Trong thời buổi đất chật người đông, mua căn hộ chung cư là xu hướng chung của nhiều gia đình hiện nay. Tuy nhiên, làm thế nào để mua chung cư vừa hợp túi tiền, nhưng lại vừa đảm bảo an ninh, môi trường sống tốt thì cần nhiều sự quan sát và tìm hiểu thông tin hơn cả. Trong bài viết dưới đây, RETI sẽ giúp bạn bỏ túi ngay những lưu ý khi mua chung cư giúp bạn tránh rơi vào hoàn cảnh tiền mất tật mang.
Nội dung bài viết
Những lưu ý khi mua chung cư lần đầu
Cân nhắc khả năng tài chính
Điều lưu ý khi mua chung cư đầu tiên phải kể đến là khả năng tài chính. Không thể phủ nhận rằng, giá cả luôn đi đôi với vị trí, chất lượng cùng hệ tiện ích của dự án. Nhưng cũng cần lưu ý rằng, đã có rất nhiều người rơi vào tình trạng vỡ ngân sách đặt ra, gây nên rắc rối không hề nhỏ, nhất là khi không may có sự cố và bạn không thể chi trả được.
Do đó, bạn hãy cân nhắc tài chính của mình để đưa ra lựa chọn phù hợp nhất. Nếu bạn có khoản tiền tích lũy khoảng 50-70% giá trị chung cư đó, thì sức ép tài chính khi đi vay mượn cũng sẽ giảm đi rất nhiều.
Cơ sở hạ tầng xung quanh
Căn hộ chung cư bạn đang để ý đến có thể sẽ là nơi gia đình bạn sẽ sinh hoạt lâu dài. Vì thế, hãy để ý tới những cơ sở hạ tầng xung quanh khu vực mình định lựa chọn. “Điện đường trường trạm” là những yếu tố quan trọng.
Cơ sở hạ tầng đường xá thuận tiện, tình trạng tắc đường không xảy ra thường xuyên, không xảy ra tình trạng ngập nước, đường tới chỗ làm thuận lợi, gần trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ. Đây là những yếu tố về cơ sở hạ tầng xung quanh khu vực sống mà bạn nên cân nhắc khi lựa chọn nơi mà bạn định ở.
Chủ đầu tư có uy tín không?
Một lưu ý quan trọng khác khi mua chung cư là lựa chọn chủ đầu tư dự án uy tín. Tuy vậy, thực tế đã chỉ ra rằng không ít trường hợp rủi ro khi mua nhà mà người mua không thể lường trước được. Do đó, chọn chủ đầu tư uy tín là yếu tố trước nhất khi mua nhà hay căn hộ nhằm hạn chế tối đa những rủi ro có thể xảy đến.
Thế nhưng, việc lựa chọn một doanh nghiệp uy tín trong hàng ngàn doanh nghiệp bất động sản trên thị trường hiện nay không phải là điều đơn giản. Dưới đây RETI liệt kê một vài yếu tố cần và đủ của một chủ đầu tư uy tín mà bạn có thể lựa chọn:
- Có năng lực, uy tín, nhiều dự án đi vào hoạt động
- Có tiềm lực tài chính vững mạnh
- Phương thức thanh toán rõ ràng, nhiều chính sách hỗ trợ
- Có sự phản hồi tích cực từ khách hàng
Để biết những điều trên, bạn có thể tìm hiểu về chủ đầu tư thông qua hệ thống website chính thức của họ. Hãy chắc chắn rằng dự án bạn đang quan tâm được niêm yết trên đó. Nếu có thể, bạn hãy tìm hiểu qua về dự án đó xem mức độ thực thi đến đâu.
Ngoài ra, lưu ý khi mua chung cư, bạn cũng cần phải tận mắt đến hiện trường dự án mà chủ đầu tư đang triển khai để đánh giá về mức độ khả quan cũng như tiến độ dự án. Hãy dành ra một khoảng thời gian đến thăm quan dự án, tiếp cận với một số hộ dân đã và đang sống trong dự án để nắm bắt sự thật dễ dàng.
Đảm bảo dự án chung cư chuẩn pháp lý
Hiện nay, số lượng chung cư đang mọc lên như nấm, và không phải chung cư nào cũng có pháp lý rõ ràng và minh bạch. Do đó, nếu bạn không rà soát tính hợp pháp của dự án chung cư, bạn có thể mất “cả chì lẫn chài” vì dự án bị thu hồi hoặc vướng vào các yếu tố pháp lý. Một hồ sơ pháp lý đầy đủ của dự án chung cư cần phải có các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Công văn giao đất của UBND thành phố/tỉnh sở tại
- Giấy phép đầu tư dự án
- Giấy phép xây dựng: Thẩm định thiết kế cơ sở, chiều cao, mật độ
- Quyết định cho phép triển khai dự án của UBND thành phố/tỉnh
Ngoài ra, khi bạn đã quyết định lựa chọn mua căn hộ thì sẽ có biên bản đặt cọc. Theo Điều 358 Bộ luật Dân sự thì việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Ngoài ra, không có quy định nào bắt buộc văn bản đặt cọc phải được công chứng hay chứng thực.
Theo đó, văn bản đặt cọc có chữ ký của bên đặt cọc và bên nhận cọc là có giá trị pháp lý để thực hiện hoặc giải quyết tranh chấp trong trường hợp phải đưa vụ việc ra Tòa án để giải quyết. Tuy nhiên, trên thực tế, khi có tranh chấp thì những văn bản được chứng thực/công chứng hoặc có sự chứng kiến của người thứ ba sẽ có cơ sở vững chắc hơn.
Vậy nên, một lưu ý khi mua chung cư khác nữa là trước khi đặt bút ký hợp đồng, bạn cần phải xem xét kỹ các điều khoản quy định, giá cả và thời gian thanh toán phải được quy định rõ ràng để tránh phát sinh những rắc rối và rủi ro không đáng có.
Minh bạch các loại phí
Liên tiếp nhiều năm qua, mâu thuẫn giữa cư dân sống tại các chung cư với ban quản lý tòa nhà đã luôn là điểm nóng. Do đó, một lưu ý khi mua chung cư khác là bạn nên yêu cầu minh bạch các loại phí phải chi trả hằng tháng như: Phí quản lý chung cư, phí giữ xe, phí thu nhặt rác thải, phí sinh hoạt với các tài sản chung và tiện ích công cộng, tiền điện, nước, cab, Internet…
Tiến độ thi công
Khi tìm hiểu hay quyết định mua chung cư, bạn nên dành thời gian quan tâm tới tiến độ thi công của dự án hằng tháng để cập nhật được tình hình thực tế về dự án. Khi cập nhật được tiến độ thi công thì bạn cũng kiểm soát được việc đóng tiền theo đợt của mình.
Thời hạn nộp tiền và lãi suất ngân hàng
Thông thường, khi mua chung cư, bạn sẽ chia thành nhiều đợt đóng tiền. Vì vậy, để tránh rắc rối trong việc xoay sở tiền, bạn nên chú ý đến thời điểm đóng tiền. Hơn nữa, bạn cũng cần tỉnh táo về hệ số lãi suất của số tiền chưa thanh toán, có thể bạn sẽ phải trả số tiền cao hơn rất nhiều so với giá trị thực của căn nhà, thậm chí mất khả năng chi trả.
Môi trường sống
Một môi trường sống có an ninh tốt, trong lành, nhiều cây xanh, có nơi vui chơi cho trẻ con và hoạt động thể thao là một nơi lý tưởng, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của gia đình bạn. Ngoài ra, những người hàng xóm có văn minh, có trí thức cũng là một tiêu chí tuyệt vời để lựa chọn vị trí cho tổ ấm cho bạn nữa đấy.
Hướng nhà
Khi chọn hướng nhà, bạn nên tránh chọn hướng cửa chính trực diện sang nhà đối diện vì nếu muốn mở cửa cho thoáng sẽ rất bất tiện. Hướng ban công theo hướng Tây thì phòng sẽ bị nóng, nhưng ở chung cư thì lưu thông gió rất tốt nên nếu nóng thì chỉ nóng trong khoảng từ 12h đến 16h, chứ không nóng như nhà ống hướng Tây.
Hệ thống an toàn
Khi quyết định mua căn hộ để an cư, bạn cần hỏi kỹ càng về những biện pháp đảm bảo an ninh tại đây. Khu căn hộ chung cư cần có những phương thức báo động khi có sự cố xảy ra.
Bảo vệ tòa nhà, camera giám sát 24/24 trong tòa nhà, các tầng và thang máy cũng là một điểm cần lưu ý. Sinh hoạt tại nơi có an ninh tốt sẽ giúp bạn luôn có cảm giác yên tâm cho gia đình nói chung cũng như con cái của bạn nói riêng.
Những trang thiết bị như còi, chuông báo cháy hay hệ thống chữa cháy, bình cứu hỏa cần phải được chuẩn bị đầy đủ và luôn trong tình trạng sẵn sàng, có thể sử dụng ngay nếu có sự cố xảy ra. Song song đó, cầu thang thoát hiểm cũng là một yếu tố vô cùng quan trọng. Tốt nhất là được làm bằng cửa sắt, luôn đóng nhưng không bao giờ được khóa.
Các dịch vụ tiện ích nội khu
Lưu ý khi mua chung cư, bạn cũng cần biết xem sẽ nhận được những dịch vụ tiện ích gì khi lựa chọn dự án chung cư đó. Ví dụ như gym, spa, quán cà phê, nhà hàng hay trung tâm thương mại… Nếu có được những tiện ích dịch vụ đó thì gia đình bạn sẽ sinh hoạt ở nơi có đầy đủ tiện nghi về vật chất cũng như đời sống tinh thần.
Đặc biệt, bạn nên để ý số tầng hầm để xe, số lượng thang máy đủ để phục vụ cư dân trong tòa nhà. Thông thường, những chung cư cao cấp có mật độ thang máy dưới 50 căn/thang, tức trong toàn dự án cứ mỗi 50 căn hộ thì lại có 1 thang máy. Đối với chung cư trung cấp thì con số này là từ 50 – 70 căn/thang.
Kiểm tra khi bàn giao nhà
Khi bạn ký hợp đồng mua bán, diện tích căn hộ thường chưa chính xác, trong Hợp đồng mua bán của bên chủ đầu tư có đưa ra mức chênh lệch khoảng 2%, nếu trên dưới 2% thì cần tính lại mức giá bán. Ngoài ra, để tránh sơ suất, bạn hãy kiểm tra hệ thống điện, nước, mạng wifi, các trang thiết bị trong căn hộ trước khi ký xác nhận vào biên bản bàn giao nhà.
Những lưu ý khi mua chung cư về pháp lý
Giấy phép kinh doanh
Đây là giấy tờ thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư. Mẫu giấy này do chính quyền cấp phép, cho phép chủ đầu tư hoạt động trên lĩnh vực xây dựng, đầu tư. Thông qua giấy phép giúp bạn xác định xem liệu chủ đầu tư có quyền được phát triển bất động sản không.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – sổ đỏ/sổ hồng
Đây là giấy tờ sử dụng cho mục đích giao dịch bất động sản đứng tên chủ đầu tư. Giấy này chứng minh dự án đã hoàn thành xong mặt bằng, đồng thời xác nhận đất dự án 100% là “đất sạch”, không có tranh chấp pháp lý.
Giấy phép xây dựng
Đây là mẫu giấy được cấp bởi Sở Xây dựng, trên giấy có chứng nhận dấu đỏ. Đặc biệt nội dung của giấy pháp đảm bảo các thông tin, chẳng hạn như:
- Tên của chủ đầu tư xây dựng
- Vị trí dự án
- Phần cốt nền
- Mật độ xây dựng của tổng diện tích là bao nhiêu
- Hệ số đất sử dụng
- Chiều sâu và chiều cao công trình
- Số tầng căn hộ
- Số tầng hầm
Giấy tờ bảo lãnh từ ngân hàng
Bảo lãnh từ ngân hàng là đảm bảo quyền lợi cho bên mua. Khi giao dịch mua bán Bất động sản, thủ tục này giúp làm giảm rủi ro cho bên mua. Nhất là khi chủ dự án không thực hiện đúng tiến độ hay các điều khoản liên quan hợp đồng. Lúc này ngân hàng bảo lãnh sẽ chịu trách nhiệm và hoàn tiền cho khách hàng.
Quy hoạch chi tiết 1/500
Đây là bản chi tiết thiết kế về dự án. Nội dung trên giấy ghi rõ các thiết kế dành riêng cho dự án dự tính xây dựng. Tiêu biểu như:
- Quy mô
- Mật độ
- Vị trí
- Tiện ích nội khu
- Cơ sở hạ tầng
- Mật độ cây xanh
- Mặt bằng tầng trệt
- Mặt bằng diện tích căn hộ
Khi bạn đã quyết định lựa chọn mua căn hộ thì sẽ có biên bản đặt cọc. Theo Điều 358 Bộ luật Dân sự thì việc đặt cọc phải được lập thành văn bản. Ngoài ra, không có quy định nào bắt buộc văn bản đặt cọc phải được công chứng hay chứng thực.
Tuy nhiên, trên thực tế, khi có tranh chấp thì những văn bản được chứng thực/công chứng hoặc có sự chứng kiến của người thứ ba sẽ có cơ sở vững chắc hơn. Vậy nên, trước khi đặt bút ký hợp đồng, khách hàng phải xem xét kỹ các điều khoản quy định, giá cả và thời gian thanh toán phải được quy định rõ ràng để tránh phát sinh những rắc rối và rủi ro không đáng có.
Những lưu ý khi mua chung cư về đặt cọc
Để tránh việc “mua dây buộc mình”, gặp rắc rối khi không đọc kỹ các điều khoản hợp đồng, bạn cần lưu ý các vấn đề sau:
Xem xét thời gian bàn giao nhà và trách nhiệm của chủ đầu tư
Trước khi ký hợp đồng mua căn hộ chung cư, bạn nên xin 1 bản copy hợp đồng từ chủ đầu tư và dành thời gian nghiên cứu, nghiền ngẫm từng điều khoản trong hợp đồng.
Trong đó, bạn cần quan tâm đặc biệt đến mục thời hạn bàn giao căn hộ bởi đây là điều mục quan trọng nhất, quyết định chính xác thời gian căn hộ được đưa vào sử dụng là bao lâu để quý khách hàng có sự chuẩn bị tốt nhất về mặt tài chính cho mình – tránh trường hợp trả chậm bị phạt lãi, hoặc chủ đầu tư làm chậm tiến độ thi công nhằm bảo vệ tối ưu quyền lợi cho mình.
Tìm hiểu kĩ giá trị hợp đồng
Lưu ý khi mua chung cư, bạn cần nghiên cứu kĩ xem giá trị căn hộ trên hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khi sử dụng căn hộ, phí cấp sổ đỏ/sổ hồng hay chưa. Nếu có sai sót, bạn cần ngay lập tức liên hệ với chủ đâu tư để được điều chỉnh kịp thời, tránh tình trạng phát sinh những khoản phí phụ không đáng có khác.
Có thể bạn quan tâm: Sổ hồng chung cư có thời hạn vĩnh viễn hay 50 năm?
Lưu ý đến thuế giá trị gia tăng
Một trong những điều khoản không thể bỏ qua trước khi kí hợp đồng mua căn hộ chính là kiểm tra kĩ thuế giá trị gia tăng (GTGT).
Thực tế, hầu hết các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, đây là cách tính không hợp lệ. Bởi căn cứ theo thông tư số 6/2012/TT-BTC đã nêu rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Chính vì vậy, thuế GTGT nhiều người vẫn nhầm tưởng 10% là hoàn toàn không đúng.
Soi kỹ diện tích và những tiện ích riêng, chung
Đây cũng là điều khoản mà mọi khách hàng cần chú ý trước khi kí hợp đồng đặt cọc mua căn hộ. Thực tế, đã có rất nhiều trường hợp chủ đầu tư gian dối đã tính cả diện tích sàn có cột bên trong căn hộ hoặc diện tích có hộp kĩ thuật vào diện tích căn hộ của khách hàng.
Vì vậy, để tránh lâm vào tình cảnh trên, khách hàng nên tỉnh táo với cách tính diện tích của chủ đầu tư. Ngoài ra, cũng cần chú ý kiểm kê tất cả các trang thiết bị nội thất trong nhà và làm rõ các tiện ích riêng, chung mà bạn được hưởng. Tránh trường hợp chủ đầu tư bàn giao thiếu trang thiết bị nhưng không bổ sung sau đó hoặc mập mờ giữa tiện ích chung riêng nhằm thu phí dịch vụ phát sinh sau này.
Nắm được thời gian bàn giao sổ hồng
Quyền sở hữu căn hộ (sổ hồng) là giấy tờ pháp lý đặc biệt quan trọng đối với chủ căn hộ. Thông thường, theo quy định, chủ đầu tư sẽ tiến hành ban giao giấy tờ sở hữu nhà cho chủ nhân căn hộ ngay sau khi hai bên kí kết xong hợp đồng công chứng và bên mua (khách hàng) thanh toán đầy đủ tiền mua căn hộ.
Chính vì vậy, trước khi đặt bút kí hợp đồng, khách hàng cần biết chính xác thời gian mình được nhận sổ đỏ là khi nào.
Tìm hiểu thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất xây dựng dự án
Hầu hết các chủ đầu tư thường có xu hướng che giấu khách hàng những thông tin về thời hạn đầu tư, thời hạn giao và thuê đất khi xây dựng dự án bằng các thông tin mập mờ như “lâu dài”, “có thời hạn”.
Trong khi đó, không ít khách hàng cũng thờ ơ với các thông tin này dẫn đến tình trạng nhiều dự án được bán với mức giá rất hời rồi sau mới “ngã ngửa” khi biết đất xây dự án là đất đi thuê. Đến lúc nhà nước thu hồi đất, chủ đầu tư “phủi tay” xong nghĩa vụ, người chịu thiệt sẽ là khách hàng.
Trên đây, là những chia sẻ của RETI về những lưu ý khi mua chung cư giúp bạn giảm thiểu những rắc rối về sau này. Nếu bạn quan tâm đến chuyên mục đầu tư bất động sản, phong thủy hay pháp luật bất động sản, xem thêm tại đây để biết thêm thông tin chi tiết.
| RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn |
