Bạn muốn tham gia vào thị trường kinh doanh căn hộ cho thuê. Bạn đang tìm kiếm giải pháp kinh doanh sao cho hiệu quả, tránh những rủi ro tiềm ẩn và đạt lợi nhuận bền vững. Vậy thì đừng bỏ lỡ bài viết dưới đây của Bất động sản RETI.
Nội dung bài viết
1. Các loại hình căn hộ cho thuê phổ biến
1.1. Chung cư mini
Chung cư mini là những căn nhà có diện tích nhỏ thường do cá nhân xây lên, chia thành nhiều phòng nhỏ. So với các dự án chung cư lớn thì chung cư mini có diện tích rất nhỏ và số lượng phòng trong một tòa nhà ít. Căn hộ mini thường hướng đến học sinh, sinh viên, người đi làm có thu nhập thấp, hộ gia đình nhỏ… Đây là những đối tượng khách hàng có số lượng đông đảo, đảm bảo nguồn thuê liên tục.
Kinh doanh chung cư mini thường có mức thu hồi vốn ổn định và đều đặn.
Xem thêm: Bất động sản là gì? Một số đặc điểm cơ bản của bất động sản.
1.2. Căn hộ du lịch – nghỉ dưỡng
Căn hộ nghỉ dưỡng hay còn gọi là condotel, là loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch. Về hình thức, nói theo cách dễ hiểu, căn hộ du lịch – nghỉ dưỡng là căn hộ chng cư nhưng được kinh doanh, hoạt động như một khách sạn.
Lượng khách du lịch vào Việt Nam ngày một tăng đã tạo đà phát triển cho các dịch vụ lưu trú. Từ đây, kinh doanh condotel được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.
Do chi phí đầu tư không quá lớn, nên mức giá cho thuê cũng vô cùng hợp lý.
Xem thêm: Căn hộ suite là gì? Tổng hợp dự án sở hữu mẫu căn hộ suite.
3. Căn hộ Officetel
Officetel là tên gọi kết hợp của Office và Hotel, là mô hình kết hợp văn phòng cho thuê với khách sạn. Đây là loại hình căn hộ đa năng với công năng sử dụng vừa để ở vừa làm văn phòng, diện tích thường thấy 30m2–50m2, một số dự án có diện tích căn hộ officetel lớn hơn.
Kinh doanh căn hộ Officetel luôn có nguồn cung dồi dào, do sự hình thành của nhiều công ty tư nhân. Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở văn phòng đòi hỏi các chủ sở hữu phải đầu từ nhiều vốn, nhằm thỏa mãn nhu cầu khách thuê.
Xem thêm: Lãi suất vay mua nhà ngân hàng nào thấp nhất?
2. Lựa chọn mô hình kinh doanh căn hộ cho thuê
Để có thể thành công trong lĩnh vực này thì bất cứ nhà đầu tư nào cũng cần nắm được các mô hình thuê phổ biến trên thị trường để có cái nhìn tổng quát nhất về tình hình kinh doanh căn hộ hiện nay, từ đó có thể vạch ra cho mình đường lối, chiến lược một cách hiệu quả nhất.
2.1. Mô hình cho thuê căn hộ theo tài sản sở hữu
Hiện nay có 2 mô hình cơ bản là:
- Mô hình sở hữu – cho thuê (Own to Rent): Có thể hiểu một cách đơn giản mô hình này là bạn sở hữu căn hộ – bất động sản là tài sản cá nhân và cho người khác thuê lại theo nhu cầu của khách hàng. Đây được xem là mô hình khởi nguyên của các loại hình kinh doanh bất động sản.
- Mô hình thuê – cho thuê (Rent to Rent): Với mô hình này thì người chủ đầu tư sẽ đứng tên thuê căn hộ của chủ sở hữu căn hộ rồi sau đó cho người khác thuê lại và ăn tiền chênh lệch. Người chủ đầu tư chỉ đứng ra làm các thủ tục, giấy tờ mà không hề phải bỏ vốn quá lớnđể sở hữu bất động sản. Đây là hình thức kinh doanh được du nhập vào nước ta từ những quốc gia có đông dân số và có số lượng người nước ngoài nhập cư lớn, nơi có nhu cầu thuê căn hộ luôn ở mức cao đến rất cao.
2.2. Mô hình cho thuê theo hợp đồng ràng buộc về mặt thời gian
- Mô hình cho thuê dài hạn: mô hình cho thuê căn hộ dài hạn hoặc thuê cố định là loại kinh doanh phổ biến nhất trên thị trường hiện nay. Giữa người thuê và chủ sở hữu căn hộ sẽ quy định khoảng thời gian hợp đồng có hiệu lực tùy theo kết quả thương lượng. Với loại hình này, quyền lợi của cả hai bên đều được đảm bảo.
- Mô hình cho thuê ngắn hạn: (thường là theo tháng) là dạng cho thuê căn hộ theo hợp động khá ngắn cho phép cả bên cho thuê và bên thuê có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần đến kỳ hạn. Thông thường mô hình này sẽ có mức giá thuê cao hơn khá nhiều so với dài hạn.
- Xem thêm: Shophouse là gì? 2020 có nên đầu tư vào Shophouse không?
3. Lựa chọn các hình thức kinh doanh căn hộ
Không chỉ lựa chọn mô hình kinh doanh phù hợp, việc lựa chọn hình thức kinh doanh cũng quan trọng không kém. Đây chính là yếu tố quyết định sự mở rộng cũng như quy mô sau này.
3.1. Kinh doanh căn hộ cho thuê trên các nền tảng OTA (như Booking, Agoda, AirBnB,…)
Mô hình kinh doanh theo thiên hướng áp dụng công nghệ hiện đại này đang được khá nhiều nhà đầu tư trẻ tuổi lựa chọn.
+ Ưu điểm
- Cho phép đăng ký mặt hàng kinh doanh (căn hộ cho thuê) một cách dễ dàng.
- Được hưởng một thị phần cực lớn bởi mạng lưới khách hàng rộng lớn đã được các tên tuổi có tiếng xây dựng: Agoda, Booking, Luxstay, AirBnB,…
- Đa dạng về thành phần khách hàng, bao gồm cả người trong nước và người nhập cư.
+ Nhược điểm
- Vì thông qua một bên thứ ba nên dễ phát sinh các vấn đề trong kiểm định chất lượng, thanh toán, pháp lý.
- Khách hàng tập trung chủ yếu vào lớp người trẻ tới trung niên bởi rào cản công nghệ.
3.2. Kinh doanh căn hộ cho thuê thông qua một đơn vị trung lập
Ngoài kinh doanh trên các nền tảng, áp dụng các giải pháp công nghệ vào kinh doanh căn hộ cho thuê, chủ căn hộ còn có thể thông qua một đơn vị trung lập để hỗ trợ việc kinh doanh tốt hơn.
+ Ưu điểm
- Chủ sở hữu căn hộ không cần quá vất vả lo các thủ tục, giấy tờ mà sẽ được đơn vị trung gian hỗ trợ phần lớn mọi công việc.
- Đơn vị quản lý trung gian sẽ có trách nhiệm tìm kiếm khách hàng phù hợp với căn hộ của bạn dựa trên nghiệp vụ và các phương pháp tiếp thị.
- Đơn vị trung gian nhận sự ủy quyền của chủ sở hữu căn hộ, thực hiện các trách nhiệm với khách hàng như thu tiền, thanh toán chi phí phát sinh, kiểm tra định kì cơ sở vật chất cũng như chăm sóc khách hàng,…
- Đơn vị trung gian tư vấn cho chủ sở hữu các vấn đề về cải tạo quy mô bất động để tăng giá trị, lợi nhuận.
+ Nhược điểm
- Chủ sở hữu tài sản sẽ phải mất thêm chi phí cho đơn vị trung gian này. Điều này sẽ trực tiếp làm tăng giá phòng, giảm khả năng cạnh tranh.
3.3. Tự cho thuê căn hộ trực tiếp thông qua nghiệp vụ cá nhân
Để tối ưu lợi nhuận, không tốn kém chi phí trong khâu quản lý hay nhiều công đoạn khác thì hình thức tự cho thuê căn hộ trực tiếp thông qua nghiệp vụ cá nhân là phương án được nhiều người lựa chọn.
+ Ưu điểm
- Chủ sở hữu căn hộ sẽ trực tiếp làm tất cả mọi việc liên quan từ tìm kiếm khách hàng, giới thiệu sản phẩm, lập hợp đồng cho thuê cho tới các công tác quản lý, bảo trì, nâng cấp tài sản.
+ Nhược điểm
- Khó tiếp cận được tệp khách hàng tiềm năng.
- Tốn nhiều thời gian, công sức khi phải tự tìm hiểu các quy định, điều luật liên quan, dễ dẫn đến sai sót không mong muốn.
Mỗi hình thức kinh doanh căn hộ cho thuê lại sở hữu các ưu – nhược điểm đặc thù khác nhau, từ đó các nhà đầu tư có thể cân nhắc kỹ càng trước khi lựa chọn cho mình hình thức kinh doanh phù hợp nhất đối với nhu cầu cũng như tài sản bản thân.
Xem thêm: oại hình căn hộ dịch vụ HOT nhất 2020.
4. 5 bí quyết kinh doanh căn hộ cho thuê đem lại lợi nhuận cao
4.1. Xác định rõ mục đích kinh doanh
Hầu hết mọi người đều nghĩ kinh doanh căn hộ cho thuê phải tập trung vào sản phẩm nhà ở. Tuy nhiên, mục đích quan trọng nằm ở chính mong muốn của chính người kinh doanh.
Hãy tự đặt ra câu hỏi: Đầu tư bao nhiêu vốn? Kinh doanh mô hình nào? Tỷ suất lợi nhuận bao nhiêu? Kinh doanh ngắn hạn hay dài hạn?,… Sau khi tìm được câu trả lời, bạn sẽ dễ dàng xác định được đối tượng khách hàng tiềm năng.
Từ đây, có thể đăng thông tin sản phẩm lên các kênh rao bán như: Báo mạng, trang thương mại điện tử, mạng xã hội…
4.2. Áp dụng đòn bẩy tài chính
Thực tế cho thấy, phần lớn các nhà kinh doanh bất động sản thành công trên thế giới đều không sử dụng hết số vốn họ đang có. Vì họ sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.
Bạn nên cân nhắc đến việc vay ngân hàng, nhưng không được vay quá 50% giá trị căn hộ. Đồng thời lưu ý đến dòng tiền âm – khoản tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng.
Hãy tính toán thật kỹ về dòng tiền âm đi vay và dòng tiền dương từ cho thuê nhà. Ngoài ra, bạn cũng có thể huy động nguồn vốn cá nhân, bằng việc hợp tác đầu tư và chia lợi nhuận.
4.3. Nâng cao kỹ năng đàm phán
Để thành công trong kinh doanh căn hộ cho thuê, bạn cần biết cách khai thác và chinh phục tâm lý khách hàng. Việc đàm phán tốt có thể làm gia tăng giá trị bất động sản, chênh lệch đến cả hàng triệu đồng.
Đồng thời, nếu có thể đàm phán thuận lợi với chủ đầu tư, người kinh doanh sẽ có được căn hộ với giá phải chăng. Chi phí cho thuê hợp lý sẽ tạo lợi thế kinh doanh ổn định và lâu dài.
4.4. Cải tạo để tối ưu hóa lợi nhuận
Mỗi căn hộ đều có những phần không gian bị lãng phí hoặc thiết kế chưa hợp lý. Người kinh doanh cần biết tận dụng những khoảng trống đó vào việc tạo ra giá trị lợi nhuận khác.
Khi mua nhà để cho thuê, hãy quan sát không gian bếp hoặc tầng trệt ít khi được quan tâm sử dụng. Bạn có thể biến nó thành một căn phòng nhỏ khác nhằm tối ưu diện tích sử dụng
4.5. Vận hành và quản lý cho thuê hiệu quả
Để đem về lợi nhuận cao và đều đặn, bạn cần biết các vận hành và quản lý căn hộ cho thuê.
Vấn đề nằm ở việc cân đối các khoản phụ thu sinh hoạt và hóa đơn tiền nhà hàng tháng. Nếu có trục trặc hay phát sinh gì liên quan đến khoản tiền phải trả. Hãy thông báo cho người thuê trước và phải có văn bản xác thực kèm theo.
Bên cạnh đó, yêu cầu của người thuê hiện nay khá khắt khe, luôn ưu tiên chất lượng cơ sở vật chất. Các trang thiết bị phòng cháy chữa cháy, hệ thống bảo trì, sửa chữa phải đầy đủ, đảm bảo an toàn và hiện đại.
5. 4 rủi ro dễ gặp khi đầu tư căn hộ cho thuê
Rõ ràng căn hộ cho thuê là kênh kinh doanh khá “hot” trên thị trường bất động sản hiện nay. Nhưng nếu người đầu tư không có định hướng rõ ràng và tìm kiếm khách thuê hiệu quả, chắc chắn việc đầu tư vào nhà cho thuê sẽ mang tới những rủi ro nhất định. Dưới đây chính là top 4 điểm bất lợi khiến cho nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc kinh doanh căn hộ cho thuê của mình:
5.1. Đầu tư căn hộ có vị trí không thuận lợi
Có thể nói, vị trí không đẹp chính là rủi ro lớn nhất mà người kinh doanh căn hộ và cho thuê thường hay gặp phải. Khác với phòng trọ sinh viên hay nhà nguyên căn giá rẻ, căn hộ được chọn thuê nhiều thường phải đáp ứng được các điều kiện về vị trí thuận lợi, giá cả phải chăng và đặc biệt là tiện ích sống đầy đủ.
Một số khu chung cư khác có mức giá vừa phải hơn nhưng thường nằm ở những vị trí xa trung tâm, điều kiện tiện ích thiếu thốn. Thậm chí một số nơi còn xuất hiện tình trạng ngập nước vào mùa mưa, hẻo lánh gần nghĩa trang hoặc cách quá xa các điểm xe bus ngoài đường lớn,…Chính bởi điểm bất lợi này khiến cho căn hộ cho thuê được khá ít người có nhu cầu ở thuê biết đến hoặc ái ngại khi bỏ tiền ra thuê lâu dài.
Để kinh doanh nhà cho thuê một cách hiệu quả, hãy cố gắng chọn những dự án có vị trí đắc địa nơi có đông dân cư, cơ sở hạ tầng hiện đại và có nhiều tiện ích, dịch vụ. Đó là yếu tố giúp bạn dễ dàng tìm kiếm khách thuê, còn căn hộ của mình thì luôn “giữ giá” và thậm chí sinh lời.
5.2. Giá chào thuê căn hộ cao hơn mức thị trường
So với các dãy phòng trọ công nhân, phòng trọ sinh viên giá rẻ, giá thuê căn hộ chung cư thường ở mức cao hơn rất nhiều. Hầu hết các căn hộ hiện nay đều được nhà đầu tư chú trọng cải tạo không gian sống và nâng cao chất lượng tiện nghi. Đó là yếu tố khiến cho nhiều người cho phép nâng giá thuê căn hộ cao hơn so với thị trường.
Theo đánh giá của giới đầu tư, đây có thể là quyết định không hề khôn ngoan chút nào của những ai đang kinh doanh lĩnh vực cho thuê căn hộ. Bởi mức giá thuê quá cao không chỉ khiến cho khách hàng trở nên e ngại mà còn thể hiện sai lầm của bạn khi đánh giá về tiềm năng đầu tư cho thuê căn hộ.
Hệ quả của việc này là sự khó khăn trong việc tìm kiếm khách thuê. Rủi ro này cho thấy bạn cần có định hướng phù hợp khi quyết định kinh doanh cho thuê căn hộ. Đồng thời cần định giá căn hộ chính xác để đưa ra được mức giá thuê phải chăng so với thị trường. Đó là cách để vận hành kênh cho thuê hiệu quả với các căn hộ chung cư hiện nay.
5.3. Khó khăn trong việc hoàn vốn căn hộ cho thuê
Khi bạn bỏ ra 1 tỷ để mua căn hộ chung cư thì mức giá chào thuê tối đa bạn có thể đưa ra chỉ có thể ở trong mức từ 10 – 15 triệu đồng/tháng. Nếu chào cao hơn, việc tìm được khách thuê sẽ rất khó, thậm chí khiến cho tiền trở nên trượt giá và khiến cho việc hoàn vốn trở nên kéo dài hơn.
Ngoài ra, việc cạnh tranh với các căn hộ giá rẻ và chung cư mini cũng là một thách thức với các nhà đầu tư khi quyết định kinh doanh căn hộ cho thuê. Với mức giá thuê phải chăng hơn chỉ với 3 – 5 triệu đồng, một phần lớn khách hàng sẽ lựa chọn thuê loại hình căn hộ này.
Khó khăn này phản ánh đúng thực tế mà nhà đầu tư phải đối mặt hiện nay. Rằng nếu như bạn không có chiến lược kinh doanh phù hợp, kênh sinh lời này hẳn sẽ không “dễ ăn” như bạn vẫn phán đoán và tưởng tượng.
5.4. Rủi ro đến từ khách thuê
Những căn hộ chung cư thường được thuê trong thời hạn lâu dài, ít nhất thường từ 3 – 6 tháng. Nhưng thực sự không dễ để tìm kiếm khách thuê lịch sự, sạch sẽ và có thái độ sống tốt. Điều đó khiến cho không ít chủ nhà gặp phải không ít tình huống khó xử, rủi ro, thậm chí là liên quan tới pháp luật.
Không ít người cho thuê phàn nàn về việc khách thuê ở quá bẩn, hay cãi vã với hàng xóm thậm chí một số người còn chứa chấp gái mại dâm, hút chích, biến căn hộ trở thành nơi ăn chơi thác loạn. Hệ quả là không những tài sản, tiện nghi trong căn hộ bị hư hỏng do phá hoại. Các trường hợp nghiêm trọng có thể khiến bạn gặp rắc rối với phía công an khi phải hỗ trợ điều tra.
6. Cẩn trọng hơn khi đầu tư căn hộ cho thuê
Tóm lại, để hạn chế các rủi ro thường gặp và giúp kênh đầu tư cho thuê căn hộ của mình sinh lời ổn định, bạn nên chú ý tới các vấn đề sau:
- Lựa chọn căn hộ chung cư có vị trí đẹp, thuận lợi trước khi đầu tư cho thuê.
- Chọn mua căn hộ có giá tầm trung để rút ngắn thời gian hoàn vốn và nâng cao khả năng tái đầu tư từ việc cho thuê căn hộ.
- Định giá chính xác giá trị và khả năng sử dụng căn hộ chung để để chào giá phù hợp với thị trường và dễ dàng hơn trong việc tìm kiếm khách thuê.
- Chọn lọc khách thuê bằng cách điều tra thông tin cá nhân và hành vi, thái độ.
- Yêu cầu khách thuê đặt cọc để hạn chế rủi ro.
- Có hợp đồng cho thuê căn hộ với các điều khoản rõ ràng dành cho cả hai bên.
- Yêu cầu ban quản lý chung cư thông báo ngay cho bạn khi người thuê nhà có dấu hiệu, hành vi bất thường.
Hy vọng bài viết trên đây đã đem đến những gợi ý bổ ích cho các nhà kinh doanh. Cảm ơn bạn đã theo dõi bài viết, hãy tiếp tục đồng hành cùng RETI để có thêm kiến thức đầu tư hấp dẫn.
| RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn |
