Thế chấp sổ đỏ- Bài học rút ra từ một án lệ

Chiếc sổ đỏ, hay rõ hơn là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lần đầu tiên được cấp phát theo Luật đất đai năm 1993. Tính đến nay, sổ đỏ đã có khá nhiều phiên bản chỉnh sửa và bổ sung nhằm phù hợp với tình hình thực tiễn của đất nước qua các thời kì. Qua hơn 25 năm sử dụng, nhận thức của người dân về vai trò và giá trị pháp lý của nó đã được nâng cao. Tuy nhiên, nhìn từ một án lệ, hiện vẫn còn những bất cập phát sinh từ những lệch lạc trong nhận thức về giá trị của chiếc sổ đỏ. Bài viết này, RETI  sẽ giúp bạn đọc có cái nhìn tổng quát và toàn diện hơn về vấn đề thế chấp sổ đỏ theo pháp luật hiện hành của nước ta. 

Sổ đỏ là gì?

Theo khoản 6 điều 13 Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới quy định cụ thể:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, về nguyên tắc thì chỉ người sử dụng đất có quyền sử dụng đất mới được cấp sổ đỏ và với các tổ chức, cá nhân không có quyền sử dụng đất thì miễn nhiên sẽ không được cấp sổ đỏ. Ngược lại, dù đã có quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có thể chưa được cấp sổ đỏ, chứ hoàn toàn không phải là “không” được cấp. 

Sổ đỏ là chứng từ pháp luật chứng thực quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Có sổ đỏ, người sử dụng đất có đầy đủ điều kiện pháp lý để thực hiện quyền của mình, bao gồm các giao dịch về quyền sử dụng đất. Thiếu chứng từ này, việc thực hiện quyền sẽ gặp khó khăn, nhưng không đồng nghĩa là việc quyền sử dụng đất của người này đã bị tước bỏ. 

Án lệ số 36/2020: hiểu sao cho đúng?

Án lệ số 36/2020 vừa có giá trị thị hành đã phản ánh một tranh chấp về việc thế chấp sổ đỏ giữa người vay và ngân hàng. Cụ thể, do có sai sót về mặt diện tích được ghi nhận nên cả sổ đỏ và diện tích đất thế chấp tại ngân hàng đã bị cơ quan có thẩm quyền tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu thu hồi.

Trải qua hai cấp xét xử sơ thẩm và phúc thẩm, giao dịch thế chấp sổ đỏ đã vô hiệu do đối tượng của giao dịch (ở đây là quyền sử dụng đất được thế chấp) không còn. Theo đó, Ngân hàng không có quyền phát mãi diện tích phần đất này để thu hồi nợ. 

Tuy nhiên, tại phiên đốc thẩm, hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm nói trên đều được hủy bỏ. Mặc dù vậy, hai nhận định quan trọng của bán án cũng Bản án giám đốc thẩm đã tuyên hủy bản án sơ thẩm và phúc thẩm nói trên. Hai nhận định quan trọng của bản án cũng trở thành hai quy tắc án lệ trong Án lệ số 36 này.

Thứ nhất, Án lệ số 36/2030 nhấn mạnh việc thu hồi, hủy bỏ sổ đỏ hoàn toàn không làm mất đi quyền sử dụng hợp pháp phần đất đã nhận chuyển nhượng của người thế chấp sổ đỏ đối với người sử dụng đất trước đó trên cơ sở viêc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất và không có tranh chấp xảy ra về Hợp đồng chuyển nhượng này.

Thứ hai, trước khi thu hồi sổ đỏ, bên thế chấp đã thế chấp sổ đỏ, tức là thế chấp quyền sử dụng đất này cho ngân hàng nhiều lần để vay tiền. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp sổ đỏ và ngân hàng có hiệu lực do hợp đồng này tuân thủ theo đúng quy định pháp luật. Nhìn lại những quyết định từ hai tòa án ban đầu, quyết định cho rằng Hợp đồng thế chấp sổ đỏ hiện tại vô hiệu do đối tượng của hợp đồng thế chấp này không còn là không chính xác. 

Rõ ràng, theo quy tắc án lệ đầu tiên của Án lệ số 36/2020 thì quyền sử dụng đất của bên thế chấp sổ đỏ vẫn tồn tại dù sổ đỏ được cấp cho họ tương ứng với phần diện tích đất được thế chấp đã không còn. Có thể tiếp cận này chỉ áp dụng cho trường hợp sổ đỏ bị thu hồi. Tuy nhiên, đó chỉ là tiếp cận mang tính phổ biến ở thờ điểm hiện tại mà tương ứng với nó là Luật Đất đai 2013.

Điểm d khoản 2 điều 106 có quy định nhà nước sẽ không thu hồi sổ đỏ khi sổ đó “đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai” chỉ khi người được cấp sổ đó đó “đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai cho người khác.”

Tính ưu việt của quy định này nằm ở việc bảo vệ quyền sử dụng đất được tạo lập ngay tình bởi bên nhận chuyển nhượng. Từ đó cho thấy pháp luật đang tập trung vào bản chất của giao dịch và thực quyền sử dụng đất của các bên liên quan. Việc cấp sổ là thao tác mang tính kĩ thuật tạo tiền đề để nhà nước dễ dàng qản lí và tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền của mình.

Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận rõ ràng rằng nếu có sai phạm về mặt thủ tục khi cấp sổ đỏ “không có thực” cho người có quyền sử dụng đất thì việc thu hồi sổ đỏ sẽ đồng thời vô hiệu hóa quyền sử dụng đất “không có thực” đó của các tổ chức, cá nhân bị cấp sổ đỏ sai.

Bài học rút ra từ trường hợp này áp dụng cho tất cả các bên trong giao dịch, bao gồm cả phía ngân hàng. Những đối tượng này cần phải nắm rõ giá trị của sổ đỏ, đó không phải là tài sản và có thể không có giá trị xác định thực quyền sử dụng đất trong trường hợp bị cấp sai và bị thu hồi. Khi thế chấp sổ đỏ, cần phải xem xét kỹ lưỡng quyền sử dụng đất thực mà sổ đỏ xác nhận.

Ngoài ra, cần lưu ý rằng trong trường hợp nhận thế chấp sỏ đỏ, nếu người đứng tên trên sổ đổ bị người khác cầm giữ và sổ đỏ này bị tước đoạt khỏi tay người đứng tên trên sổ đỏ thì quyền sử đụng dất thực vẫn thuôc về họ chứ không phải là một người nào khác.