Việc mua đất nền dự án hiện nay luôn có một sức hút lớn đối với những nhà đầu tư nhưng cũng ẩn chứa rất nhiều rủi ro nếu người mua thiếu kinh nghiệm ở lĩnh vực này. Vậy có nên mua đất dự án không? Cần lưu ý gì khi mua đất dự án và những rủi ro nào có thể gặp phải khi đầu tư trong lĩnh vực này? Hãy cùng RETI tìm hiểu trong bài viết dưới đây.
Nội dung bài viết
Đặc điểm cần chú ý trước khi mua đất dự án
Năng lực chủ đầu tư dự án
Phần lớn các dự án đất nền hiện nay khi đưa ra rao bán, góp vốn chỉ mới ở giai đoạn san lấp và giải phóng mặt bằng, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, vị thế lô đất cũng chỉ là ở trên mặt giấy.
Một dự án đất nền được giao dịch hợp với pháp lý là khi đã đảm bảo hoàn thiện về cơ sở hạ tầng, được đánh dấu đo đạc, cắm mốc ranh giới, có bản thiết kế sẵn sàng được Sở Xây dựng phê duyệt. Do đó, khi nắm được đầy đủ thông tin năng lực chủ đầu tư dự án là cách tốt nhất để giảm tránh rủi ro việc trễ hạn giao mặt bằng, hoặc thay đổi quy hoạch không báo trước, không thương lượng được.
Giao dịch với giấy tờ rõ ràng
Theo Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) bắt đầu từ 01/01/2007, mọi giao dịch kinh doanh BĐS đều phải được thông qua sàn, tuy nhiên cho đến nay trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan ban ngành liên quan vẫn chưa có một quy định hay thông tư chính thức nào về việc xem xét thế nào là một sàn giao dịch đạt tiêu chuẩn, vì vậy dễ nảy sinh hiện tượng bát nháo các sàn.
Người mua đất nền
Người mua thực hiện quy trình giao dịch do nhân viên kinh doanh của sàn phân phối các dự án hoặc cá nhân môi giới chỉ dẫn, để giao dịch được rõ ràng, khi bắt tay vào giao dịch, người mua cần chủ động đưa ra các yêu cầu trình những giấy tờ cần thiết chứng minh về vị trí dự án, giá trị lô đất, năng lực chủ đầu tư, giấy ủy quyền môi giới về việc ký kết các hợp đồng, đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý, …
Hồ sơ pháp lý
Bên cạnh yếu tố uy tín của các đơn vị kinh doanh thì tính pháp lý của sản phẩm được coi là nội dung quan trọng nhất. Người mua cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục giấy tờ khác hay chưa.
Đặc biệt, người mua cần phải biết theo Văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện và các cơ quan liên quan để giải quyết việc điều chỉnh mẫu nhà trong các dự án nhà ở đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết xây tỉ lệ 1/500 trên địa bàn TP của Sở Quy hoạch-Kiến trúc TP.HCM thì các dự án nhà ở được UBND giao đất sau ngày nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực (16/11/2004) thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng theo mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian kiến trúc cảnh quan đã được phê duyệt, tức chủ đầu tư đất không được phân lô bán nền, mà buộc họ phải đầu tư xây nhà hoàn chỉnh rồi mới được bán.
Tuy vậy, trên thực tế do nguồn vốn ít nên đã có những chủ đầu tư lách quy định này bằng hợp đồng góp vốn xây dựng cơ sở hạ tầng và góp vốn xây dựng nhà ở, dù trên giấy tờ giao dịch giữa chủ đầu tư và khách hàng vẫn là việc mua đất nền, những người mua đất nền đầu tư thay vì triển khai xây nhà, lại sang nhượng hợp đồng góp vốn.
Do vậy, việc xây dựng một khu dân cư hoàn chỉnh như phương án ban đầu sẽ rất khó thành, đồng thời khi tranh chấp hợp đồng xảy ra thì pháp luật không thể bảo vệ được người mua.
Người mua cũng cần phải chú ý đến Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi được tách thửa. Theo đó, thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu tại các vùng ven.
Tham khảo: Tiến Độ Xây Dựng Thị Trấn Địa Trung Hải 12.2021
Thủ tục pháp lý khi mua đất dự án
Cơ sở pháp lý
Điều 194 của Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…
Quy định mua đất nền từ chủ đầu tư
Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được quyền bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.
Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng bản hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn).
Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư khi tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó để bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).
Có 2 trường hợp trong hợp đồng:
+ Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sẵn sổ đỏ, cần phải ra công chứng.
+ Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.
Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi mà người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.
– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp phát.
Tìm hiểu ngay The Sea Hillside Bàn Giao Hoàn Thiện Tiêu Chuẩn Khách Sạn
Kinh nghiệm mua đất dự án
Dưới đây là những kinh nghiệm mua đất nền dự án, dựa trên chia sẻ thực tế:
Không nên mua đất với tâm lý đám đông và không quyết định dựa trên sự thúc ép của một số nhân viên bất động sản. Nhiều khách hàng đã mua kể rằng, họ đã không hiểu tại sao lúc đó lại đặt tiền mua nữa, sau đó nghĩ lại thấy đất vắng, sổ không biết bao giờ có, tiện ích dịch vụ bao giờ mọc. Đa số bị khốn đốn do rơi vào thế: Phóng lao theo lao.
Về việc chọn mua đất ở đâu, giá bao nhiêu, phải nhớ rằng “tiền nào của nấy”. Bạn muốn mua đất đẹp tại những trung tâm như TP Thủ Dầu Một, hay khu trung tâm và ven Thành Phố Mới Bình Dương và giá tiền tầm 100 – 200 triệu? Điều này là không thể.
Nếu bạn có số tiền ít ỏi hoặc vừa vừa mà có dự định mua đất ở Bình Dương để trong trung hạn hoặc ngắn hạn 5-7 tháng sẽ cất nhà thì bạn không nên bỏ tiền mua đất dự án mới, đất chưa cấp sổ hồng riêng (hiện đang là dạng đất biên bản, đất hợp đồng với chủ đầu tư, đất sổ chung diện tích lớn…).
Tại sao? Bởi vì người bán sẽ luôn hứa hẹn và “cam kết” với bạn rằng sẽ ra sổ nhanh thôi; mua chưa ra sổ riêng mới có giá rẻ, chưa sổ riêng nhưng lúc cần tiền vẫn có thể dễ dàng bán lại cho khách hàng khác… Khi đã mua rồi thì mới biết thế nào là kêu trời trời không thấu.
Trải qua những năm tháng làm nghề tại các công ty bất động sản Bình Dương, tôi thấy rằng chuyện một công ty tầm cỡ hàng đầu tỉnh cam kết trong hợp đồng 12 đến 18 tháng ra sổ, nhưng thực tế là 3 năm và hơn 3 năm vẫn chưa ra sổ là chuyện bình thường, thậm chí có khu còn tới 6 năm chưa cấp sổ hồng.
Còn nếu bạn tin rằng mua đất lúc chưa có sổ riêng là rẻ, đất có sổ rồi giá cao cũng là sai lầm. Chuyện giá rẻ hay cao chỉ áp dụng với khu đông dân, phát triển sôi động, còn với những dự án rộng lớn, dân chưa đông hoặc vắng tanh thì đất khi có sổ riêng rồi vẫn rẻ hơn đất chưa sổ là chuyện bình thường.
Lý do là vì có nhiều người đã mua đất lúc chưa có sổ riêng, do khi mua tại công ty đông nhân sự với tâm lý đám đông thị trường, nhiều người mua đất giá cao mà không hay biết, còn nghĩ là giá đó rẻ, đến một lúc nào đó thấy khu đất không phát triển hoặc chậm, cộng thêm việc cần tiền cho việc riêng và sẵn sàng bán lỗ hàng chục, thậm chí 100-200 triệu.
Chưa có sổ riêng, đất hợp đồng… vẫn dễ dàng bán lại nếu cần? Khi bạn chưa nằm trong hoàn cảnh thực tế thì mới dễ tin lời những người môi giới nói lời ngon ngọt.
Có rất nhiều thủ tục cần phải thực hiện khi muốn bán lại đất hợp đồng: Bạn có nhu cầu bán lại mảnh đất, bạn chỉ có thể làm thủ tục tại công ty chủ đầu tư trước đây, một số công ty chủ đầu tư chỉ cho bán lại vào những ngày ít ỏi họ quy định ví dụ như thứ 3 và thứ 5 hàng tuần; đôi khi bạn xin nghỉ ở cơ quan và đến vào những ngày này thì chẳng may có ngày họ thông báo “họp”; thỉnh thoảng họ tự ý “không cho thanh lý hợp đồng”, “tạm ngưng thanh lý hợp đồng”…
Không những thế, khi bán lại cho người khác bạn còn phải đóng khoản tiền phạt hay còn gọi tiền “phạt hợp đồng” một cách vô lý (có thể là 1%, 2%) trong khi chủ đầu tư ra sổ trễ hẹn nhiều tháng so với cam kết thì lại không bồi thường bằng tiền cho người mua.
Người bán ký bán lại đất hợp đồng nhưng không được nhận tiền ngay, mà phải đợi đến “ngày hẹn” từ 15 đến 20 ngày sau mới được trở lại nhận tiền đã thanh toán khi mua trước đây. Người mua lại đất hợp đồng thì chưa được nhận hợp đồng mua đất dù đã thanh toán đủ số tiền theo yêu cầu (hơn 90%). Khách mua đất lại cũng phải chờ ngày hẹn từ 15 ngày trở lên mới có thể nhận được bản hợp đồng được đóng dấu – mặc dù các giấy tờ đầy đủ và rất rõ ràng.
Đất hợp đồng, đất biên bản,… rất khó bán lại, vì trong giai đoạn những năm nay, tình hình bất động sản khá trầm lắng và yên ả, người mua có rất nhiều sự lựa chọn và giá cả phải chăng, ai cũng ưu tiên mua đất có sổ đỏ, sổ hồng riêng, không việc gì phải mua lại đất chưa có sổ riêng.
Không nên mua đất ở dự án mới vì khu dự án mới còn lâu mới có thể hoàn thiện các tiện ích sống cơ bản: Việc kéo điện, nước, internet, lâu ra sổ, nếu là khu bắt buộc cất nhà mới cấp sổ hồng thì càng lâu hơn vì rất lâu mới có nhiều nhà xây cất – sau đó chủ đầu tư mới ra sổ riêng…
Nên lựa chọn vị trí đất có thể dễ bán lại sau này hoặc vị trí thuộc khu dân cư đang có xu hướng phát triển hay không (nhà cửa đang đông lên dần). Như thế thì sau này ta có thể dùng để cất nhà ở cũng tốt, hoặc bán lại khả năng cao có lời.
Mua đất cần xác định rõ những mục đích mua là gì, nếu mua để ở thì cần xem xét xem có gần khu bạn làm việc hay không, nhất là phải gần các tiện ích sống cơ bản hiện hữu.
Không nên mua đất sổ chung: Sau này có tranh chấp xảy ra thì sẽ vô cùng phiền hà và gần như không giải quyết triệt để được. Tách sổ không được do không đủ diện tích chia nhỏ theo luật quy đinh, đôi khi có người chịu thỏa thuận, có người không, thậm chí mua đất sổ chung không thể xác định được vị trí của nền đất ấy (thực tế có trường hợp này, mua bán 5% đất và không biết nền nào)
Khi mua đất ở Bình Dương, bạn có thể nhờ người môi giới giới thiệu và làm thủ tục sang tên, đóng thuế phí các loại. Vì giá cả dịch vụ ở Bình Dương rất rẻ, nếu bạn tự đi làm thì vừa khó khăn do không rành thủ tục và đôi khi còn phát sinh chi phí còn nhiều hơn.
Thông thường khi nhận ký gửi để chào bán ra, người môi giới BĐS đã thương lượng giá cả mềm (do có năng lực thương lượng) với người chủ để chào bán ra sau đó sao cho cạnh tranh với các đối thủ.
Giá cả người chủ khi chào cho khách mua lẻ cao hơn người môi giới là chuyện bình thường (do người chủ nghĩ rằng người mua nghĩ là mua chính chủ thì rẻ, nên người chủ tội gì không bán giá cao để lấy nhiều tiền).
Thực tế thì giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán ít khi xảy ra hơn so với giao dịch nhờ người môi giới phụ trách, vì thủ tục giao dịch nhà đất cần chuẩn bị khá nhiều giấy tờ hợp lệ mà đôi khi người làm trong nghề còn chuẩn bị thiếu sót.
Có những giấy tờ không còn hợp lệ và bắt buộc phải đính chính đầy đủ trước khi hẹn nhau ra phòng công chứng để đăng ký hợp đồng. Công thêm sau đó, phải trải qua nhiều công đoạn nộp và làm hồ sơ để làm thủ tục hành chính với các cơ quan như xã/phường, quận/huyện, địa chính…
Trên đây là bài viết về kinh nghiệm mua đất dự án. Đừng quên truy cập RETI Proptech – Nền tảng giao dịch bất động sản trực tuyến hàng đầu tại Việt Nam để cập nhật tin tức về BĐS và các dự án hot nhất hiện nay.
Tin tức khác:
| RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn |
