Trong những năm gần đây, nhiều công trình dự án nhà ở tại các thành phố lớn đang trong tình trạng bị treo lửng do vẫn chưa có một quyết định nào kịp thời của chính quyền địa phương về tính pháp lý để có thể xây dựng kèm theo đất hỗn hợp. Vậy đất hỗn hợp là gì? Nên hay không nên mua đất quy hoạch hỗn hợp? Cùng RETI giải đáp thắc mắc trong bài viết này nhé!
Nội dung bài viết
Đất hỗn hợp là gì?
Đất hỗn hợp là gì? Theo quy định của Bộ Xây Dựng, đất hỗn hợp (còn được gọi là công trình sử dụng đất hỗn hợp) là quỹ đất, công trình sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau. Trong đó có đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, hoặc đất ở kết hợp với việc sản xuất…
Như vậy, quy hoạch (hay quy hoạch hỗn hợp, quy hoạch xây dựng mới) là việc định hướng trước điểm dân cư hoặc tổ chức không gian đô thị, không gian vùng, hệ thống công trình, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Mục đích việc thực hiện quy hoạch sẽ dựa vào nhu cầu của cộng đồng và quốc gia, kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng ứng linh hoạt, đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển xã hội – kinh tế và xác định chức năng xây dựng trong mỗi khu đất đó.
Xem thêm: Bất động sản là gì? Một số đặc điểm cơ bản của bất động sản
Quy hoạch đất hỗn hợp là gì?
Quy hoạch đất hỗn hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở tiềm năng của đất đai và nhu cầu sử dụng đất. Trong đó:
- Quy hoạch là việc tổ chức, định hướng không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình kỹ thuật hạ tầng, cơ sở vật chất xã hội.
- Mục đích của việc quy hoạch đất là nhằm tạo ra môi trường sống hiện đại, thích hợp cho người dân, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa yếu tố lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng linh hoạt các nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội, xác định rõ chức năng xây dựng trong mỗi khu đất.
Trên thực tế, hiện nay không hề có luật cụ thể nào về việc quy hoạch đất hỗn hợp nên chủ yếu vẫn là dựa vào luật quy hoạch nói chung để giải quyết các vấn đề liên quan.
Các vấn đề pháp lý có liên quan đến đất hỗn hợp
Đất hỗn hợp có được chính quyền cấp giấy phép xây dựng hay không?
Trường hợp đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở, hộ dân sẽ không được cấp giấy phép xây dựng nhà ở. Đồng thời không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở dính đất quy hoạch hỗn hợp, sẽ gặp nhiều khó khăn về làm thủ tục đất đai và xây dựng cho người dân. Công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm.
Trong những năm gần đây, thực trạng đất quy hoạch hỗn hợp không được cấp giấy phép xây dựng một cách hợp lý hóa đã xảy ra ở các đô thị, thành phố lớn. Hàng loạt công trình không được cấp giấy phép xây dựng đã khiến các hộ dân có liên quan bức xúc và lo lắng trong thời gian dài.
Đối với đất sử dụng hỗn hợp không có chức năng ở thì không được cấp phép xây dựng nhà ở cũng không được chuyển mục đích sang đất ở và tách thửa đất. Đối với khu vực nhà ở có sử dụng liên quan tới đất hỗn hợp sẽ gặp nhiều khó khăn về thủ tục đất đai, công tác chuẩn bị và xây dựng cho người dân.
Theo đó, công trình xây dựng sẽ được tính là cấp phép tạm thời, trong trường hợp xây dựng xong cũng không được giải quyết hồ sơ hoàn công. Tuy nhiên, từ tháng 11/2018, sở Xây Dựng đã đồng ý đề xuất của Sở Quy hoạch – Kinh tế về phân loại các tiêu chí để cấp giấy phép xây dựng cho người dân trong khu vực quy hoạch, theo phân loại như sau:
Tìm hiểu thêm: Căn hộ suite là gì? Tổng hợp dự án sở hữu mẫu căn hộ suite
Với khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp
Những khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp chủ yếu với mục đích là xây dựng nhà ở dưới dạng chung cư, kết hợp với dịch vụ – thương mại văn phòng, không có công viên cây xanh và công trình công cộng. Bên cạnh đó, hiện trạng khu vực đang có nhiều nhà ở của người dân, đất gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì khu vực đó sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.
Với khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp
Những khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp với chức năng chính là công trình thương mại – dịch vụ – văn phòng, không có nhà ở, cơ sở sản xuất ngành công nghiệp gây ô nhiễm cần phải di dời. Những khu vực này không gây ảnh hưởng tới lợi ích hợp pháp của người dân sẽ được chính quyền cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, với điều kiện người dân có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Với khu vực chiếm 20% diện tích đất hỗn hợp
Những khu vực có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm là hiện trạng có nhiều nhà ở, đất ở của người dân thường lụp xụp nên cần thu hút các chủ đầu tư với các dự án xây dựng tái thiết đô thị. Những khu vực này, Sở quy hoạch – Kiến trúc đề nghị chưa thực hiện cấp Giấy phép xây dựng mà Sở và địa phương sẽ tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh hoàn tất thì người dân sẽ được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.
Khu quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất ở khác
Đối với khu vực nằm trong quy hoạch đất dân cư xây dựng mới và các loại đất khác như: Đất ở nhà vườn, đất ở hạ tầng, đất ở cao tầng thì được cấp Giấy phép xây dựng riêng lẻ.
Có thể bạn quan tâm: Loại hình căn hộ dịch vụ HOT nhất 2020
Đất hỗn hợp có tách thửa không?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 và Nghị Định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp được phép tách thửa phải đáp ứng những điều kiện sau:
Thứ nhất: Phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ). Trường hợp chưa có Sổ đỏ thì phải xin cấp, sau đó mới thực hiện việc tách thửa.
Thứ hai: Đất tách thửa cần đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của từng vùng miền, từng khu vực khác nhau. Do đó, diện tích tối thiểu là diện tích thửa đất còn lại sau khi tách thửa (không tính phần hành lang an toàn giao thông và chỉ giới xây dựng).
Thứ ba: Đất tách thửa đang không có tranh chấp hay kiện tụng.
Thứ tư: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Thứ năm: Đất tách thửa vẫn còn thời hạn sử dụng.
Như vậy, nếu đất hỗn hợp đáp ứng đủ 05 điều kiện theo quy định trên thì được phép tách thửa như đất thông thường.
Đất hỗn hợp có được quyền mua bán hay chuyển nhượng?
Trên thực tế có rất nhiều hộ dân sau khi mua đất mới biết rằng mình đang sở hữu đất hỗn hợp. Họ hoang mang, lo lắng không biết đất hỗn hợp là gì, đất hỗn hợp có mua bán hay chuyển nhượng được hay không.
Theo khoản 2, điều 49 thuộc Bộ luật đất đai năm 2013, nếu như người sở hữu đất thuộc diện quy hoạch của Nhà nước nhưng chưa có kế hoạch triển khai sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì sẽ được tiến hành theo quyền của người sở hữu. Đó là được chuyển nhượng và mua bán.
Trong trường hợp, các cơ quan chức năng đã có thông báo về kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, nhưng sau 3 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi hay chưa được phép chuyển đổi mục đích sử dụng, thì người sử dụng đất phải tiến hành đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong khi đó, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đã ghi nhận trong kế hoạch sử dụng đất trước đó. Nếu các cơ quan Nhà nước không điều chỉnh hay hủy bỏ hoặc có điều chỉnh mà không công bố thì người sử dụng, chủ sở hữu tài sản đất hỗn hợp không bị hạn chế quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 nói trên.
Đọc thêm: Lãi suất vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất?
Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không?
Khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 quy định rõ:
“Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm từ các cơ quan chính quyền địa phương hay Nhà nước thì người sử dụng đất vẫn được tiếp sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo đúng luật pháp đã quy định.
Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp Huyện thì người sử dụng đất trong khu vực cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình. Ngoại trừ các trường hợp xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được phép.”
Như vậy, đất hỗn hợp vẫn có thể lên thổ cư được. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất hỗn hợp cần liên hệ với phòng Tài Nguyên và Môi Trường ở địa phương để biết kế hoạch kế hoạch sử dụng đất, từ đó tìm ra phương án phù hợp nhất với tài sản của mình.
Đất hỗn hợp có được bồi thường khi bị thu hồi không?
Tại điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích vì lợi ích quốc gia, cộng đồng như sau:
Các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất nhưng không phải đất thuê có trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền đất (gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận (bao gồm các loại giấy vừa nêu tên) theo đúng quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 77 của Luật này, người Việt Nam đang định cư tại nước ngoài thuộc đối tượng sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Theo đó, chủ sở hữu tài sản đất hỗn hợp nếu có đầy đủ giấy tờ chứng nhận hợp lệ, sẽ được hưởng bồi thường theo đúng Luật đền bù đất đai mới nhất khi tài sản đất bị Nhà nước thu hồi.
Nên hay không nên mua đất quy hoạch hỗn hợp?
Tùy vào mục đích sử dụng và điều kiện tài chính của từng người để quyết định xem có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không. Đặc điểm của đất quy hoạch là có thể thay đổi theo thời gian. Ngày hôm nay đất hỗn hợp có thể thuộc diện quy hoạch nhưng vài năm sau lại có thể được tháo dỡ.
Hơn thế nữa, Sở quy hoạch – Kiến trúc cũng khẳng định đất hỗn hợp sẽ được Sở giải quyết và đảm bảo quyền lợi nhà, đất bình thường cho người dân trong các trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất của Nhà nước, chưa xác định được dự án đầu tư và chủ đầu tư. Nếu có thu hồi cũng sẽ bồi thường theo đúng quy định về Luật đền bù đất đai nếu chủ sở hữu đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ mà quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
Thêm một ưu điểm nữa của đất hỗn hợp đó chính là giá bán đất khá rẻ, rẻ hơn nhiều so với các loại đất thông thường khác. Định giá đất hỗn hợp đưa ra luôn thấp hơn, đó chính là cơ hội để người mua có thể mua được đất với giá rẻ.
Tuy nhiên, đất hỗn hợp là đất quy hoạch, một số quyết định đưa ra đôi khi vẫn còn gây khó khăn cho người dân. Các thủ tục thực hiện pháp lý, xin giấy phép đến nay vẫn còn rắc rối, nhiều hộ gia đình chưa được cấp giấy phép hoặc chỉ cấp dựng tạm. Đối với người có nhu cầu mua để ở lâu dài thì nên suy nghĩ thật kỹ về việc có nên mua đất hỗn hợp hay không.
>>> Shophouse là gì? 2020 có nên đầu tư vào Shophouse không?
Cho đến nay, quy hoạch đất hỗn hợp vẫn còn gây ra nhiều khó khăn cho người dân, nhất là việc xây dựng vẫn chưa được chính thức cấp phép mà chỉ được xem là công trình xây dựng tạm. Sau khi hoàn tất xây dựng, nếu có thu hồi thì vẫn không được hoàn công.
Bên cạnh đó, công tác quy hoạch đất còn chưa có hướng xử lý thỏa đáng cho người dân. Vì vậy, nếu bạn đang có dự định mua đất để xây nhà ở trong nội thành, hãy xem xét thật kỹ về quy hoạch của khu đất đó, xem có thuộc diện nào để có kế hoạch mua và sử dụng cho phù hợp.
RETI hy vọng với những thông tin chia sẻ trên, đã giúp bạn giải đáp câu hỏi đất hỗn hợp là gì và những vấn đề xoay quanh đất hỗn hợp để đưa ra những quyết định đầu tư phù hợp. Nếu quan tâm đến thông tin về thị trường bất động sản, bạn có thể xem thêm các bài viết trên Blog RETI.
| RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn |
Đất hỗn hợp là gì?
Đất hỗn hợp hay còn được gọi là công trình sử dụng đất hỗn hợp là quỹ đất, công trình sử dụng cho nhiều mục đích khác. Trong đó có đất ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, hoặc đất ở kết hợp với việc sản xuất…
Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp?
Tùy vào mục đích sử dụng và điều kiện tài chính của từng người để quyết định xem có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không. Đặc điểm của đất quy hoạch là có thể thay đổi theo thời gian. Ngày hôm nay đất hỗn hợp có thể thuộc diện quy hoạch nhưng vài năm sau lại có thể được tháo dỡ
Đất hỗn hợp có được bồi thường khi bị thu hồi không?
Tại điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất cho mục đích vì lợi ích quốc gia. Theo đó, chủ sở hữu tài sản đất hỗn hợp nếu có đầy đủ giấy tờ chứng nhận hợp lệ, sẽ được hưởng bồi thường theo đúng Luật đền bù đất đai mới nhất khi tài sản đất bị Nhà nước thu hồi.
