Đặt cọc mua đất hay bán đất mặc dù không phải là thủ tục bắt buộc nhưng việc này lại được thực hiện phổ biến để đảm bảo hợp đồng mua bán đất, nhà đất được thực hiện một cách chắc chắn. Tuy nhiên, có một số kẽ hở trong quá trình mua bán bị nhiều kẻ gian lợi dụng để lừa đảo người mua đất. Vậy những điều cần lưu ý khi đặt cọc mua đất để tránh trường hợp không may xảy ra như thế nào? Hãy cùng RETI tìm hiểu trong bài viết dưới đây nhé!
Nội dung bài viết
Hợp đồng đặt cọc mua đất, bán đất
Những chiêu trò lừa tiền đặt cọc nhà đất
Người mua sẽ rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” khi quyết định đồng ý lập hợp đồng đặt cọc khi chưa nắm rõ ràng, đầy đủ thông tin về nhà đất. Từ đó rất dễ bị rơi vào phương thức lừa đảo thông qua hợp đồng đặt cọc mua đất, nhà đất. Dưới đây là 1 số chiêu trò lừa đảo thường thấy:
- Lừa nhận cọc tiền rồi biến mất: Khi người mua giao tiền đặt cọc theo hợp đồng đã thỏa thuận giữa 2 bên trong thời gian từ 15 đến 30 ngày, người bán lại lấy đủ lý do để không ký hợp đồng mua bán, không sang tên sổ đỏ,… thậm chí là biến mất không thể liên lạc.
- Lừa bán đất của người khác để nhận tiền cọc: Hình thức lừa đảo này thường là người tự xưng là bên phía chủ dự án nhà đất hay người đứng tên trong sổ đỏ để thực hiện giao dịch với người mua. Sau khi người mua ký kết hợp đồng đặt cọc mua đất và nhận tiền cọc, các đối tượng này sẽ bỏ trốn khiến người mua không thể liên lạc lại và mất trắng tiền cọc.
- Rao bán một mảnh đất cho nhiều người: Với vùng quy hoạch dự án khu đô thị lớn, cơn “sốt đất” nổ ra khiến nhiều nhà đầu tư muốn tìm và gom mua được nhiều mảnh đất để kiếm lời.
Vì vậy, để tránh là nạn nhân trong những chiêu trò lừa đảo ngày càng tinh vi thì người mua hãy lưu ý những điều cần biết khi đặt cọc mua đất để đảm bảo không gặp phải rủi ro khi đặt cọc.
>>> Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đất
Những lưu ý khi đặt cọc mua đất
Để quả trình mua bán được diễn ra thuận lợi, tránh được lừa đảo, thủ tục pháp lý đầy đủ, bạn cần phải quan tâm đến những lưu ý trước, trong và sau khi đặt cọc mua đất.
Lưu ý trước khi đặt cọc mua đất
- Kiểm tra danh tính chính xác của chủ đất, chủ nhà hoặc chủ đầu tư bất động sản
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý của mảnh đất, ngôi nhà định mua
- Kiểm tra nhà đất có bị vướng quy hoạch, thu hồi đất không
- Cần xem xét bất động sản có bị chặn giao dịch chuyển nhượng, mua bán không
- Trước khi ký hợp đồng đặt cọc cần có đủ vợ chồng/chủ sở hữu hợp pháp của tài sản
- Xem xét tính phong thủy của mảnh đất, ngôi nhà định mua
- Trước khi lập hợp đồng cần thương thảo trước giá cả, thời gian bàn giao nhà đất, chi phí chuyển đổi sang tên sổ đỏ bên nào chịu,… để tránh xảy ra tranh chấp không đáng có sau này.
Lưu ý khi lập hợp đồng đặt cọc
Những điều cần biết khi đặt cọc mua đất quan trọng nhất là việc lập hợp đồng đặt cọc. Trong trường hợp hợp đồng đặt cọc được luật sư soạn thảo thì bạn không cần phải lo lắng.
- Số tiền đặt cọc là khoản tiền trích ứng trước từ tổng giá trị mảnh đất, nhà ở hai bên đã thỏa thuận trước đó
- Thời hạn bên bán nhận tiền cọc: Người mua phải hoàn thành thủ tục đặt cọc cho người bán sau khoảng 15 đến 30 ngày
- Số tiền thanh toán khi ra công chứng
- Thỏa thuận bên nào sẽ phải thanh toán các khoản phí, thuế
- Thỏa thuận đền cọc, mất cọc nếu có quy định khác
Lưu ý bên bán cần đứng tên cả vợ và chồng trong hợp đồng cọc nếu tài sản này là của chung. Tránh trường hợp sau này đặt cọc xong, vợ hoặc chồng bên bán đổi ý vì chưa thông báo cho nhau biết.
Lưu ý sau khi lập hợp đồng đặt cọc
Sau khi lập hợp đồng đặt cọc mua đất, việc thực hiện hợp đồng sau khi ký kết là rất quan trọng. Người mua kiểm soát được việc bên bán thực hiện bàn giao nhà đất đúng hạn hay không để có thể kịp thời phản hồi. Điều khoản này sẽ là cơ sở quy kết trách nghiệm cho chủ đầu tư nếu dự án không thực hiện đúng tiến độ, hay thời hạn giao nhà chậm so với cam kết ban đầu theo bản hợp đồng.
Thông tin về trách nhiệm, khoản bồi thường của bên bán trong hợp đồng phải rõ ràng, chi tiết, minh bạch. Vì nếu bên bán không thực hiện theo đúng cam kết trong hợp đồng thì họ phải có trách nhiệm giải thích và bồi thường.
Một số câu hỏi liên quan đến vấn đề đặt cọc mua đất
Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất không?
Tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 giải thích về đặt cọc như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, hợp đồng đặt cọc thường được xác lập trước khi các bên tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất. Đồng thời, tại Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật khác cũng không có quy định bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì các hợp đồng sau đây bắt buộc phải công chứng, chứng thực:
- Hợp đồng mua bán đất, hợp đồng mua bán nhà đất giữa các cá nhân, hộ gia đình
- Hợp đồng tặng cho đất, tặng cho nhà đất
- Hợp đồng thế chấp đất, thế chấp nhà đất
- Hợp đồng góp vốn bằng đất, góp vốn bằng nhà đất
Do đó, trường hợp hợp đồng đặt cọc mua đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên, do hợp đồng giao dịch có giá trị lớn thì bạn nên cân nhắc việc công chứng hợp đồng để phòng tránh các rủi ro, tranh chấp không đáng có.
Xem thêm về Luật nhà ở mới nhất tại đây.
Đặt cọc mua đất bao nhiêu là phù hợp?
Chưa có bất cứ một quy định cụ thể nào về số tiền đặt cọc. Theo những người có chuyên môn pháp lý, đặt cọc mua nhà đất không quá 20% giá trị của căn nhà, mảnh đất để đảm bảo được quyền lợi của cả hai bên. Tuy nhiên, người đặt cọc càng nhiều càng cần thận trọng vì có thể gặp rủi ro. Trên thực tế có nhiều trường hợp đặt cọc mua nhà đất xong bên bán không chịu giao đất, sang tên đổi chủ, không thỏa thuận được tiếp và bị mất tiền đặt cọc.
Ký hợp đồng đặt cọc mua đất cần lưu ý gì để phòng tránh rủi ro?
Một trong những vấn đề mà người đặt cọc lo lắng khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất đó là bên nhận cọc sẽ hủy bỏ hợp đồng, khi đó có bị phạt cọc hay không? Nếu có thì mức phạt cọc là bao nhiêu?
Vấn đề này đã được nhắc đến tại khoản 1 Điều 427 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng có quy định:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo đó, trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng mua bán đất thì sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (không thực hiện phạt cọc, phạt cọc với mức thấp hơn số tiền đặt cọc,…)
Điều này có nghĩa, khi bên bán không thực hiện hợp đồng như đã giao kết trước đó, trường hợp không có thỏa thuận nào khác thì mức phạt cọc như sau: Bên nhận cọc sẽ phải trả lại tài sản cho bên đặt cọc cộng thêm với số tiền phạt cọc là một khoản tiền tương đương với giá trị số tiền đặt cọc.
Trên đây là những điều cần biết khi đặt cọc mua đất mà RETI đã tổng hợp được, bạn đọc có thể đọc thêm các thông tin liên quan đến pháp luật bất động sản và thị trường bất động sản tại trang Blog Reti.
| RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn |
