Trong những năm gần đây, đất dịch vụ đã trở thành xu hướng mới mà những người đầu tư mua đất đều tập trung chú ý đến. Vậy đất dịch vụ là gì? Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi mua đất dịch vụ? Tất cả những băn khoăn của bạn sẽ được giải đáp ngay bây giờ qua bài viết dưới đây của RETI. 

Đất dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ (hay còn gọi là đất thương mại) là diện tích đất có vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán được cấp từ việc thu hồi đất nông nghiệp để thực hiện việc quy hoạch và xây dựng các dự án. Tuy nhiên nếu muốn định nghĩa toàn diện đất dịch vụ là gì mà chỉ nhắc đến đất đền bù, thu hồi thì chưa đủ. Bản thân đất dịch vụ bao gồm hai loại đất sau:

• Đất được Nhà nước quy hoạch và phân cho công dân hoặc các hộ gia đình có đất nông nghiệp nhưng đã bị thu hồi, để phục vụ cho các dự án khác.
• Đất đấu thầu ở một số khu vực công cộng theo các mô hình đô thị mới như chợ hay bến xe,…

Chính sách bồi thường bằng đất dịch vụ của Nhà nước hiện nay tập trung giải quyết và phục vụ cho các đối tượng là cá nhân hoặc hộ gia đình từng có đất sản xuất nông nghiệp. Cụ thể, theo pháp luật hiện hành, đất dịch vụ sẽ được giao cho cá nhân hoặc hộ gia đình nếu đối tượng này đã bị thu hồi từ 30% diện tích đất sở hữu và Nhà nước đang không thể đền bù bằng diện tích đất nông nghiệp tương đương.

Ý nghĩa của việc triển khai mô hình đất dịch vụ là gì?

Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp sẽ gây ảnh hưởng đến nguồn thu nhập của người dân cũng như kinh tế của địa phương. Do đó, đất dịch vụ ra đời như một biện pháp góp phần giải quyết bài toán hỗ trợ, đền bù cho người dân đồng thời tạo việc làm mới khi mảnh đất được đền bù có thể dùng để kinh doanh.

Đặc điểm của đất dịch vụ

Đất dịch vụ thường có một số đặc điểm như sau:

• Vị trí đẹp, nằm trong hoặc ngay liền kề khu đô thị hoặc dự án khu đô thị mới.
• Diện tích của mảnh đất dịch vụ thường rơi vào khoảng 40 – 50m2 tùy theo quy định hoặc quy hoạch của từng vùng.
• Quy hoạch giao thông cũng như điều kiện hạ tầng tại khu vực có mảnh đất dịch vụ được đảm bảo tính minh bạch và được đánh giá cao.

Ngoài ra, theo Điều 125, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, người dân có thể được sử dụng đất dịch vụ lâu dài như đất ở. Tuy nhiên, nếu có nhu cầu chuyển đổi từ đất dịch vụ sang đất ở thì người dân phải thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính theo quy định hiện hành. Thêm vào đó, nếu muốn xây dựng nhà cao tầng, chủ hộ cần lưu ý và đảm bảo việc thi công và xây dựng của căn nhà phải bám sát theo quy hoạch khu vực nói chung.

Phân biệt đất dịch vụ với một số loại đất khác

Để hiểu rõ hơn đất dịch vụ là gì, các nhà đầu tư nên xem xét và đặt loại đất này trong mối tương quan với một số loại đất phổ biến khác. Việc nắm rõ điểm khác biệt giữa các loại đất là căn cứ rất quan trọng cho quyết định mua đất.

Đất thương mại dịch vụ
Đất dịch vụ công cộng
Đất dịch vụ du lịch
Đất thương mại dịch vụ

Theo Điều 153 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, đất thương mại dịch vụ là đất có xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại và công trình phục vụ cho mục đích nói trên.

Đất thương mại dịch vụ hiện được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Loại đất này vẫn có thể được sử dụng để ở nhưng khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì cần làm một số thủ tục hành chính đi kèm.

Đất dịch vụ công cộng

Đất dịch vụ công cộng là loại đất đặc biệt, thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nhưng được miễn thuế sử dụng. Cụ thể, đất dịch vụ công cộng bao gồm: 

• Các loại đất chuyên phục vụ giao thông đường bộ, đường thủy, đường hàng không và các công trình phục vụ mục đích trên đi kèm theo đất.
• Các loại đất đang có công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo,… phục vụ mục đích dân sinh nói chung. 
• Đất lưu giữ các di tích được UBND các cấp công nhận và ra quyết định bảo vệ.
• Đất xây dựng các công trình công cộng khác được quy định cụ thể trong Điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP. 

Đất dịch vụ du lịch

Hiện nay các quy định liên quan đến đất dịch vụ du lịch vẫn đang được Quốc hội xem xét và hoàn thiện vào Luật Đất đai. Tuy nhiên, đất dịch vụ du lịch thường được hiểu là loại đất đã được quy hoạch dành riêng cho mục đích du lịch hoặc nghỉ dưỡng, được tích hợp cơ sở hạ tầng cũng như điều kiện hạ tầng giao thông tương ứng.

Đất dịch vụ du lịch không được sử dụng để định cư đối với các hộ gia đình và có ảnh hưởng lớn tới lợi ích kinh tế của địa phương.

Các quy định hiện hành liên quan đến đất dịch vụ là gì?

Theo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, các quy định liên quan đến đất dịch vụ bao gồm ba vấn đề chính: cấp sổ đỏ, xây nhà ở và thủ tục chuyển nhượng, mua bán.

Cấp sổ đỏ cho đất dịch vụ

Theo đúng quy định thì đất dịch vụ là loại đất được Nhà nước cấp, đền bù cho người dân với mục đích sử dụng lâu dài. Tuy nhiên Nhà nước chưa ban hành quy trình cấp sổ đỏ cụ thể cho loại đất này. Vì bản thân chủ sở hữu đất dịch vụ chưa có sổ đỏ nên họ cũng không có quyền chuyển nhượng cho người khác.

Tuy nhiên, nếu cần có sổ đỏ thì người dân có thể tiến hành các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này đất dịch vụ sẽ được chuyển đổi từ mục đích dịch vụ sang mục đích ở. Từ đó, quy trình cấp sổ đỏ cho đất dịch vụ được chuyển thành quy trình cấp sổ đỏ dành cho đất ở với quy định rõ ràng trong các văn bản luật.

Xây nhà ở trên đất dịch vụ

Theo quy định ở các văn bản pháp luật hiện hành, việc người dân xây nhà trên đất dịch vụ sẽ được coi như nhà ở kết hợp kinh doanh. Người dân vẫn có thể xây nhà ở cao tầng và kiên cố miễn là tuân theo đúng lộ trình quy hoạch đô thị tại địa phương đó. Tuy nhiên để có thể tiến hành xây nhà thì bạn cần xin cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.

Chuyển nhượng, mua bán đất dịch vụ

Đất dịch vụ hoàn toàn có thể được mua bán, chuyển nhượng, tặng, thừa kế hoặc thế chấp bởi công dân được Nhà nước đền bù mảnh đất đó. Theo điều 188 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, chủ sở hữu cần đảm bảo các điều kiện sau để có đủ đủ quyền chuyển nhượng đất dịch vụ:

• Chủ sở hữu có Giấy chứng nhận do Nhà nước cấp.
• Mảnh đất được người có thẩm quyền xác định là không có tranh chấp.
• Đất không bị Tòa án kê biên.
• Đất đang trong thời hạn sử dụng mà Nhà nước cấp quyền cho chủ sở hữu.

Đối với các chủ sở hữu chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là đang trong thời gian đợi quyết định cấp đất, giao đất thì người này không có khả năng thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Trong trường hợp này, tất cả các giao dịch liên quan đến mua bán, chuyển nhượng đất dịch vụ đều vô hiệu theo Luật dân sự năm 2015.

Có nên đầu tư vào đất dịch vụ không?

Trên thực tế đất dịch vụ là một trong những loại hình bất động sản mới xuất hiện thời gian gần đây. Loại đất này hiện đang hấp dẫn không ít nhà đầu tư. vậy nguyên nhân chính khiến các nhà đầu tư bị thu hút bởi đất dịch vụ là gì? 

• Giá đất dịch vụ rẻ hơn hẳn, thậm chí chỉ bằng một nửa so với các mảnh đất có cùng vị trí.
• Vị trí mảnh đất thuận lợi cho việc kinh doanh.
• Diện tích mảnh đất vừa đủ, dễ dàng đáp ứng nhiều mục đích sử dụng khác nhau.
• Quyền sử dụng đất lâu dài, dù là sử dụng để ở hay kinh doanh hoặc kết hợp cả hai đều được.

Một số kinh nghiệm cơ bản khi mua bán đất dịch vụ

Nghiêm túc cân nhắc các rủi ro

Hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đồng nghĩa với việc bạn luôn phải sẵn sàng đối mặt với các rủi ro. Đặc biệt là với các loại đất “siêu lợi nhuận” như đất dịch vụ thì tỉ lệ rủi ro về tranh chấp về quyền sử dụng đất lại càng cao. Vậy các rủi ro khi đầu tư vào đất dịch vụ là gì?

• Nếu việc mua bán hoặc sang nhượng đất không được thực hiện đúng chuẩn theo khung pháp lý hiện hành thì rất dễ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, Nhà nước hiện vẫn đang hoàn thiện các quy định về việc mua bán hoặc chuyển nhượng loại đất này nên các nhà đầu tư khó đảm bảo được quyền lợi của mình.
• Đất dịch vụ hầu hết không có sổ đỏ nên bạn cần thật minh bạch trong quá trình tạo văn bản mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng để tránh kiện tụng về sau.
• Đối với một số dự án đất dịch vụ thì nhà đầu tư phải đợi chủ thầu hoặc địa phương hoàn thiện hạ tầng mới được bàn giao đất dù trước đó đã thực hiện xong quy trình mua bán.

Xem xét việc đặt cọc nếu đất đang trong quá trình chờ sổ đỏ

Đất dịch vụ hầu hết là đất chưa có sổ đỏ. Do đó, nếu chủ sở hữu mảnh đất bạn muốn mua đang trong thời gian chờ được cấp sổ đỏ hoặc các loại Giấy chứng nhận có giá trị tương đương thì bạn không nên tiến hành mua đứt.

Tuy nhiên nếu bạn thực sự ưng ý mảnh đất mình đang nhắm tới thì có thể thực hiện đặt cọc. Cả bạn và chủ sở hữu sẽ viết giấy nhận tiền và ấn định ngày thực hiện giao dịch mua bán chính. Đây là cách vừa giúp bạn giữ được mảnh đất ưng ý mà không lo bị mua phải mảnh đất không minh bạch.

Bạn chỉ nên đặt cọc nếu chủ sở hữu chưa được Nhà nước cấp đầy đủ các giấy tờ đất đai. Ngoài ra cũng nên lưu ý rằng bạn chỉ nên thực hiện giao dịch với duy nhất chủ sở hữu mảnh đất thay vì những người được ủy quyền. Những người được ủy quyền sẽ không hoàn toàn có quyền quyết định việc sang nhượng, mua bán đối với đất dịch vụ theo Luật dân sự 2015.

Xem xét kỹ lưỡng thủ tục mua bán đất dịch vụ hiện nay

Theo Luật Đất đai năm 2013 và đặc biệt là Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, các bên cần hoàn thiện hồ sơ mua bán chung bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng theo đúng quy định.
• Bản gốc Giấy chứng nhận hoặc tương đương liên quan đến quyền sử dụng mảnh đất.
• Bản sao một số giấy tờ chứng minh nhân thân của các bên tham gia giao dịch

Trên đây là những thông tin đầy đủ nhất về đất dịch vụ là gì và những lưu ý khi chọn mua/ đầu tư loại BĐS này. Bạn đọc này có thể đón đọc những bài viết cùng chuyên mục Cẩm nang BĐS của RETI– Nền tảng giao dịch BĐS trực tuyến hàng đầu Việt Nam để nắm được các thông tin cần thiết, giúp tối ưu hóa quá trình giao dịch nhà đất.