua sẽ dễ dàng kiểm tra tình trạng nhà, tìm hiểu xem chủ căn hộ đang có nhu cầu muốn bán nhanh vì những lý do như chuyển nơi sinh sống, vấn đề về sức khỏe cá nhân, vấn đề tài chính, hôn nhân,… Từ đó việc đàm phán sẽ được cân nhắc kỹ lưỡng, người bán sẽ dễ dàng chấp thuận các mức giá người mua đưa ra.

Cộng đồng cư dân đã định hình

Sản phẩm thứ cấp thường nằm trong khu dân cư đã có sự phát triển ổn định. Không gian sống được phản ánh khá rõ nét thông qua sinh hoạt và cuộc sống của người dân ở những khu xung quanh. Người mua dễ xác định liệu cộng đồng cư dân này có phù hợp với gia đình mình hay không.

Tính pháp lý căn hộ

Đầu tư mua nhà thứ cấp, người mua sẽ không bị quá lo lắng về pháp lý. Thông thường, những căn hộ thứ cấp sẽ được cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ. Hai bên mua bán có thể trao đổi quyền lợi và trách nhiệm của mỗi bên. Đưa ra những điều khoản phù hợp cho cả hai. Khác với các hợp đồng mua bán từ chủ đầu tư dự án, thường sẽ là những hợp đồng mang tính chất “một chiều”.

Sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp, cơ hội của những nhà đầu tư thứ cấp

Thị trường 2020 được hứa hẹn sẽ là năm thuận lợi dành cho các chủ đầu tư đã được chấp thuận mở bán cũng như có giấy phép xây dựng. Đồng thời, đây cũng là thời điểm “vàng” cho các nhà đầu tư thứ cấp tiến lên khi dự án sơ cấp “nhỏ giọt”.

Theo khảo sát của CBRE Việt Nam đưa ra trong vài năm gần đây, thị trường bất động sản thứ cấp đang diễn ra khá sôi động với biên độ tăng giá cao. Đặc biệt, khu Đông Sài Gòn được ghi nhận mức độ tăng giá tốt nhất trên thị trường bất động sản. Cụ thể, tại Thủ Thiêm (Quận 2) giá thứ cấp tăng từ 36 – 91% tính từ năm 2017 – 2019. Tại Thảo Điền mức tăng giá thứ cấp từ 20 – 65%. Khu vực An Phú ghi nhận mức tăng trong khoảng 20 – 40%. 

Có thể bạn quan tâm: Loại hình căn hộ dịch vụ HOT nhất 2020

Lời khuyên dành cho người mua nhà

Hãy tìm hiểu thật nhiều các nguồn thông tin, dành thật nhiều thời gian cho việc này. Trong kỷ nguyên 4.0, bạn có thể dễ dàng tìm kiếm thông tin từ rất nhiều nguồn khác nhau: Google, facebook group, forum, blog, …. Nếu bạn định mua nhà tại một khu vực nào, hãy tìm hiểu cả thị trường sơ cấp và thứ cấp để so sánh cẩn thận, bạn sẽ có thể phát hiện những viên ngọc quý ẩn náu đâu đó trong rất nhiều thông tin mà bạn đã tìm kiếm được.

Hãy nghe bằng cả hai tai, thông tin của chủ dự án, của Sales Agent chỉ để tham khảo, hãy cố gắng phát triển tư duy về BĐS của bản thân và đánh giá với các nguồn thông tin khác để đưa ra được quyết định đúng đắn nhất.

Một số thắc mắc giữa các dự án mở bán và căn hộ thứ cấp

Tại sao giá của các dự án mới mở bán thường cao hơn thị trường thứ cấp ở xung quanh?

Các chi phí liên quan tới hoạt động mở bán các dự án mới khá lớn, nên các dự án mở bán thường được định giá khá cao:

• Phí môi giới từ 2-5% cho từng dự án, trong khi thị trường thứ cấp chỉ 1%,
• Chủ dự án chi khá lớn cho các hoạt động marketing, PR trên các phương tiện truyền thông, quảng cáo trên báo chí, internet, facebook, in tờ rơi dọc phố, brochures…
• Xây nhà mẫu, tổ chức các sự kiện, thuê PG girls…

Trong khi đó thị trường căn hộ thứ cấp hoàn toàn không có các mức chi phí này.

Kỳ vọng lợi nhuận của các chủ đầu tư cũng rất lớn. Ví dụ: mức lãi của Vinhomes trong 2019 là trên 40%, của Novaland cũng trên 30%,..

Tìm hiểu: Lãi suất vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất?

Tại sao các dự án mới mở bán vẫn tiêu thụ hết hàng mặc dù giá cao hơn thị trường thứ cấp?

Chủ dự án có phát triển các chiến lược bán hàng khá hoàn thiện với các phương pháp:

• Bán hàng kỳ vọng giá trong tương lai, ví dụ 2 năm sau giao nhà thì giá bán là giá của 2 năm sau, chứ không phải giá của hiện tại, trong khi đó, thị trường không phải lúc nào cũng tăng. Thị trường tăng trưởng cực tốt trong những năm 2015-2019 dẫn tới nhiều nhà đầu tư lúc nào cũng kỳ vọng giá sẽ tăng nhiều trong tương lai, nhưng thực tế không phải vậy, đôi khi thị trường cũng có thể đi ngang, thậm chí đi xuống
• Các sự kiện mở bán dẫn tới khách hàng mua nhà mà không kịp suy nghĩ kỹ, đó gọi là hiệu ứng FOMO (fear of missing out). Mọi việc trong các lễ mở bán diến ra rất nhanh, MC có thể đọc các căn được bán liên tục, dẫn tới người mua nhà không kịp suy nghĩ và chốt đơn hàng luôn trong ngày.
• Có những dự án lớn có tới 50-60 sàn F1 cùng bán, số lượng sales có thể lên tới hàng nghìn người, tạo nên hiệu ứng bán hàng khá lớn. Các sàn và sales được hưởng hoa hồng cao hơn nhiều so với thị trường thứ cấp, lại được chủ đầu tư hỗ trợ bằng các hoạt động marketing nên cũng hết sức nỗ lực bán hàng, nhiều khi cung cấp thông tin không khách quan cho người mua nhà.
• Lịch thanh toán sơ cấp thường được cho là nhẹ hơn thứ cấp, dẫn tới người mua nhà chấp nhận giá đắt hơn khá nhiều.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp hoàn toàn diễn ra theo cơ chế thị trường, thuận mua vừa bán, gần như không có bất kỳ hoạt động marketing nào, nhiều khi giao dịch có thành công hay không chỉ do chênh giá trong khoảng 10 triệu đồng.

Tại sao người tiêu dùng vẫn bỏ qua thị trường thứ cấp để mua các dự án mới mở bán với giá cao hơn khá nhiều?

• Thứ nhất: Rất nhiều người tiêu dùng mua nhà sơ cấp mà không chịu chủ động tìm hiểu thông tin mà họ nhận thông tin một cách “thụ động”, chủ yếu thông qua các thông tin của chủ đầu tư, các chiến dịch PR, sự kiện được mở bán, của Sales. Trong khi đó mua nhà thứ cấp đòi hỏi kỹ năng tìm hiểu thông tin một cách “tích cực”, thông qua nhiều nguồn thông tin khác nhau để tìm ra căn nhà phù hợp nhất đối với mình. Thực tế chỉ ra rằng, những người mua nhà thị trường thứ cấp thường là khá am hiểu thị trường bất động sản, có nhiều năm kinh nghiệm, trong khi đó một phần lớn người mua các dự án mới mở bán có rất ít kinh nghiệm về bất động sản.
• Thứ hai: Nhiều người không hiểu về thị trường, cho rằng mua của chủ đầu tư là mua “giá gốc”, trong khi đó mua lại của người khác là đã bị “ăn tiền chênh” mà không biết rằng cái “giá gốc” kia còn cao hơn rất nhiều so với giá thứ cấp đã bao gồm cả tiền chênh lệch.
• Thứ ba: Nhiều người không rõ các thủ tục pháp lý, sợ mua nhà thứ cấp rủi ro có thể dẫn tới mất tiền, do vậy mua của chủ đầu tư yên tâm hơn. Hiện nay các thông tin về quy trình mua bán nhà thứ cấp xuất hiện nhiều trên internet, bạn hãy nên tìm hiểu và làm theo. Việc mua nhà hiện nay thuận lợi hơn trước kia rất nhiều nhờ các phòng công chứng, với những người mua nhà thiếu kinh nghiệm, để muốn chắc chắn hơn nữa hay yêu cầu công chứng ngay từ hợp đồng đặt cọc để giảm thiểu các loại rủi ro tới mức tối đa.

Trên đây là bài viết về những lợi ích của việc mua nhà thứ cấp và thị trường thứ cấp hiện nay. Để đón đọc thêm các tin tức khác liên quan đến bất động sản và thông tin về các dự án hiện nay, truy cập reti.vn để biết thêm thông tin chi tiết.

Tin tức khác:

Shophouse là gì? 2020 có nên đầu tư vào Shophouse không?

RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn