3 kịch bản cho thị trường bất động sản cuối năm 2020

Hàng năm, quý IV luôn được coi là “vụ mùa” của bất động sản, với lượng giao dịch tăng mạnh nhất trong năm. Nhưng năm nay dịch bệnh khiến thị trường có nhiều thay đổi. Dù Việt Nam đã kiểm soát tốt nhưng dịch COVID-19 vẫn đang diễn biến phức tạp tại các nước trên thế giới. Điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản nước ta. Hãy cùng RETI tìm hiểu 3 kịch bản cho thị trường bất động sản cuối năm 2020.

Cơ hội thị trường

Giới chuyên gia cho rằng, Covid-19 đã giáng đòn mạnh vào cả nền kinh tế và thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ, sự trầm lắng phủ khắp các phân khúc. Tâm lý của đại đa số nhà đầu tư hiện nay là chờ thị trường xuống đáy mới mua vào. Nhiều nhà đầu tư có dòng tiền nhàn rỗi đều “giữ tiền” và nghe ngóng tình hình thị trường cũng như dịch bệnh.

Theo số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, từ thời điểm nới lỏng lệnh giãn cách xã hội do dịch Covid-19 đến nay, gần 29.700 sản phẩm căn hộ được giao dịch thành công. Trong đó, tại Hà Nội có 1.354 giao dịch, bằng 116% so với quý I/2020, tại TP Hồ Chí Minh là 3.958 – bằng 140,6% so với quý I.

Đáng chú ý, thị trường đã có thêm 94 dự án nhà ở với 19.543 căn hộ được Sở Xây dựng các tỉnh, TP có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, giảm 5,8% so với cùng kỳ năm 2019. Cả nước có 325 dự án căn hộ được cấp phép; 73 dự án đã hoàn thành; 1.425 dự án đang triển khai xây dựng.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia đầu tư BĐS cá nhân, cho biết thị trường chưa thể tiến triển tốt nhanh chóng do nhiều lý do. Thứ nhất, ẩn số dịch chưa có lời giải, rất khó biết khi nào có thể hết dịch hoàn toàn. Do đó, nhà đầu tư vẫn còn mang tâm lý e ngại.

Tuy nhiên, theo ông Chánh, BĐS vẫn có hy vọng nhờ bệ đỡ từ bài toán đầu tư công. Khi có các dự án đầu tư đi vào khởi động sẽ kéo theo sự hoàn thiện các công trình điện, đường, trường, trạm. Từ đó tác động tích cực đến thị trường BĐS. Phân khúc truyền thống như đất nền, nhà phố, căn hộ vẫn ổn; BĐS du lịch, nghỉ dưỡng còn khó khăn. Đối với BĐS công nghiệp, dù thị trường đang tốt nhưng chỉ thuận lợi với những chủ đầu tư đã có dự án.

>>> Phú Quốc lên thành phố. Bước đột phá từ phát triển du lịch nghỉ dưỡng.

Theo ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group, thời điểm này, không thể nói về thị trường bất động sản một cách chung chung như những kênh tài chính khác bởi nó có hàng chục loại, mục đích sử dụng, đầu tư…cũng đa dạng.

BĐS du lịch – nghỉ dưỡng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ đại dịch Covid-19, nhưng vẫn có thêm 5 dự án được cấp phép mới tại Khánh Hòa và Phú Yên. Nâng tổng số lên 289 dự án được cấp phép, trong đó đã hoàn thành có 12, đang tiếp tục triển khai xây dựng là 91 dự án.

“Khoảng tối” của thị trường ở thời điểm hiện nay là phân khúc mặt bằng bán lẻ và khách sạn – lưu trú. Đối với thị trường mặt bằng bán lẻ do ảnh hưởng trực tiếp từ dịch bệnh, nhiều mặt bằng bị trả lại hoặc các bên đàm phán, điều chỉnh giảm từ 30 – 50%, số mặt bằng trống tăng dần, trong đó có sự đóng cửa chi nhánh của nhiều ông lớn, như Auchan, Parkson, Big C…

Xem thêm Tất tần tật về CRM bất động sản – Công cụ đắc lực cho nhà quản lý.

Tương tự, ở phân khúc khách sạn – lưu trú, theo thống kê của Sở Du lịch TP Hồ Chí Minh, tại TP này hàng loạt doanh nghiệp du lịch lữ hành phải hủy hợp đồng, như Vietravel với gần 21.000 tour bị hủy trong cuối tháng 7; Saigontourist với hơn 10.000 tour; Bến Thành, Lữ hành Fiditour, Hòa Bình, Đất Việt, TST cũng bị hủy từ 5.000 tour trở lên. Trong khi đó, tại Hà Nội, công suất phòng khách sạn 3 – 5 sao giảm tới 55%, doanh thu giảm tới 49% so với cùng kỳ năm 2019.

Tuy nhiên, BĐS khu công nghiệp lại được xem là “điểm sáng” của thị trường ở thời điểm hiện tại, khi giá thuê tăng khoảng 9% so với cùng kỳ. Mức cho thuê bình quân là 95 USD/m2/chu kỳ thuê 50 năm, nhưng tại một số địa bàn như Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hải Dương…giá thuê đạt từ 100 – 120 USD/m2/chu kỳ thuê, cá biệt tại Bắc Ninh có khu giá thuê ở mức 130 USD/m2/chu kỳ thuê.

TS Lê Bá Chí Nhân cũng cho rằng nửa cuối năm chỉ có phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục thu hút nhà đầu tư. Cụ thể, phân khúc nhà phố giá dưới 5 tỉ đồng vẫn sẽ có nhiều giao dịch. Với căn hộ thấp và trung cấp có giá dưới 2 tỉ đồng mới có thể hy vọng giao dịch tốt. Riêng sản phẩm đất nền thì những dự án vùng ven TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, những nơi có các dự án hạ tầng lớn như sân bay, cầu, đường… sẽ hút khách, đặc biệt là đất nền có giá dưới 1,5 tỉ đồng.

Điều mà ông Nhân lo ngại hiện nay là diễn biến của dịch COVID-19 đang bùng phát trở lại tại các nước có sự giao thương nhiều với Việt Nam như Mỹ, Trung Quốc, châu Âu… Ngoài ra, báo cáo cho thấy số lượng các công ty tạm ngừng hoạt động, lao động thất nghiệp đang tăng. Điều này cho thấy tác động của dịch COVID-19 là rất lớn. Khi sản xuất, kinh doanh khó khăn, dòng tiền đổ vào BĐS sẽ giảm mạnh.“Vì vậy, có thể phải chờ đến quý II-2021 thị trường mới có thể hồi phục, giao dịch mới có thể sôi động trở lại” – TS Nhân chia sẻ.

>>> Tất tần tật khái niệm về proptech.

BĐS bình dân sớm phục hồi?

Theo thống kê của Hiệp hội BĐS Việt Nam, mặc dù chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 thời gian qua và đang bùng phát trở lại với diễn biến phức tạp, khó lường. Nhưng chỉ số giá BĐS vẫn theo chiều hướng tăng, cụ thể: tại Hà Nội giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,16% (trong đó, căn hộ cao cấp giảm 0,27%, căn hộ trung cấp tăng 0,51%, căn hộ bình dân tăng 0,77%). Nhà ở riêng lẻ tăng 0,01% so với quý I/2020. TP Hồ Chí Minh giá căn hộ chung cư tăng khoảng 0,25% (trong đó căn hộ cao cấp giá tăng 0,04%, căn hộ trung cấp tăng 0,64%, căn hộ bình dân tăng 0,94%). Nhà ở riêng lẻ giá tăng 0,15%.

Có thể bạn quan tâm Tham vọng của Vingroup khi tham gia bất động sản công nghiệp.

“Về chiến thuật, khi thị trường trầm lắng là lúc các nhà đầu tư, khách hàng mua bất động sản có ‘quyền mặc cả’. Thay vì so sánh thuần tuý về giá cả, hãy quan sát và so sánh về phương thức thanh toán, chiết khấu, khả năng khai thác và sinh lời thực tế chứ không phải cam kết của chủ đầu tư. Điều này sẽ hơi khó khăn với phần đông khách hàng, nhưng muốn thành công, nhà đầu tư phải biết những điều đó”, đại diện Cen Group nói.

Theo ông, với phân khúc nhà ở mua ở thực, khách hàng có thể chọn mua sản phẩm ưng ý với những ưu đãi, chiết khấu cao vào lúc này. Nếu tinh ý và tính toán kỹ, nhà đầu tư sẽ thấy tổng hợp các chính sách và chiết khấu có thể Nett-Off (là mức chi trả thực tế) tương đương tới vài chục phần trăm, trong khi giá niêm yết vẫn không hề giảm.

Các kịch bản cho thị trường bất động sản cuối năm 2020

Theo ông Phạm Thanh Hưng, có 3 kịch bản được đưa ra để dự báo nền kinh tế và thị trường bất động sản hậu Coivd-19.

• Với kịch bản hình chữ U, thị trường sẽ xuống đáy, chạy ngang một thời gian và sau đó phục hồi đi lên. Đến cuối năm mới hồi phục, nền kinh tế suy giảm nhưng không lớn. Thị trường BĐS trầm lắng nhưng không đổ vỡ. Đây cũng sẽ là kịch bản có nhiều khả năng xảy ra nhất.

• Kịch bản hình chữ V, thị trường sẽ ngay lập tức phục hồi sau khủng hoảng. Kinh tế phục hồi trong quý IV/2020. Thương chiến đi vào ổn định, doanh nghiệp định hình tại Việt Nam. Thị trường BĐS sẽ chuyển động tích cực trước Tết Tân Sửu (2021).

• Kịch bản hình chữ L là trường hợp tệ nhất, theo đó, thị trường sẽ xuống đáy sâu và chưa xác định được thời điểm nào có thể phục hồi. Dịch Covid-19 vẫn tiếp diễn. Thương chiến Trung – Mỹ không hòa hoãn; kinh tế thế giới không khả quan thì thị trường bất BĐS cũng đóng băng. Nhưng khả năng phục hồi vẫn phụ thuộc vào phản ứng của chính sách Nhà nước và các chủ thể kinh tế.

Đánh giá về cơ hội phục hồi của bất động sản trong quý IV, ông Hưng cho rằng, với kịch bản chữ U nói trên, tổng thể thị trường phải cần 18-24 tháng để hồi phục. Tuy nhiên, sẽ có những điểm sáng ở một vài vị trí và loại hình.

Hiện nay, khách hàng quan tâm nhiều hơn đến không gian sống xanh – sạch – an toàn và đầy đủ tiện ích. Điều này khiến bất động sản sinh thái phát huy được tối đa ưu thế. Đây là dòng sản phẩm có chu kỳ phát triển ổn định, ít bị ảnh hưởng bởi những tác động của thị trường, có khả năng tăng giá theo nhu cầu và sự phát triển của xã hội.

Tuy nhiên, hiện nay, số lượng các dự án đô thị sinh thái có quy mô tại Việt Nam còn chưa nhiều. Vì vậy, đại diện Cen Group dự báo, bất động sản sinh thái sẽ là xu hướng mới thu hút nhiều người mua để ở cũng như nhà đầu tư. Những dự án đang chào bán với nhiều ưu đãi và sẽ đưa vào vận hành, khai thác trong vòng 12-18 tháng tới sẽ đón đúng nhịp phục hồi của thị trường.

Đọc thêm Top 8 dự án Ciputra “hot” nhất hiện nay.

Tìm hiểu thêm về các bài viết có liên quan về thị trường bất động sản Việt Nam, truy cập website của Reti – Proptech – nền tảng giao dịch bất động sản online đầu tiên tại Việt Nam.