Giá nhà đất sẽ không giảm trong năm 2021, nguồn cung sẽ tiếp tục được tăng cường cho thị trường. Đồng thời, theo các chuyên gia thị trường bất đống sản năm 2021 cũng khó có thể xảy ra hiện tương “bong bóng”. Hãy cùng RETI tìm hiểu về thị trường bất động sản năm 2021 trong bài viết dưới đây.
Nội dung bài viết
Nguyên nhân xảy ra bong bóng bất động sản 10 năm trước
“Bong bóng” bất động sản là thuật ngữ chỉ hiện tượng giá bất động sản tăng nhiều so với giá trị thực tế. Đến một thời điểm nhất định, khi tính thanh khoản (khả năng mua đi bán lại) của bất động sản không còn, dẫn đến tình trạng bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm, khiến cho thị trường bất động sản “đóng băng” – bong bóng bị vỡ.
| CÁC YẾU TỐ | ĐẶC ĐIỂM |
| Về room tín dụng | Khi đó room tín dụng vào khu vực bất động sản là 35 – 40% |
| Về lãi suất ngân hàng | Lãi suất ngân hàng từ 1 đêm tới sáng từ 12% lên 20%. Khi ấy, để đăng ký được 1 phiếu mua căn hộ xong, đứng ra ngoài, bán lời được khoảng 5000 USD. |
| Tăng trưởng của nền kinh tế | Tăng trưởng nền kinh tế không thực sự ấn tượng lớn, chỉ tăng trưởng khoảng 5.5% đến 5,8%. |
| Đặc điểm của nguồn cung các dự án | Những dự án đầu tư vào khoảng thời điểm đó không thực sự có nhiều. Một căn hộ khi đó khoảng 2000 – 3000 USD/m2, mức giá cao, nhưng bán sang tay được rất nhanh. Cứ cọc khoảng 25 000 USD là tháng sau có khoảng 50 000 USD. |
Khó xảy ra “bong bóng” bất động sản
Hội Môi giới Bất động sản cũng cho rằng, nguồn cung bất động sản sẽ tăng dần, bổ sung vào thị trường trong một vài năm tới. Năm 2021, nhu cầu thật về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và Hồ Chí Minh chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộ trung cấp loại 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều. Lượng giao dịch căn hộ thành công vào năm 2021 đạt từ 90.000 đến 100.000 căn tại Tp.Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Tìm hiểu thêm: Tất tần tật về khái niệm proptech
Với nhu cầu đầu tư, đất nền vẫn là sản phẩm được quan tâm nhiều nhất. Tuy nhiên, sản phẩm này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng đang hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá. Nhà ở xã hội vẫn có nhu cầu rất lớn, nhất là nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp.
Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam – ông Nguyễn Văn Đính cho rằng khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng, sốt ảo hay bong bóng như một so lo ngại gần đây.
Ông Nguyễn Văn Đính đồng thời chia sẻ “Ở giai đoạn 6 tháng cuối năm 2020, mặc dù vẫn có 2 đợt dịch bùng dịch bệnh Covid 19 nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn thể hiện sức mạnh tiềm ẩn. Đã có hàng loạt dự án bất động sản trên cả nước vẫn về đích đúng hạn, góp phần cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩm mới. Mặc dù ảnh hưởng của dịch bệnh nhưng nguồn cung mới vẫn đạt gần 60.000 sản phẩm và đạt 87,6% so với năm 2019”
Nhu cầu bất động sản tuy giảm nhưng lại thu hút đầu tư ngoài ngành hướng vào thị trường bất động sản, làm tăng 30% lực cầu đầu tư mới cho thị trường.
Tìm hiểu thêm: Tất tần tật về CRM bất động sản – Công cụ đắc lực cho nhà quản lý
Thời điểm năm 2021 sẽ là năm đầu tiên các cấp chính quyền địa phương mới nhận nhiệm vụ, chắc chắn sẽ có những động thái thúc đẩy phát triển bất động sản để tạo nguồn thu cho địa phương. Cùng với đó, hàng loạt chính sách tháo gỡ khó khăn vướng mắc đã được Chính phủ và các bộ ngành ban hành trong năm 2020 có hiệu lực, điều này gỡ khó một phần cho thị trường bất động sản.
Giá nhà đất sẽ không giảm
Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, năm 2020, nguồn cung các sản phẩm mới và lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, lực cầu vẫn duy trì ở mức tốt. Nguyên nhân của sự sụt giảm là những khó khăn về thủ tục, tính pháp lý của dự án khiến trong 2 – 3 năm qua, nhiều dự án chậm triển khai. Việc siết tín dụng cho vay kinh doanh bất động sản đã làm giảm lượng giao dịch từ các nhà đầu tư thứ cấp, đầu cơ.
Lượng cung mới từ các dự án bất động sản tại Hà Nội chủ yếu là căn hộ trung và cao cấp, rất hiếm dòng sản phẩm thuộc phân khúc bình dân Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm ở các vùng ven.
Dự báo về năm 2021, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) cho rằng, một số ngành kinh tế khác sẽ phục hồi. Giá căn hộ tại Hà Nội có thể giữ nguyên hoặc tăng nhẹ so với 2020. Tại TP. HCM vẫn có chiều hướng tăng, chủ yếu là khu vực thành phố Thủ Đức.
Về cuối năm 2021, có thể nguồn cung mạnh, một số nhà đầu tư sẽ rút khỏi thị trường, giá có thể sẽ chững lại nhưng trong năm 2021 sẽ chưa xuất hiện giảm giá. Tuy nhiên, những dự án mới ra giai đoạn cuối năm sẽ xây dựng giá bán phù hợp hơn.
Giá nhà đất tại các khu đô thị được đầu tư tốt, chất lượng tại Hà Nội và Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021. Dự báo tăng khoảng 5 – 10 % so với năm 2020. Tại các tỉnh thành khác cơ bản đều có mức tăng giá bất động sản ở mức 5-7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng mạnh hơn, đạt trên 10% như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương,…
Một số địa phương đã phát triển nóng thị trường bất động sản bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc,… sẽ sôi động trở lại. Đất đai gần các khu công nghiệp sẽ biến dộng tăng mạnh. Các địa phương cần có chính sách quản lý và ổn định thị trường.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, thị trường bất động sản được kỳ vọng bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được mở bán và nhà ở vẫn là nhu cầu thiết yếu. Đối với thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở luôn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2020. Trong khi đó, văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ dịch vụ, khách sạn sẽ khó khăn hơn.
Bất động sản công nghiệp tiếp tục là “điểm sáng” của thị trường, tuy nhiên, đây mới chỉ là thời điểm chuẩn bị sẵn sàng nguồn lực gồm quỹ đất, cơ sở hạ tầng… để thu hút các nhà đầu tư khi dịch bệnh được kiểm soát.
Nguyên nhân giá bất động sản bị đẩy lên cao?
Nguồn nhu cầu lớn
Một thành phố với dân số hơn 10 triệu dân và nhu cầu người dân về nhà là có thật. Số lượng nguồn cung dự án xây dựng nhà ở vẫn chưa đáp ứng tương đương với lượng dân số.
Đối với các đô thị lớn như TP.HCM hoặc Hà Nội, theo tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng: “diện tích áp dụng bình quân 25m2 sàn sử dụng của căn hộ/người” – những tiêu chuẩn này đã hơn 20 năm nay, vẫn chưa tăng lên được, bởi chúng ta không có nhiều nguồn cung mới.
Nhiều chi phí bị đẩy lên
Giá lên cao bởi có một lực đẩy nữa, mà chhi phí này cho chúng ta thấy đây là một nỗi khổ của nhà phát triển bất động sản và nỗi khổ của người tiêu dùng.
Giả định trước đây khu vực Thủ Đức, người ta có kế hoạch kinh doanh, với mức giá bán khoảng 25 đến 30 triệu/m2. Nhưng bất ngờ, họ bị quy định rất chặt chẽ về việc cấp phép mới, pháp luật, quyền sử dụng đất,… Dự án nhà ở của họ càng kéo dài, thì hci phí càng cao. và họ bán không còn giá 25 đến 30 triệu/m2 như cũ, mà lên thành mức gia từ 40 – 50 triệu/m2.
Điều này không có nghĩa giá trị kiểu “bong bóng” đang bị đẩy lên, bởi thị trường vẫn không có sản phẩm để bán. Như vậy, chuyện rớt giá khó xảy ra.
Có một thực tế, các nhà đầu tư để ra được giấy phép 1/500 (quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500), rồi để ra được giấy nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng đất,.. tốn ít nhất 6 tháng đến 1 năm hợp tổ liên ngành. Như vậy, giá trị đầu vào của dự án cũng bị đẩy lên, dẫn đến giá thành đẩy lên rất cao. Thế nên, người chịu thiệt là người phát triển dự án và người mua tiêu dùng, mua cao hơn giá trị thông thường.
Vì thế, câu chuyện nhà đất bị đẩy giá lên cao trong thời gian vừa qua, chỉ là những vùng cục bộ. Tuy nhiên, trong thời kỳ bất động sản tăng lên sôi động, sẽ không tránh khỏi những kẻ thừa nước đục thả câu. Những vụ lừa đảo bất động sản cũng tăng lên trong thời gian vừa qua.
Như vậy, xét thực trạng hiện nay thì không có “bong bóng” để mà vỡ. Dưới đây phân tích sâu hơn 2 yếu tố: góc độ Nhu Cầu và góc độ Đầu tư. Tất cả đều cho thấy, việc tăng giá hình thành “bong bóng” bất động sản ảnh hưởng tới cả nền kinh tế là không có.
Góc độ nhu cầu
Nhu cầu cần mua nhà ở rất lớn, rất cần nguồn cung cấp, có thể thấy như dân số thành phố HCM, trung bình 12 triệu dân. Họ là những cặp vợ chồng trẻ, từ các tỉnh vào sống và học tập, những người sống trong một thế hệ nhiều gia đình…, nhu cầu nhà ở của họ rất lớn. Bài toán về nhà ở là bài toán nhức nhối nhất của các đô thị. Kể cả trong khu vực và thế giới, không riêng gì Việt Nam.
Vì thế, để nhận định về tình trạng thị trường đang diễn ra làn sóng tăng giá, ngỡ giống như tăng giá kiểu “bong bóng” bất động sản khi xưa, thì thực chất: Giá nhà hiện nay đúng là có cao so với thu nhập bình quân đầu người. Thế nhưng, nhu cầu mua nhà ở là nhu cầu có thực của họ, không phải kiểu nhu cầu sốt ảo 10 năm về trước.
Góc độ đầu tư
Nhìn lại toàn bộ thời kỳ lịch sử và các thời kỳ trên thế giới chiến tranh, loạn lạc, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, thì các kênh và các quỹ đầu tư sẽ chuyển sang loại hình trú ẩn khác như: Vàng và bất động sản.
Như vậy, đối với Việt Nam, xét về các cơ hội đầu tư trong bối cảnh hậu COVID-19, họ sẽ chọn kênh nào, hay sản phẩm nào để đầu tư? có nên gửi tiền kiệm với lãi xuất ngân hàng là 5 -> 6%?.. Trước các lựa chọn này, thì nhiều người đang chọn kênh đầu tư vào bất động sản.
Bởi nếu đầu tư vàng, không phải ai mua cũng đem về nhà được. Gửi vàng ở ngân hàng thì tốn thêm phí tiền gửi. Vì thế, việc đầu tư được chuyển hướng sang bất động sản.
Ví dụ một người có 1 tỷ đồng trong tay (đối với một người tốt nghiệp đại học sau 10 năm và lao động để có được 1 tỷ thì việc để dành được 1 tỷ là rất lớn). Tuy nhiên, 1 tỷ để mua nhà thì không đủ, thì họ mua đất. Bởi nếu họ gửi ngân hàng tiết kiệm thì lời chỉ 5,6 %. Vì vậy, họ chọn mua đất.
Thị trường bất động sản sôi động trong thời gian qua vì họ chuyển tiền sang những kênh dự trữ. Và giá tăng là giá thật.
Thông thường, với những người gầy dựng được đồng tiền thực sự từ mồ hôi công sức, họ rất thông minh. Họ không để đồng tiền của họ trôi nổi, mà họ giữ cho đồng tiền của họ. Thế nên, dù bất động sản tăng giá, nhưng họ vẫn phải mua, vì đó là một trong những kênh tích trữ an toàn.
Đặc biệt, đối với thị trường của châu Á, Đông Nam Á nói riêng, thì Việt Nam là một trong những nơi mà nguồn tiền tích trữ trong đất đai bất động sản rất lớn.
Tham khảo thêm: Phú Quốc lên thành phố. Bước đột phá từ phát triển du lịch nghỉ dưỡng
Nếu quan tâm tới các tin tức về thị trường bất động sản, theo dõi website reti.vn.
| RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn |
