Nhà ở xã hội là gì? Những rủi ro khi mua nhà ở xã hội

Do lượng dân cư các vùng lân cận chuyển vào các thành phố để làm việc và sinh sống đang ngày càng gia tăng trong các năm qua nên vấn đề nhà ở đang nhận được nhiều sự quan tâm. Mặc dù có nhiều khu chung cư, căn hộ hay nhà ở xã hội được xây dựng nhưng vẫn xảy ra nhiều vấn đề tranh chấp và vi phạm pháp luật. Bạn đã thực sự hiểu được nhà ở xã hội là gì chưa? Những rủi ro khi mua nhà ở xã hội cần chú ý là gì? Cùng RETI tìm hiểu ngay qua bài viết dưới đây nhé!

Nhà ở xã hội là gì?

Theo quy định của Luật về nhà ở năm 2014, khái niệm nhà ở xã hội cụ thể như sau: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.”

Như vậy, nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước (có thể do Trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như: công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp… và được bán, cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

Nhằm mục đích là cung cấp thêm các căn hộ giá rẻ hơn thị trường (nhà ở thương mại) để giải quyết nhu cầu nhà ở giá rẻ cho các hộ gia đình có trong chính sách hiện hành. Do đó, tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác, quy định cũng cấm không cho phép người mua nhà ở xã hội bán lại trước 5 năm.

Các đối tượng được mua nhà ở xã hội ở Việt Nam:

• Các đối tượng thuộc biên chế nhà nước.
• Người có thu nhập thấp.
• Có đóng bảo hiểm xã hội ít nhất một năm.

Thông thường, tại Việt Nam, có những loại nhà ở xã hội sau:

• Các căn hộ chung cư do nhà nước xây dựng, mục đích là làm nhà ở xã hội.
• Các dự án nhà ở thương mại nhưng phải bán lại 5% căn hộ cho quỹ nhà ở xã hội địa phương theo luật hiện hành.
• Các dự án mà các công ty tư nhân xây dựng rồi bán lại cho quỹ nhà ở xã hội theo các chính sách đặc thù như giảm thuế VAT, giảm thuế đất, dự án được cấp đất…

Quy định của nhà nước xã hội về nguyên tắc cho thuê mua, bán nhà ở xã hội

Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải làm theo đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian nhất định, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật nhà ở chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

Các mốc thời gian kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở cần lưu ý:

• Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm.
• Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.

Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bên mua, bên thuê khi mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Các rủi ro khi lách luật mua nhà ở xã hội trái phép

Theo khoản 5, Điều 19 của Nghị định 100/2105/NĐ-CP quy định trong thời hạn chưa đủ 05 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội thì chỉ được bán lại cho Nhà nước (đối với trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hay bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, giá bán sẽ tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Tuy nhiên, nhiều cá nhân vì muốn kiếm lời mà sau khi hết thời hạn 5 năm đã tiến hành “lách luật” bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng… người mua lại nhà ở xã hội có thể gặp nhiều rủi ro về sau. Cụ thể, đối với hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán, đây là loại hình mua bán trong trong tương lai, có giá trị khi hai bên tuân thủ nó nhưng khi 1 trong 2 tranh chấp thì người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm. Khả năng lấy lại tiền cọc tiền là không thể hay trường hợp bị cơ quan chức năng phát hiện còn có thể bị xử lý theo quy định. Còn với việc lập di chúc, lại càng rủi ro, vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể thay đổi. Do đó, không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc…

Thủ tục, quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội

Thứ nhất, thủ tục thuê mua nhà ở xã hội

Việc thuê mua nhà ở xã hội phải lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do các tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thuê mua; trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc ký kết hợp đồng thuê mua được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 83 của Luật này.

Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội

Bên thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện quy định tại Điều 62 của Luật nhà ở và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.

Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại điểm e và điểm h khoản 1 Điều 84 và khoản 2 Điều 136 của Luật nhà ở.

Trường hợp bên thuê mua nhà ở qua đời thì giải quyết như sau:

• Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua.
• Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
• Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc diện theo quy định của mục trên thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo quy định về lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả.
• Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo nhận định của các luật sư, do còn nhiều kẽ hở trong việc thẩm định đối tượng mua nhà ở xã hội nên vô hình chung đây lại trở thành kênh kiếm lời của không ít đối tượng ngoài chính sách. Điều này dẫn đến tình trạng người có nhu cầu thực khó tiếp cận nhà ở xã hội và trong số đó đã không ít người chọn cách mua lại hoặc mua suất của người khác bán lại.

Theo tìm hiểu thực tế, hiện có nhiều thông tin rao bán lại các suất nhà ở xã hội trên các trang mạng về bất động sản, nhà ở. Một kênh thông tin khác tuy âm thầm nhưng rất hiệu quả là việc rao bán giữa chính các cư dân ở trong tòa nhà với nhau. Căn nào đang có nhu cầu bán lại hoặc cho thuê hầu như cư dân đều nắm được để mua cho người trong gia đình hoặc giới thiệu ăn hoa hồng.

Theo nhiều người bán căn hộ nhà ở xã hội, khách hàng có nhu cầu mua với giá rẻ sẽ phải chấp nhận “lách” luật. Chủ nhà sẽ viết giấy tặng cho căn nhà trong vài năm tới (đến thời điểm có thể tự do chuyển nhượng) và ký hợp đồng ủy quyền cho người mua toàn quyền thanh toán tiền mua, chuyển nhượng căn nhà với chủ đầu tư. Người mua nhà ở xã hội cũng không vay được ngân hàng.

Vấn đề đặt ra là nếu bị cơ quan nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội thì việc đòi hỏi quyền lợi là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp bên bán nhà không hợp tác. Một vấn đề pháp lý nữa đặt ra đối với hợp đồng ủy quyền là có thể xảy ra khả năng người ủy quyền chết.

Theo quy định Điều 140 tại Bộ luật Dân sự 2015, khi người ủy quyền chết thì hợp đồng ủy quyền chấm dứt, và khi đó đương nhiên người mua thực tế sẽ không được thực hiện các quyền trong hợp đồng ủy quyền nữa. Như vậy, người mua nhà ở xã hội thông qua bản hợp đồng ủy quyền có thể chịu nhiều rủi ro, thậm chí là mất trắng.

Bên cạnh việc ký hợp đồng ủy quyền thì người mua nhà ở xã hội chưa đến hạn chuyển nhượng cũng hay lựa chọn là hình thức ký hợp đồng đặt cọc với bên bán nhà. Theo đó, hợp đồng đặt cọc có nghĩa là người mua sẽ giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo cho giao dịch, hợp đồng của hai bên được thực hiện. Việc ký kết hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó, hai bên chỉ cần ký xác nhận với nhau là hợp đồng đã có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro cho cả hai bên. Theo đó, việc ký hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của người mua một khoản tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu căn hộ sang cho người mua. Do đó, nếu rủi ro có tranh chấp xảy ra thì người mua chỉ có thể khởi kiện đòi số tiền đặt cọc chứ không thể khởi kiện đòi căn hộ.

Trao đổi với phóng viên, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP.HCM) phân tích, do được hưởng các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, giao đất, thủ tục, tiêu chuẩn thiết kế…, nên giá nhà ở xã hội thấp hơn nhà ở thương mại. Luật chưa quy định rõ, chưa chặt chẽ, nên tạo kẽ hở cho đối tượng mua nhà ở xã hội.

Đơn cử, vấn đề đối tượng tiếp cận sản phẩm này không có nhà nên được mua nhà ở xã hội, trong khi đó nhà họ ở Hà Nội nhưng vẫn mua nhà nhà ở xã hội tại TP.HCM, bán nhà ngày hôm trước hôm sau đi đăng ký mua nhà ở xã hội. Có những trường hợp, bố mẹ có nhà, nhưng 3 người con trên 18 tuổi cũng chưa có nhà thế là 3 người con này được quyền đi mua nhà ở xã hội.

Vì “kẽ hở” đó nên không ít người có khả năng kinh tế vẫn mua nhà ở xã hội và sau đó tìm cách cho thuê, bán lại cho người khác và giao dịch bằng giấy tay, thậm chí là trước đó gian dối hồ sơ để mua được nhà ở xã hội nên phải nhanh chóng bán cho người khác để xóa dấu tích vi phạm.

Việc vi phạm giao dịch, sử dụng tại nhà ở xã hội thường xuất hiện theo qua hình thức như: Không đúng đối tượng mua nhà ở xã hội bằng việc kê khai thông tin không đúng, sử dụng nhà ở xã hội sai quy định, việc bán lại nhà ở xã hội vi phạm quy định (về thời hạn, đối tượng), việc sử dụng nhà ở xã hội sai trái (cho thuê, không sử dụng)… như các trường hợp trước đó Công an TP. Hà Nội cũng đã từng kiểm tra và công bố báo cáo về thông tin nhân khẩu tại 9 dự án nhà ở xã hội đã đưa vào sử dụng.

Kết quả điều tra của Công an Hà Nội trên 4/9 dự án nhà ở xã hội cho thấy, các dự án đều có vi phạm về mục đích sử dụng căn hộ: 319 căn hộ do đối tượng khác sử dụng (chiểm 6,5%); 441 căn hộ chưa có người sử dụng (chiếm 9%); 5 căn hộ đã sử dụng không phải mục đích để ở (chiếm 0,1%).

Trường hợp khác như tại dự án nhà ở xã hội Phú Mỹ ở Quy Nhơn (do Công ty TNHH đầu tư xây dựng Phú Mỹ – Quy Nhơn làm chủ đầu tư) có 53 căn hộ chuyển nhượng trái phép, 57 căn cho người khác thuê hoặc mượn để ở và 21 căn chưa tiếp cận được người sử dụng. Ngay sau đó, chủ đầu tư đã thu hồi 53 căn hộ chuyển nhượng trái phép để xét duyệt bán lại cho người sử dụng khác theo đúng quy định.

Luật sư Trần Đức Phượng nhấn mạnh: “Với việc mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng, việc sử dụng nhà ở xã hội sai quy định, việc bán nhà ở không đúng đều dẫn đến nguy cơ nhà ở xã hội bị thu hồi. Do đó, khi giao dịch mua lại nhà ở xã hội rất dẫn đến rủi ro cho người mua, cần hết sức thận trọng và tìm hiểu kỹ”.

Xem thêm:

Bất động sản là gì? Một số đặc điểm cơ bản của bất động sản

Căn hộ suite là gì? Tổng hợp dự án sở hữu mẫu căn hộ suite

Shophouse là gì? 2020 có nên đầu tư vào Shophouse không?

Loại hình căn hộ dịch vụ HOT nhất 2020

Trên đây là bài viết về khái niệm nhà ở xã hội và những rủi ro khi mua nhà ở xã hội. Nếu bạn đang quan tâm tới các dự án bất động sản hot nhất hiện nay hãy truy cập tại website RETI Proptech để biết thêm thông tin chi tiết.

RETI là Công ty phân phối, phát triển và đầu tư BĐS ứng dụng công nghệ. Bằng sự kết hợp giữa công nghệ và con người, nền tảng giao dịch BĐS online và phương thức offline, RETI chắc chắn mang lại nhiều giá trị và trải nghiệm đột phá cho khách hàng cũng như chủ đầu tư, giúp họ mua – bán giao dịch BĐS dễ dàng, minh bạch và hiệu quả. Hiện nay, RETI đã và đang phân phối rất nhiều dự án lớn trên cả nước, như: Sun Grand Boulevard, Sun Riverside Village, BRG Diamond Residence, Sun Grand City Thuỵ Khuê, Meyhomes Capital Phú Quốc, Sun Grand City Feria Hạ Long, Sunshine Crystal River, Sun Onsen Village Limited Edition, Sun Grand City Hillside Residence, Vegacity Nha Trang… Website: https://reti.vn/ Fanpage: https://www.facebook.com/retiproptech Hotline: 098 712 6898 Email: support@reti.vn