Các chuyên gia nhận định triển vọng của thị trường văn phòng cho thuê tại khu trung tâm TP HCM phụ thuộc rất lớn vào tình hình kiểm soát dịch bệnh trên toàn cầu. Theo thực tế, thị trường nơi đây chứng kiến sự ồ ạt thu hẹp văn phòng ở những vị trí được đánh giá là đắc địa nhất.

Thu hẹp văn phòng – Tình trạng chung của khách thuê sau dịch

Theo ghi nhận trực tiếp, một ngân hàng tại trung tâm TP. HCM vừa cho cắt giảm hàng nghìn m2 sàn văn phòng tại tòa tháp có vị trí đắc địa ở quận 1, tiết kiệm cả chục tỷ đồng mỗi năm.

Theo tính toán, nếu chỉ áp giá thuê khoảng 35 USD/m2/tháng với văn phòng trung bình và từ 50-60 USD/m2/tháng với văn phòng hạng A, thì sau khi trả mặt bằng, ngân hàng trên có thể tiết kiệm khoảng 38.500 USD một tháng, tương đương khoản tiền gần 900 triệu đồng. Do các tòa tháp tọa lạc tại khu trung tâm Sài Gòn chỉ ký các hợp đồng thuê dài hạn nên nếu tính theo năm, ngân hàng cắt giảm ít nhất hơn chục tỷ đồng chi phí mặt bằng nhờ vào quyết định thu hẹp văn phòng.

Câu hỏi đặt ra ở đây là làm thế nào mà ngân hàng có thể hoạt động bình thường nếu thực hiện cắt giảm diện tích văn phòng? Câu trả lời nằm ở các biện pháp bố trí nơi làm việc “lách luật” khôn khéo. Cụ thể, ngân hàng cho nhân viên tự chọn đăng ký nơi làm việc mang lại năng suất cao nhất và ưu tiên áp dụng hình thức làm việc từ xa cho những nhân sự cam kết về năng suất làm việc. Bằng hình thức linh hoạt bố trí lại văn phòng, ngân hàng này vẫn duy trì được hoạt động kinh doanh của mình.

Việc cắt giảm diện tích mặt bằng kinh doanh không phải là trường hợp cá biệt tại khu trung tâm TP HCM. Một doanh nghiệp thuê văn phòng trên trục đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa cũng đang đề nghị chủ tòa nhà chấp thuận phương án thu hẹp 20-30% diện tích văn phòng đang thuê từ tháng 8 đến cuối năm, thậm chí lâu hơn để tiết kiệm chi phí cố định. 

Trong khi đó, một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tài chính cho biết đang chờ chỉ đạo chính thức từ công ty mẹ về việc thu hẹp các khối văn phòng do chi nhánh đang thuê giá quá cao tại khu trung tâm Sài Gòn. 

Nguyên nhân nào cho thực trạng thu hẹp diện tích văn phòng?

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên bắt nguồn từ những khó khăn còn tồn đọng do ảnh hưởng của dịch Covid. Cụ thể, theo tình hình hiện tại, 2020 được đánh giá là năm kinh doanh khó khăn, nhiều khả năng không thể đạt được chỉ tiêu đề ra nên phải thay đổi kế hoạch quý III và IV, kéo theo các hệ lụy như doanh thu sụt giảm, lợi nhuận kém khả quan. Do đó, một trong những cách thiết thực nhất hiện nay là giảm ngân sách thuê văn phòng để tiết kiệm chi phí.

Cụ thể, theo khảo sát do CBRE TP.HCM vừa công bố, phần lớn yêu cầu mà đơn vị này nhận được trong quý II/2020 là việc di dời văn phòng, chiếm đến khoảng 72% tổng số yêu cầu thuê từ khách hàng. Trong đó, đặc biệt, có một số khách thuê lớn yêu cầu di dời từ tòa nhà hạng A xuống phân khúc hạng B hoặc chỉ hướng tới việc tìm kiếm một BĐS có chi phí thuê thấp. Ngoài ra, hai ngành kinh doanh “cốt lõi” của BĐS là tài chính ngân hàng và tài chính công nghệ đã bắt đầu có những động thái thu hẹp diện tích nhằm tiết kiệm chi phí.

Theo nhận định từ đội ngũ chuyên viên tư vấn giàu kinh nghiệm của RETI– một sàn giao dịch BĐS online hàng đầu Việt Nam, việc thu hẹp diện tích văn phòng là giải pháp tối ưu nhất cho khách thuê hiện nay. Lí do đầu tiên là do doanh nghiệp không phải di dời văn phòng, không bị phát sinh chi phí bồi thường khi hủy hợp đồng. Mặt khác, khách thuê vẫn có thể tiếp tục duy trì sự hiện diện của doanh nghiệp mình trên trục lõi trung tâm Sài Gòn với tổng chi phí thuê ít lại.

Đội ngũ chuyên viên này còn thông tin thêm, hiện nay, còn chưa đầy 6 tháng nữa là hết năm 2020, áp lực từ dòng tiền, doanh số, lợi nhuận của khách thuê văn phòng càng lớn dần. Mặt khác, những người thuê này còn phải tính đến kế hoạch đường dài, tiết kiệm và phòng thủ để đối phó với những thách thức khó lường trong 6-12 tháng tới nên việc thu hẹp diện tích thuê có khả năng sẽ diễn ra thường xuyên trong thời gian tới.

Lối đi nào cho chủ thuê khi các DN đồng loạt cắt giảm diện tích văn phòng?

Theo nhận định của các chuyên gia, làn sóng cắt giảm diện tích văn phòng trên những khu đất vàng tại trung tâm Sài Gòn dẫn đến hệ quả là những chủ tòa nhà khi thu về diện tích sàn trống sẽ gặp khó khăn trong ngắn hạn khi tìm khách thuê mới. Bởi lẽ, mức giá thuê trước đây của khách V.I.P đã quá cao, thậm chí được tham chiếu theo tỷ giá ngoại tệ.

Cụ thể, nếu trước đây khách thuê “đại gia” ký các hợp đồng thuê dài hạn 3-5 năm sẽ tái ký hợp đồng một lần. Theo đó, trung bình hợp đồng thuê tăng giá 8-10%/ m2/năm. Tuy nhiên, hiện nay chủ tòa nhà gần như mất dần lợi thế này và vì vậy, họ buộc phải “xuống thang” nếu không muốn mất khách. 

Theo ghi nhận thực tế, nhiều chủ tòa nhà ở phân khúc cao cấp (hạng A) đã phải dùng đến những biện pháp mạnh. Họ kiên quyết không giảm giá thuê, không chấp nhận các đề nghị cắt giảm diện tích thuê vì lo ngại làn sóng phản ứng domino diễn ra trong cao ốc văn phòng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng nhận định, trong trường hợp dịch bệnh được kiểm soát tốt vào cuối năm 2020, cơ hội phục hồi của thị trường có thể rộng mở hơn trong 12 tháng tới.