Bí quyết đầu tư bất động sản – Tổng hợp các lưu ý quan trọng nhất

Đầu tư nói chung, đặc biệt là đầu tư trong phân khúc bất động sản là lựa chọn phù hợp khi các nhà đầu tư muốn nhân nhanh và gấp nhiều lần số tiền mình đang nắm giữ. Chính vì vậy mà thị trường đầu tư bất động sản thu hút rất nhiều người có tham vọng, muốn kiếm tiền nhanh. Như các loại hình, lĩnh vực đầu tư khác, nếu muốn đầu tư bất động sản sinh lời, các nhà đầu tư phải trang bị cho mình tầm nhìn chiến lược, kiến thức thị trường, cập nhật xu hướng nhanh chóng… Trong bài viết này, hãy cùng chuyên gia RETI tìm hiểu các bí quyết đầu tư BĐS, các lưu ý quan trọng nhất dành cho các nhà đầu tư.

Tại sao nên đầu tư bất động sản

Bất động sản hiện đang là mảnh đất màu mỡ được rất nhiều người quan tâm. Có rất nhiều người đã trở thành tỉ phú nhờ biết cách đầu tư vào bất động sản. Vậy những lợi ích mà đầu tư bất động sản mang lại là gì? Tại sao hiện nay lại có nhiều người đổ xô đầu tư vào bất động sản?

• Nhà đất, nhà chung cư, biệt thự nói riêng và chỗ ở nói chung là một trong ba nhu cầu thiết yếu của con người đó là: Ăn – Mặc – Ở. Theo tháp nhu cầu của Maslow, nhu cầu được trú ngụ nằm ở tầng đầu tiên, đó là nhu cầu đầu tiên cần được thỏa mãn trước những nhu cầu khác.

• Đất đai về cơ bản không sinh sôi thêm trong khi dân số, nhu cầu ở, sinh hoạt, kinh doanh ngày càng tăng. Do vậy về lâu dài thì đất đai chắc chắn sẽ tăng giá.
• Đầu tư bất động sản là kênh đầu tư có thể làm đòn bẩy tài chính. Ở Việt Nam, nhà đầu tư có thể sử dụng 20% số tiền đề mua tài sản trị giá 100% (ngân hàng cho vay đến 80% giá trị). Trên thế giới, ngân hàng cho vay đến 90% hoặc 100%. Như vậy chỉ cần tài sản tăng giá từ 10%-20% là nhà đầu tư có thể kiếm được lợi nhuận đến 100%.
• Khi mua bất động sản nhà đầu tư có thể sử dụng làm tài sản thế chấp để mua thêm tài sản khác trong khi vẫn giữ và sử dụng tài sản bất động sản đó. Như vậy nhà đầu tư ban đầu có một bất động sản có thể dùng bất động sản này làm tài sản thế chấp để mua bất động sản thứ hai, dùng bất động sản thứ hai để thế chấp mua bất động sản thứ ba, thứ tư,…

• Nhà đầu tư có thể dùng tài sản bất động sản đã mua để cho thuê, kinh doanh trên bất động sản mà vẫn sinh lời trong khi không phải bán bất động sản.
• Nhà đầu tư có thể thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc cải tạo công trình để tăng giá trị của bất động sản ngay lập tức nhằm kiếm lợi nhuận (Ví dụ như sơn sửa lại nhà cho đẹp rồi bán hoặc cho thuê lại, xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nhà ở,..). Trong khi vàng và chứng khoán thì nhà đầu tư không thể tác động gì khác ngoài chờ thời gian, diễn biến thị trường hoặc cầu nguyện công ty mà họ mua cổ phiếu làm ăn tốt để họ tăng giá.

• Sự phát triển kinh tế xã hội chung của khi vực, việc đầu tư các công trình công cộng của đất nước như hạ tầng (đường giao thông, trường học, công viên,..) sẽ tác động tốt đến việc tăng giá của tài sản bất động sản. Xã hội ngày càng phát triển và bất động sản của bạn ngày càng tăng giá trị.
• Tính độc nhất và duy nhất. Bất động sản có đặc điểm là gắn liền với đất nên không thể di chyển từ nơi này sang nơi khác. Đặc tính này làm cho bất động sản có ưu điểm là tại một vị trí, chỉ có một bất động sản duy nhất. Đó là lý do tại sao có những vị trí đắc địa được định giá rất cao, các ô đất ở góc tường, nhà có hai mặt tiền thì giá bán luôn cao hơn những vị trí bên cạnh.

Việc đầu tư bất động sản có nhiều rất nhiều lợi ích như đã nêu trên, vậy làm thế nào để có thể đầu tư bất động sản một cách khôn ngoan và hiệu quả nhất, các bạn hãy tiếp tục theo dõi bài viết nhé.

Bí quyết “vàng” của các chuyên gia khi đầu tư bất động sản

Bí quyết thứ nhất: Lưu tâm đến câu thần chú: “Vị trí, vị trí và vị trí”

Khi phân tích dự án đầu tư bất động sản sinh lời về mặt phong thủy – vị trí dự án đầu tư, nhà đầu tư không thể dựa trên các kiến thức phong thủy thông thường. Bởi nhìn chung, các chú ý phong thủy thông thường này khá phức tạp và không mang tính thực tiễn. Trong phong thủy nhà đất và các dự án bất động sản nhà ở, nhà đầu tư cần xem xét các khía cạnh thực tế về mặt vị trí, các tiện ích xung quanh,… đáp ứng được các nhu cầu sống, làm việc cho đối tượng khách hàng của mình. Chính những yếu tố này mới thực sự được cho là phong thủy nhà đất trong bất động sản.

Trong việc xem xét vị trí bất động sản, nhà đầu tư cần có cái nhìn từ tổng quan đến chi tiết để đánh giá dự án có thuộc xu hướng phát triển và khả năng sinh lời tốt hay không.

Theo các chuyên gia bất động sản nhận xét, một dự án bất động sản có khả năng sinh lời tốt là dự án có tiềm năng phát triển và “tạo thị” cao (tốc độ hình thành đô thị, thu hút dân về ở).  Ví dụ, bất động sản nằm cách trung tâm thành phố 21 km, mất 45 phút di chuyển hoàn toàn khác bất động sản nằm cách trung tâm thành phố 21 km nhưng mất 60 phút di chuyển… Bất động sản nằm cách chợ 30m hoàn toàn khác bất động sản nằm cách chợ 300m. Bất động sản nằm ngay chân cầu hoàn toàn khác bất động sản nằm cách chân cầu 500m…

Xem xét về khả năng sinh lời của bất động sản không là chưa đủ, nhà đầu tư cần xem xét thời gian sinh lời của dự án để cân nhắc phù hợp với mục đích đầu tư của mình. Với mục đích đầu tư sinh lời nhanh, các nhà đầu tư cần xem xét các dự án sinh lời trong thời gian ngắn khoảng 5 năm trở xuống với phân khúc hàng có thu nhập từ tầm trung trở xuống. Mặt khác với các dự án có khả năng sinh lời nhưng trong thời gian dài sẽ phù hợp với các nhà đầu tư muốn đầu tư dài hơi, có vốn trường và nguồn tiền rảnh.

Nhìn chung, để xem xét vị trí dự án bất động sản, nhà đầu tư cần có phán đoán chính xác về nhu cầu của đối tượng khách đối với dự án. Các dự án cần đáp ứng được các nhu cầu tiện ích của khách hàng và khả năng sinh lời khi đầu tư. Tuy nhiên, bên cạnh khả năng sinh lời của bất động sản cũng chịu ảnh hưởng từ các yếu tố khó kiểm soát như pháp luật nhà nước, tình hình kinh tế, thị trường bất động sản, dịch chuyển dân cư… Vì vậy, trước khi xuống tiền đầu tư, các nhà đầu tư cần tìm hiểu và phân tích kỹ lưỡng các yếu tố tác động đến khả năng sinh lời của dự án là một trong những bí quyết trong đầu tư BĐS sinh lời.

Bí quyết thứ hai: Khảo sát dự án vào lúc chiều tối

Đây chính là khảo sát khu vực, môi trường (khói bụi, tiếng ồn, nguồn nước), hạ tầng giao thông, tiện ích cảnh quan, dân trí, hàng xóm…khảo sát trên Google Maps, bản đồ quy hoạch và thực tế. Các bạn hãy nhìn tổng quan xem, các yếu tố này rất quan trọng quyết định yêu cầu của khách hàng có phù hợp hay không. Đây chính là giá trị của bất động sản. Và các bạn nên nhớ hãy khảo sát vào nhiều thời điểm khác nhau, sáng sớm, buổi giờ bắt đầu ngày mới, trong giờ hành chính, lúc tan về, giờ nghỉ ngơi, màn đêm buông xuống và cả lúc gà gáy nữa.

Nhiều người có thói quen đi xem dự án ban ngày nhưng thời điểm đó người dân phải đi làm (không có ở nhà), không thể nhìn thấy rõ hoạt động và sức sống của khu dân cư. Do đó khảo sát ban ngày là cần thiết nhưng phải bổ sung thêm khảo sát vào chiều tối, bắt đầu từ lúc tan tầm đến 20-21h đêm. Lúc đó, cao ốc sáng đèn hay nhà phố mở cửa, lượng người ra vào dự án thể hiện rõ nhất.

Bí quyết thứ ba: Chú ý thu thập thông tin

Trong lĩnh vực kinh doanh đặc biệt là đầu tư bất động sản, bí quyết đầu tư BĐS thành công là nhà đầu tư cần có cho mình những thông tin đầy đủ về mặt dự án không những trên giấy tờ mà còn thực tế tại nơi đó. Ví dụ như, nhà đầu tư cần tìm hiểu về thông tin trên thực tế của khu đất như việc thông tin mà người dân xung quanh biết đến khu đất đấy là gì, khu vực đó an ninh ra sao, dân trí và thu nhập trung bình của khu dân cư đó. Hơn thế các tiện ích khác như vào mùa mưa khu đất đó có tình trạng ngập lụt hay không? Mùa khô có nhiều bụi gây ảnh hưởng đến sức khỏe?….

Tuy nhiên không phải lúc nào những nhận định hay lời nói của người khác cũng đáng tin. Thương trường là chiến trường, đôi khi trong đầu tư bạn cần có tầm nhìn của riêng mình kết hợp với những kinh nghiệm đầu tư bất động sản sẵn có để nhận định tiềm năng phát triển của dự án bất động sản.

Mặt khác, tại Việt Nam, trình độ quy hoạch và quản lý chưa cao nên khi mua hay đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cần phải có nhiều kiến thức và tìm hiểu kỹ hơn.  Ví dụ: Nhiều căn nhà được nhận xét là có vị trí đẹp, nằm ở trong ngõ nhỏ nhưng chỉ cần nhà nước có yêu cầu mở rộng hay quy hoạch lại, coi như căn nhà mất trắng và khoản đầu tư cũng vì thế mà thua lỗ.

Vì vậy trước khi mua bất động sản, nhà đầu tư cần cân nhắc về vị trí, thông tin, xu hướng quy hoạch của nhà nước trước khi quyết định đầu tư.

Bí quyết thứ tư: Lựa chọn bất động sản phù hợp với khả năng tài chính

Theo chuyên gia Reti, việc vay ngân hàng để đầu tư là một bài toán khó. Bởi với nguồn tiền đi vay, thì áp lực vào khả năng sinh lời để gánh phần chi phí cơ hội càng lớn. Với bí quyết đầu tư BĐS của những người đi trước thì các khoản vay, nhà đầu tư cần hiểu rõ chi phí cơ hội trong hành động của mình. Với số tiền có giá trị A vay ngân hàng, nhà đầu tư cần tính toán nếu dùng số tiền đó gửi ngân hàng sẽ thu về được a lãi suất bên cạnh đó vì là khoản tiền vay nên hàng tháng nhà đầu tư mất đi b số tiền. Vậy số tiền mà nhà đầu tư mất đi trong khoảng thời gian BĐS chưa tăng giá trị là (a+b)x(Thời gian BĐS chững). Mặt khác có thể nói số thời gian trước khi thanh khoản, sinh lời một dự án bất động sản đầu tư càng lâu thì chi phí cơ hội. càng lớn. Trong trường hợp này, để quyết định có nên đầu tư hay không, nhà đầu tư cần xem xét chi phí lợi nhuận khi thu về cần lớn hơn số tiền trong công thức sau:
Công thức: (Số tiền vay)x(a + b)x(số tháng bất động sản chưa bán được/sinh lời).

Tuy việc vay vốn hay sử dụng đòn bẩy trong đầu tư bất động sản có rủi ro cao nhưng về mức độ sinh lời cũng như lợi ích của nó mang lại cũng đáng để các nhà đầu tư đánh đổi.

Bí quyết thứ năm: Chỉ mua tài sản có tính thanh khoản cao (mua bán dễ dàng, nhanh chóng)

Nhiều bất động sản có thể có những vướng mắc về chủ quyền và các vấn đề pháp lý gây ra nhiều rắc rối, tổn thất về cả thời gian và tiền bạc. Khi bất động sản chưa thể bán, hay có những tác dụng sinh lời thì nguồn vốn đầu tư của bạn lúc đó vẫn bị đóng băng.

Nhiều nhà đầu tư khi mua các bất động sản như đất chưa lên thổ cư, chưa san lấp,… khi bỏ tiền xin lên thổ cư, san lấp mới cảm thấy mình bị mua đắt. Chuyên gia Reti khuyên bạn nên chú ý đặc biệt vào yếu tố này trong bí quyết đầu tư BĐS để số tiền đầu tư của bạn xứng đáng.

Bí quyết thứ sáu: Khắt khe khi xem xét pháp lý dự án, sàng lọc thương hiệu mạnh để chọn mặt gửi vàng

Một trong những điều quan trọng hơn cả trong các giao dịch với khối tài sản lớn là tính pháp lý, giấy tờ. Vì vậy mà một trong những bí quyết đầu tư BĐS mà các nhà đầu tư thành công luôn coi trọng là tính pháp lý và các yếu tố pháp luật trong bất động sản.

Tìm hiểu giấy tờ pháp lí của bất động sản: Yêu cầu xem bản chính giấy chủ quyền, biên lai nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiện trạng … Khi xem các giấy tờ chứng minh chủ quyền của người bán bất động sản, bạn cần lưu tâm đến thời hạn của các loại giấy tờ đó. Nếu giấy chủ quyền mà hết hạn bạn phải yêu cầu họ gia hạn trước khi đặt cọc. Để biết giấy thật hay giả có thể nhìn bằng mắt thường xem dấu nổi, dấu đỏ, cũng như nội dung in trên giấy có rõ ràng, sắc nét hay không. Dấu giả thường kém sắc nét, thậm chí nhòe, con chữ không ngay ngắn, đồng đều. Trong trường hợp gặp khó khăn trong việc đánh giá thật giả có thể nhờ người có chuyên môn đi cùng.

Tìm hiểu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Photo một bộ giấy tờ của bất động sản để kiểm tra tại phòng tài nguyên môi trường hoặc phòng quản lí đô thị … Nếu bất động sản đã từng sửa chữa, thay đổi kiến trúc, phải kèm theo giấy phép xây dựng hợp lệ; kiểm tra bất động sản có nằm trong khu quy hoạch, mốc lộ giới hay không …

Tìm hiểu tại phòng công chứng: Bất động sản có đang liên quan đến một giao dịch khác như đặt cọc, cầm cố, bảo lãnh, ủy quyền … hay không? Nếu có, về nguyên tắc phải hủy bỏ những giao dịch này mới chuyển nhượng.

Tìm hiểu giấy tờ tùy thân của bên bán: Chứng minh nhân dân hay hộ chiếu còn trong hạn sử dụng hay không (chứng minh nhân dân là 15 năm năm kể từ ngày cấp), các giấy tờ khác như sổ hộ khẩu, giấy đăng kí kết hôn, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân … để đảm bảo đó là người chủ sở hữu tài sản, tránh trường hợp giao dịch với người không có thẩm quyền. Nếu đây là tài sản chung của vợ chồng hay anh em … thì khi chuyển nhượng phải có đầy đủ vợ chồng hay anh em … tham gia, kí kết. Có trường hợp người này đồng ý nhưng người khác không đồng ý, hay người này có mặt nhưng người khác vắng mặt … gây khó khăn cho quá trình chuyển nhượng. Tiền đã trao tay rất khó đòi lại nên bạn phải xem xét mọi thứ một cách cẩn thận.

Bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng … Trên cơ sở đó, bạn có thể đối chiếu thông tin sản phẩm mà bên bán giới thiệu. Những trường hợp không cung cấp hồ sơ, bạn không nên mạo hiểm kí hợp đồng để phải lãnh rủi ro về sau.

Quyết định giao đất cho công ty nào thì công ty đó là chủ đầu tư. Trường hợp bên kí hợp đồng không phải là chủ đầu tư thì bạn phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp hay không.

Đối với dự án chung cư phải xây xong móng mới được bán; tương tự đất nền cũng phải xong móng, xong hạ tầng mới được chuyển nhượng. Bạn phải yêu cầu bên bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. Lưu ý phần móng bao gồm cả cọc và đài, giằng móng; nhiều dự án mới thi công phần cọc mà chưa thi công đài, giằng móng thì chưa phải là hoàn thành móng. Theo Điểm đ, Khoản 3, Điều 9, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, chủ đầu tư chỉ được kí kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã có bản thiết kế kĩ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng, đã hoàn thành thủ tục mua bán thông qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng qui định về kinh doanh bất động sản trong luật và đã thông báo đến sở Xây Dựng nơi có dự án xây dựng nhà ở trước 15 ngày. Điều 39, Luật Nhà ở 2005 qui định hình thức cho thuê, mua bán nhà ở thương mại được tiến hành thông qua hình thức trả dần, trả chậm hoặc trả tiền một lần. Trong trường hợp thiết kế kĩ thuật nhà ở được phê duyệt, đã hoàn thiện phần móng … thì chủ đầu tư được huy động vốn từ người có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở, nhưng tổng số tiền huy động trước khi tiến hành bàn giao nhà ở cho khách hàng không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở ghi trong hợp đồng.

Về thuế GTGT, nhiều hợp đồng ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Bạn phải yêu cầu chủ đầu tư tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu, thuế GTGT là bao nhiêu trước khi kí hợp đồng.

Bạn phải yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng để đem về nghiên cứu kĩ. Ngoài giá trị hợp đồng, thuế GTGT, bạn phải lưu ý các loại thuế, phí khác mà bạn phải chịu; cách tính diện tích căn hộ đã rõ ràng, đúng quy định chưa; thời hạn bàn giao nhà; nếu không giao nhà đúng hạn thì chủ đầu tư bị phạt như thế nào, có trường hợp nào chủ đầu tư chậm giao nhà mà vẫn không bị phạt hay không; điều kiện bất khả kháng có hợp lí không; thời gian giao sổ hồng; diện tích sở hữu chung; những trang thiết bị sử dụng chung, riêng đã ghi cụ thể hay chưa; các điều khoản khác đã công bằng với các bên chưa … Đối với người ít kinh nghiệm giao dịch, nghiên cứu hợp đồng mấy chục trang giấy cần có nhiều thời gian. Nếu cần, với toàn bộ những hồ sơ, hợp đồng mà bên bán cung cấp, bạn có thể nhờ luật sư, người có kinh nghiệm tư vấn, chớ vội vàng nghe lời người bán “không mua nhanh kẻo hết” mà bị lừa.

Nhiều bất động sản không được phép mua bán (có thể đang ở tình trạng quy hoạch treo chẳng hạn), khi đó người bán sẽ làm giấy tay hay giấy ủy quyền cho bạn. Đây là trường hợp tiềm ẩn nhiều rủi ro. Người bán có thể lật lọng khiến bạn mất trắng hay bị tai nạn khiến bạn rất vất vả trong quá trình chứng minh chủ quyền hợp pháp.

Một số chủ đầu tư tự ý chẻ nhỏ căn hộ, tăng số căn hộ trong dự án, tăng số phòng trong mỗi căn hộ: Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chia nhỏ căn hộ để bán hoặc cho thuê khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng. Theo Khoản 5, Điều 23 Quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư (ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây Dựng) một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là: “Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kĩ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức) … ”. Những dự án rơi vào trường hợp này sẽ gặp vấn đề khi hoàn công, làm giấy chủ quyền và không đảm bảo an toàn, tiện ích khi đưa vào sử dụng.

Theo kinh nghiệm và bí quyết đầu tư BĐS việc bán bất động sản theo kiểu chung chủ (sổ chung) thực chất là một hành vi lừa đảo. Đây là hình thức người bán chiếm dụng vốn của người mua, nếu sau này người mua có nhu cầu làm sổ riêng thì người bán sẽ đòi thêm một số tiền hoặc không tách sổ được. Nếu người mua đưa thêm tiền thì chẳng khác nào “nộp mạng”, còn người mua kiện đòi tiền lại thì cũng thiệt thòi.

Bạn phải thận trọng những trường hợp giả danh chủ đầu tư nhưng thực chất chỉ là môi giới hoặc đầu tư thứ cấp. Vì ham lợi có người kí hợp đồng không đúng thẩm quyền. Về nguyên tắc, người đại diện pháp luật của chủ đầu tư kí tên trong hợp đồng mua bán là đúng thẩm quyền, mặt khác, theo qui định nếu bán dự án, căn hộ thì công ty được bán 20%, sàn giao dịch bán 80%. Các trường hợp khác phải có giấy ủy quyền hợp pháp. Bạn phải xem nội dung giấy ủy quyền để biết: Bên ủy quyền có hợp pháp hay không, nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy quyền còn hiệu lực hay không … Nếu không thận trọng, hợp đồng kí không có hiệu lực thì sẽ ảnh hưởng quyền lợi về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp.

Khoản 1, Điều 28, Luật Kinh doanh bất động sản qui định: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn”. Trường hợp làm trái, có thể bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2, Điều 31, Nghị định 23/2009/ND-CP vì “Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định”.

Thực tế, nhiều dự án chung cư chưa xây xong phần móng nhưng chủ đầu tư đã bán căn hộ, hoặc dự án còn chưa có giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư đã cố tình xây trái phép để bán … Những trường hợp này, hợp đồng không có hiệu lực pháp lý. Ngoài ra, tình huống này cũng cho thấy uy tín và tài chính của chủ đầu tư có vấn đề thì họ mới bất chấp để làm trái pháp luật.

Nhiều chủ đầu tư phân lô bán đất nền trái phép, thậm chí dự án chưa đền bù giải tỏa xong, hạ tầng chưa hoàn chỉnh đã bán. Theo Khoản 7, Điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo qui hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ xây dựng”. Theo đó, một số dự án có thể được phân lô bán nền sau khi làm xong hạ tầng. Tuy nhiên, Nghị định này vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn. Nhiều doanh nghiệp vì những khó khăn tài chính đã “chạy trước” Nghị định bán nền trái phép.

Ăn gian diện tích căn hộ cũng là một chiêu lừa đảo phổ biến. Khoản 2, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn thi hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nêu: “Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. Như vậy chỉ có hai cách tính, chủ đầu tư tính cách nào thì phải nêu rõ trong hợp đồng. Thực tế, nhiều chủ đầu tư cố tình ăn gian, tính diện tích phủ bì, tính luôn phần cột, vách chịu lực, hộp gen vào diện tích căn hộ.

Ăn gian thuế GTGT là một thủ đoạn lừa đảo tinh vi. Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án bất động sản đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền của chủ đầu tư mà bạn cần để ý để không bị lừa.

Bạn nên xem kĩ điều kiện bất khả kháng. Đã có trường hợp dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi. Chủ đầu tư đã cho tình huống này vào hợp đồng là điều bất khả kháng, do vậy bạn hoàn toàn bất lợi vì không chịu nghiên cứu hợp đồng trước khi kí. Bạn có thể tham khảo thêm bài viết “Trọn bộ hướng dẫn: Thủ tục mua bán nhà đất mới nhất 2019” để chủ động hơn trong các văn bản giấy tờ pháp lý trong quá trình giao dịch.

Bí quyết thứ bảy: Chú trọng quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông

Các khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển sẽ kéo theo sự gia tăng của giá trị bất động sản xung quanh. Vì vậy khi đầu tư, các nhà đầu tư nên đón đầu các dự án khu vực có cơ sở hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối vì tỉ suất sinh lợi sẽ cao. Tuy nhiên điểm mấu chốt quyết định trong các trường hợp đầu tư này là thời điểm. Nếu các nhà đầu tư xuống tiền quá sớm thì khả năng các chính sách thay đổi và rủi ro sẽ tăng cao. Còn nếu các nhà đầu tư “chờ” thì có thể các dự án sẽ tăng giá, bị mua hết, lãi sẽ ít,…

Về lý thuyết, các cơ sở hạ tầng cần được hoàn thành trước để thu hút các dân cư về sống. Các nhà đầu tư nên ưu tiên đầu tư các dự án có giá đất cao hơn giá xây dựng vì nơi đó có tốc độ đô thị hóa nhanh đồng nghĩa với nó là số tiền đầu tư của bạn được thu về sớm hơn. Nếu giá đất thấp hơn giá xây dựng thì quá trình thu hút dân cư rất chậm, nhưng nếu giá đất quá cao thì coi chừng giá đất đã bão hòa. Vì vậy thêm một điều cần để ý trong bí quyết đầu tư BĐS là các dự án xung quanh các khu vực trong diện hoàn thành, phát triển cơ sở hạ tầng.

Thêm vào đó, môi trường sống phải trong lành, thoáng đãng, được quy hoạch bài bản. Nếu tài chính tốt, xác định dòng vốn dài hạn, nên đầu tư đón đầu ở những khu vực có hạ tầng chuẩn bị hoặc đang kết nối, vì tỷ suất sinh lợi sẽ cao. Có thể chấp nhận khoảng cách xa khu trung tâm nhưng giao thông phải thuận tiện và tiện ích đầy đủ.

Ví dụ : Bạn mua bất động sản xong mà không để ý là đi ra chợ mất 5km, lên bệnh viện mất 30km, đi uống cafe mất 3km, con đi học mất 15km… Hay điện và nước thường xuyên bị mất, hạ tầng hay bị ngập lụt, xung quanh không có cây cối, công viên, không có khuôn viên cho trẻ con, chi phí dịch vụ cao, chất lượng xây dựng kém… Hay gần nhà có mồ mả, đình chùa, miếu mạo, nghiện hút, cave, trộm cắp… Nhiều người mua bất động sản chỉ vì yếu tố rẻ, vừa tiền… mà bỏ qua yếu tố này.

Bí quyết thứ tám: Quan tâm đến cộng đồng dân cư xung quanh dự án

Trước khi đầu tư dự án cũng như mua nhà ở, nhà đầu tư cần xem xét về cộng đồng dân cư xung quanh, mặt bằng chung về chất lượng sống và an ninh, dân trí,… Một nơi ở cần có đạt những tiêu chí như chính sách minh bạch, an ninh tốt, không tệ nạn, dân trí cao,… mới đáp ứng đủ chất lượng sống tốt và lâu dài.

Không chỉ nhằm vào số tiền lời mà khoản đầu tư mang lại, bí quyết đầu tư BĐS thành công là một nhà đầu tư có tầm nhìn và có tâm trong việc lựa chọn một nơi ở phù hợp cho khách hàng của mình.

Bí quyết thứ chín: Ưu tiên những nơi mang lại nhiều lợi ích kép

Một dự án đầu tư bất động sản mang lại lợi ích kép trong cuộc sống (sang nhượng, cho thuê, buôn bán hay ở lại …) sẽ có giá trị hơn bất động sản chỉ mua để đó chờ giá lên thì bán. Trong trường hợp nếu giá không lên như dự đoán thì chúng ta sẽ làm gì?  Để bất động sản này cho ai khác? … Việc mua bất động sản chỉ vì gần chỗ làm hay chỉ vì một lí do nào khác sẽ khiến đồng tiền đầu tư không phát huy hết công suất. Chọn một dự án bất động sản có nhiều tiện ích kép là một trong những bí quyết đầu tư bất động sản thông thái.

Ví dụ: Dự án Sun Grand City 69B Thụy Khuê là một điển hình dự án đáng để sinh sống và đầu tư. Dự án là tổ hợp căn hộ cao cấp với vị trí trung tâm thành phố Hà Nội hiện đang được phân phối chính thức bởi RETI – công ty bất động sản trọn gói trên nền tảng công nghệ 4.0.

Trên đây là bài viết tổng hợp các bí quyết đầu tư bất đông sản từ chuyên gia Reti. Mong rằng qua bài viết này có thể giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn trong lĩnh vực này. Để theo dõi thêm các tin tức về bất động sản, hãy tiếp tục theo dõi RETI Blog nhé. Cám ơn các bạn.

RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn