Để mua nhà đất với giá ưu đãi, có chiết khấu hoặc vì lý do nào đó mà nhiều người nhờ người khác đứng tên khi tiến hành giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, việc làm này có thể khiến khách hàng gặp không ít rủi ro, thậm chí dính líu đến những rắc rối liên quan đến pháp luật. Hãy cùng RETI theo dõi bài viết dưới đây để nắm được cách phòng tránh những rủi ro này.
Trước khi làm rõ những rủi ro có thể xảy ra khi nhờ người khác đứng tên bất động sản và giải pháp khắc phục, chúng ta hãy cùng tìm hiểu về quyền đứng tên trên sổ đỏ và một số vấn đề liên quan.
Nội dung bài viết
Người đứng tên sổ đỏ có những quyền lợi gì?
Theo quy định hiện hành, sổ đỏ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận có thể được ghi tên dưới 2 hình thức: Sổ đỏ ghi tên cá nhân/tổ chức (chủ sở hữu là doanh nghiệp, tổ chức) và sổ đỏ hộ gia đình.
Việc ghi tên của tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình trên sổ đỏ là căn cứ xác lập và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng nhà đất. Đây là căn cứ để chứng minh ai là chủ sở hữu bất động sản và bảo vệ quyền lợi của người đó trong việc sử dụng, định đoạt nhà đất mà mình đứng tên.
Chủ sở hữu nhà đất hợp pháp sẽ được đứng tên trong sổ đỏ. Theo Điều 166, Luật Đất đai năm 2013, người đứng tên quyền sử dụng đất có những quyền sau:
1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở, Điều 10, Luật Nhà ở năm 2014 quy định, đối với chủ sở hữu nhà ở là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau:
1. Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình.
2. Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm.
3. Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.
4. Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.
5. Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.
6. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
7. Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
8. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.
Tóm lại, người đứng tên sổ đỏ có các quyền của chủ sở hữu tài sản là bất động sản, gồm sử dụng và định đoạt (để thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, mua bán…) theo quy định của pháp luật.
Xem thêm: Căn hộ văn phòng là gì? Có nên đầu tư vào loại hình BĐS này không?
Vì sao phải nhờ người khác đứng tên sổ đỏ?
Có nhiều lý do dẫn tới việc phải nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất như:
– Đối tượng không có quyền thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Ví dụ người nước ngoài, người không có quốc tịch Việt Nam muốn mua nhà ở hoặc đầu tư nhà đất tại Việt Nam.
– Đối tượng được thực hiện giao dịch nhưng không muốn thực hiện vì lo ngại kiểm kê, kê khai tài sản.
– Người đang thi hành án dân sự; người vướng nợ nần đang bị khởi kiện hoặc có thể sẽ bị khởi kiện.
– Nhờ người khác đứng tên khi giao dịch để mua được bất động sản với giá rẻ.
– Để một người đứng tên để thực hiện việc tách thửa; mua đất chung nhưng không tách sổ mà để một người đại diện đứng tên…
Nhờ người khác đứng tên sổ đỏ là thỏa thuận dân sự giữa hai bên: Người nhờ đứng tên (chủ sở hữu thực sự của bất động sản) và người được nhờ đứng tên. Pháp luật hiện hành không có quy định về việc này. Trên thực tế, hình thức giao dịch nhờ đứng tên sổ đỏ thường được lập thành giấy viết tay, hai bên cùng ký kết song không được công chứng, chứng thực.
Theo đó, người được nhờ đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ được hưởng tất cả những quyền lợi của người đứng tên sổ đỏ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014. Dù bạn là chủ sở hữu thực sự của nhà đất nhưng khi bạn nhờ người khác đứng tên thì cũng đồng nghĩa với việc bạn đã trao hết những quyền lợi của mình cho người được nhờ đứng tên đó. Có thể nói, đây là nguồn cơn sâu xa của những rủi ro, tranh chấp về sau.
Xem thêm: Thuế/phí bất động sản bên bán chịu hay bên mua chịu?
Nhờ người khác đứng tên sổ đỏ có trái với quy định của pháp luật không?
Xét theo góc độ pháp lý, việc nhờ người khác đứng tên giấy tờ nhà đất là trái với quy định của pháp luật hiện hành.
Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
Vì vậy, khi bạn nhờ người đứng tên trên Giấy chứng nhận thì cũng có nghĩa là Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng/quyền sở hữu của người đó đối với nhà đất trong khi họ không phải là chủ sở hữu/chủ sử dụng thực sự của nhà đất này.
Người đứng tên hộ sẽ có quyền thực hiện các giao dịch như bán, tặng cho, thế chấp, để thừa kế… đối với bất động sản. Do đó, chủ sở hữu thực sự có nguy cơ mất tài sản hoặc phải mất rất nhiều thời gian, công sức, tiền bạc mới lấy lại được.
Những rủi ro khi nhờ người khác đứng tên bất động sản
Do chủ quan tin tưởng người thân, bạn bè hay mong muốn mua được nhà với giá rẻ nên nhiều người vẫn đánh liều, nhờ người khác đứng tên mua hộ bất động sản. Việc nhờ đứng tên tài sản có thể gây rủi ro cho cả hai bên.
Với người nhờ đứng tên hộ
Thứ nhất, chủ nhà thực sự sẽ không có quyền định đoạt bất động sản, dù nó được mua bằng chính nguồn tiền của mình. Mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đó đều phải thông qua người đứng tên. Có trường hợp người đứng tên lạm dụng quyền hạn này để chiếm đoạt tài sản một cách trắng trợn.
Thứ hai, nếu người đứng tên trên sổ đỏ qua đời thì bất động sản đó theo quy định sẽ là di sản của người đã mất và được chia thừa kế. Rắc rối nhất là khi những người nhận thừa kế lại không thừa nhận có việc nhờ đứng tên trước đó.
Thứ ba, nếu người đứng tên hộ nhà đất ly hôn trong khi vẫn chưa đổi quyền sở hữu sang cho người chủ thực sự, chồng/vợ của người đó lại yêu cầu chia tài sản chung phát sinh trong thời kỳ hôn nhân thì nhà đất được nhờ đứng tên đương nhiên sẽ bị chia đôi.
Với người đứng tên hộ
Về phía người đứng tên hộ cũng có thể gặp phải những rủi ro như phát sinh các khoản chi phí trong quá trình quản lý nhà, đất (nghĩa vụ nộp tiền thuế sử dụng đất, các khoản chi phí sửa chữa, bảo trì nhà ở…). Trong trường hợp bàn giao cho chủ sở hữu thật sử dụng tài sản nhưng người này lại vi phạm pháp luật thì người đứng tên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật. Có trường hợp người đứng tên thay muốn chấm dứt việc đứng tên nhưng người kia không đồng ý.
Do không được pháp luật quy định và có nhiều rủi ro như trên nên việc xảy ra tranh chấp liên quan đến việc nhờ đứng tên BĐS rất khó tránh. Giá trị tài sản lại cao nên thường nảy sinh mâu thuẫn về quyền lợi giữa hai bên chủ sở hữu thật và người đứng tên trên giấy tờ.
Trên thực tế, nhiều vụ khởi kiện, tranh chấp đã nảy sinh từ chính những người có mối quan hệ họ hàng, ruột thịt chỉ vì việc thay mặt nhau đứng tên tài sản. Do đó, các chủ sở hữu BĐS cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi sử dụng hình thức này trong giao dịch nhà, đất. Ngay cả người nhận đứng tên BĐS hộ người khác cũng phải lường trước được những trách nhiệm và phiền toái mà bản thân có thể phải đối mặt về sau.
Xem thêm: Chi tiết thủ tục pháp lý mua bán nhà
Biện pháp hạn chế rủi ro khi nhờ người đứng tên bất động sản
Dưới đây là 4 kinh nghiệm cơ bản để hạn chế tối đa rủi ro khi nhờ người đứng tên mua hộ nhà đất:
1. Phải đưa ra nội dung thỏa thuận rõ ràng đối với người được nhờ đứng tên hộ. Tốt nhất là nên soạn thảo các nội dung thỏa thuận giữa hai bên thành văn bản và đến văn phòng công chứng để chứng thực. Lúc này, người công chứng viên có thể góp ý thêm một số nội dung cho hợp pháp để văn bản không bị vô hiệu hóa trước pháp luật.
2. Lưu lại những bằng chứng chứng minh việc nhờ người đứng tên hộ như: các hóa đơn, chứng từ chứng minh mình là chủ sở hữu thực sự của bất động sản, xác nhận giao dịch chuyển tiền của ngân hàng, ghi âm cuộc trò chuyện giữa hai bên.
3. Giữ lại toàn bộ giấy tờ đăng ký sở hữu tài sản sau khi đã hoàn tất quá trình giao dịch mua bán.
4. Nếu nhận thấy bên được nhờ đứng tên có dấu hiệu muốn chiếm đoạt tài sản, cần làm ngay đơn gửi đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để có biện pháp xử lý kịp thời.
Trên đây là những điều cần lưu ý khi nhờ người đứng tên bất động sản. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về chuyên mục pháp luật BĐS và các tin tức BĐS có liên quan, truy cập website của RETI Proptech để biết thêm thông tin chi tiết.
Xem thêm: Trọn bộ hướng dẫn: Thủ tục mua bán nhà đất mới nhất 2020
| RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn |
