Việc người dân mua đất nhưng mảnh đất đó chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa sang tên khá là phổ biến. Tùy thuộc vào từng thời điểm mua bán khác nhau mà có cách xử lý khác nhau. Hãy cùng RETI tìm hiểu về những điều cần biết khi cấp, sang tên Sổ đỏ cho đất mua trước năm 2008 nhé!

Khi đất chưa được cấp sổ đỏ

Khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo đó, nếu người dân đang sử dụng đất chuyển nhượng trước năm 2008 thì cần phải nắm được một số nội dung sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bản thân mình.

1. Mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn được cấp Sổ đỏ

Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (hợp đồng bằng giấy viết tay có chữ ký của các bên vẫn được công nhận).

2. Người mua được đứng tên Sổ đỏ nếu đủ điều kiện cấp

Quy định trên cũng nêu rõ “người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.

Trong quy định này bạn cần chú ý 2 vấn đề:

  • Vấn đề 1: Người đang sử dụng đất được quyền thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện; khi đó người đang sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng) sẽ được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện và Giấy chứng nhận sẽ đứng tên mình thay vì phải tìm “chủ nhân đầu tiên” để họ đứng tên.
  • Vấn đề 2: Chỉ được cấp giấy chứng nhận lần đầu tiên nếu đủ điều kiện

3. Việc chuyển nhượng được công nhận dù đất không có giấy tờ

Việc chuyển nhượng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được công nhận nếu xảy ra trước ngày 01/01/2008; nếu chuyển nhượng trong giai đoạn từ 2008 đến trước 01/07/2014 thì đất phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

4. Hồ sơ, thủ tục cấp Giấy chứng nhận

Theo điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu được thực hiện qua các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định nơi nộp hồ sơ như sau:

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu

Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã

  • Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
  • Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp lại cho bộ phận một nửa cấp huyện.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1: Nếu hồ sơ thiếu

Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ

  • Nếu hồ sơ đủ thì người tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận
  • Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp (trong đó ghi ngày hẹn trả kết quả)

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý những vấn đề sau:

  • Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có)
  • Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Lưu ý: Chỉ được nhận Giấy chứng nhận khi đã nộp xong các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 4: Trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Giấy chứng nhận cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian giải quyết

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết được quy định như sau:

  • Không quá 30 ngày kể từ ngày xác nhận hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
  • Thời gian trên không tính thời gian các khoảng ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.
Sang tên khi chưa cấp Sổ đỏ

Xem thêm: Trọn bộ hướng dẫn: Thủ tục mua bán nhà đất mới nhất 2020

Khi đất đã được cấp Sổ đỏ

1. Nếu đã được cấp Sổ đỏ thì không phải sang tên

Căn cứ vào khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì không phải thực hiện thủ tục sang tên; khi đó chỉ cần nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đứng tên người đang sử dụng đất là xong.

2. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận khi không sang tên

Khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01/07/2014 (gồm cả trường hợp trước 2008), chia làm 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Nhận chuyển nhượng mà có hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển quyền không giao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.

Người đang sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

  • Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK
  • Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực

Trường hợp 2: Nhận chuyển nhượng nhưng không lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền.

Người đang sử dụng đất chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

  • Đơn đăng ký biến động theo mẫu số 09/ĐK
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
  • Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền

3. Trình tự, thủ tục thực hiện

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

  • Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).
  • Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho nên bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển quyền.

Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương 03 số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị trả).

Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển quyền.

Nếu có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

Sang tên khi đất đã được cấp Sổ đỏ

Có thể bạn quan tâm: Chi tiết thủ tục pháp lý mua bán nhà

Trên đây là những điều người dân cần biết về đất mua trước 2008, nếu quan tâm thị trường bất động sản hay những dự án đang “hot” hiện nay, bạn hay truy cập website reti.vn.

RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả.
Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang…
Website: https://reti.vn/
Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech
Hotline: 098 712 6898
Email: [email protected]