Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là căn cứ hợp pháp thực hiện quyền của người sử dụng đất, tuy nhiên, trong một số trường hợp, người sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ. Chính vì vậy, người mua cần phải biết 7 trường hợp không được cấp sổ đỏ sau để có cái nhìn sáng suốt hơn khi mua bán nhà đất.
Theo quy định tại điều 9, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, có 7 trường hợp sẽ không được cấp sổ đỏ.
Thứ nhất, người sử dụng đất là tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai.
Theo đó, tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý có thể là:
- Tổ chức được giao quản lý các công trình công cộng, bao gồm công trình đường giao thông, vỉa hè, cầu, cống, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống đê, đập, công trình thủy lợi; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm.
- Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất nhằm thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) và những hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông, đất có mặt nước chuyên dùng.
- Tổ chức được giao quản lý các quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền nhà nước.
Thứ 2, người sử dụng đất là người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Theo Điều 132 Luật Đất đai năm 2013, quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn được sử dụng vào các mục đích sau đây:
- Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn gồm công trình văn hóa, vui chơi, thể dục thể thao, giải trí công cộng, chợ, y tế, giáo dục, nghĩa trang, nghĩa địa và những công trình công cộng khác theo quy định của UBND cấp tỉnh.
- Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng những công trình công cộng nêu trên.
- Xây dựng các công trình nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
Thứ 3, người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Theo đó, người đi thuê hoặc thuê lại đất không phải là chủ sở hữu đất nên không được cấp sổ đỏ. Ngoại trừ trường hợp thuê và thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao, khu chế xuất, khu kinh tế thì sẽ được cấp sổ đỏ nếu đủ điều kiện và có yêu cầu.
Thứ 4, người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
Trường hợp này, về bản chất đất vẫn thuộc quyền quản lý của Nhà nước, nên người nhận khoán sẽ không được cấp sổ đỏ.
Thứ năm: Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định
Theo quy định tại Điều 100 và 101 Luật Đất đai năm 2013: hộ gia đình, cá nhân chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi đáp ứng đủ điều kiện. Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận chia thành 02 nhóm: Nhóm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và nhóm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Thứ sáu: Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có thông báo hoặc có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Người sử dụng đất dù đã đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, nhưng cũng không được cấp sổ đỏ nếu đất đó đã có thông báo hoặc có quyết định thu hồi từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy chưa có giấy tờ nhưng vẫn đủ điều kiện được cấp sổ đỏ, Nhà nước vẫn sẽ bồi thường cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật nên khi thu hồi đất.
Thứ 7, tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng.
Các công trình công cộng này gồm đường giao thông, các công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không phục vụ mục đích kinh doanh. Như vậy, quỹ đất được giao cho tổ chức, UBND cấp xã để xây dựng các công trình này sẽ không được cấp sổ đỏ cho bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào.
