Bất động sản (BĐS) là một trong những lĩnh vực kinh doanh đang phát triển mạnh mẽ, thu hút các nhà đầu tư rót vốn do tiềm năng sinh lời vô cùng lớn. Tuy nhiên, trên thực tế. khái niệm BĐS vẫn chưa được hiểu đúng cách và thường bị bó hẹp trong phạm vi đất đai. Bài viết này. RETI sẽ giúp bạn đọc có được cái nhìn khái quát và toàn diện hơn về ngành nghề kinh doanh này.

Bất động sản là gì?

Bất động sản theo các nguồn luật trên thế giới

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” bắt nguồn từ Luật La Mã cổ đại. Theo đó, ngoài phạm vi đất đai, của cải trong lòng đất, BĐS còn được mở rộng với tất cả những tài sản được tạo ra do sức lao động của con người, bao gồm các công trình xây dựng, cây trồng, mùa vụ,… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.

Nhìn chung, nhiều nước trên thế giới đều thống nhất định nghĩa BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, do sử dụng những hệ thống luật khác nhau, cùng với đặc thù tôn giáo, địa lý, phong tục tập quán, BĐS lại được phân loại và xét trên nhiều tiêu chí riêng biệt.

Cụ thể, theo luật pháp của Nga, BĐS được quy định cụ thể là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung, nhấn mạnh vai trò là một đối tượng cụ thể cuarcacs giao dịch dân sự của loại tài sản này. Trên phương diện là những tài sản “gắn liền” với đất đai, theo điều 520 Luật Dân sự Pháp, BĐS được quy địnhchặt chẽ: “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.

Trong khi đó, theo pháp luật Thái Lan và Đức, BĐS được định nghĩa là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai. 

Như vậy, có hai khái niệm chính về bất động sản: thứ nhất, BĐS được hiểu cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”; BĐS không được giải thích rõ ràng, dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.

Cụ thể, Luật Dân sự Nga năm 1994 đã có những quy định bổ sung rõ ràng hơn so với các Luật Dân sự truyền thốn. Theo đó, BĐS được hiểu là những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng và mở rộng đến những vật không liên quan đến đất đai như tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ,…

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.

Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. Đối với pháp luật Việt Nam, BĐS là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.

Bất động sản tiếng Anh là gì?

Trong tiếng Anh, BĐS là “real estate” hoặc “real property”, phân biệt rõ ràng với động sản – “personal property”.

“Real estate” và “Personal property” được phân biệt rõ ràng theo quy định của pháp luật. Theo đó, những tài sản thuộc “bất động sản” luôn gắn liền với đất đai. Khi chuyển nhượng phải được chuyển nhượng cùng đất đai. Còn với “động sản” thì không cần gắn liền với đất đai.

Đặc điểm và phân lọai bất động sản

Đặc điểm của bất động sản

1. Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này bắt nguồn từ sự giới hạn của bề mặt trái đất và diện tích của từng lô đất, miếng đất được mang ra giao dịch. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt.

Cụ thể, trong cùng một khu vực nhỏ, khó có thể tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngoài ra, tính dị biệt cũng là một nhân tố quan trọng tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích riêng của gia chủ.

2. Tính bền lâu

Do đất đai là tài nguyên thiên nhiên nên gần như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, BĐS có tính lâu bền, khác biệt với các loại tài sản khác. 

3. Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.

Ngoài ra, BĐS còn có thể được điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng, phụ thuộc vào năng lực quản lý và mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Phân loại bất động sản

Thông thường, BĐS được phân thành 3 nhóm chính:

Bất động sản có đầu tư xây dựng

• BĐS nhà đất: bao gồm đất đai và tất cả tài sản gắn liền với đất đai đó. Nhóm này có tính chất phức tạp cao và chiếm tỷ trọng lớn nhất.
• BĐS nhà xưởng và các công trình thương mại, dịch vụ
• BĐS hạ tầng
• BĐS trụ sở làm việc,…

Bất động sản không đầu tư xây dựng

Bao gồm các loại đất dùng cho nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ hải sản, làm muối, đất hiếm, đất chưa qua sử dụng,…

Bất động sản đặc biệt

Bao gồm các công trình kiến trúc văn hoá, bảo tồn quốc gia, khu di tích, nghĩa trang, đền chùa,…

Trên đây là tổng hợp của RETI về những khái niệm khác nhau về bất động sản. Bạn đọc có thể đón đọc những bài viết hữu ích khác cùng chuyên mục để cập nhật những thông tin mới nhất về loại hình tài sản này.